Quando uma mudança de escritório é decidida, muitas empresas se deparam com o desafio dos custos de restauração do estado original ao desocupar os locais. Ao contrário do aluguel residencial, o aluguel de imóveis comerciais impõe ao locatário um perímetro de responsabilidade mais amplo, que frequentemente resulta em cobranças elevadas. Para facilitar a mudança, é essencial compreender bem o mecanismo das obrigações de restauração.
O que é a obrigação de restauração do estado original de um escritório?
A obrigação de restauração designa a obrigação de devolver o imóvel ao estado em que se encontrava no momento da entrada em posse. Essa obrigação foi codificada no artigo 621 do Código Civil reformado, em vigor desde 2020. A deterioração e o desgaste normais decorrentes de um uso ordinário estão expressamente excluídos dessa obrigação.
No entanto, em imóveis comerciais (escritórios), praticamente 100% dos contratos incluem cláusulas que impõem a restauração integral do estado original. Na prática, até elementos que normalmente seriam considerados como deterioração natural — revestimentos murais, pisos, luminárias — podem ser imputados ao locatário.
Como é determinado o alcance das obrigações de restauração de um escritório?
Danos de responsabilidade do locatário
Danos e manchas resultantes de ato intencional ou negligência são responsabilidade do locatário. Isso inclui marcas visíveis de longe nas paredes, buracos causados inadvertidamente, mofo decorrente de limpeza insuficiente, etc.
Danos que não são responsabilidade do locatário
A deterioração natural — descoloração do papel de parede pela exposição solar, amolecimento de vedações de borracha pela umidade, etc. — bem como o desgaste normal — afundamento do piso sob móveis, rastros de calor elétrico atrás de eletrodomésticos, etc. — são, em princípio, responsabilidade do locador. Cláusulas específicas podem, contudo, estabelecer exceções.
Itens de restauração específicos para escritórios
- Desmontagem de divisórias e partições
- Substituição de lâmpadas e tubos fluorescentes
- Retirada de móveis e equipamentos (tudo que foi instalado deve ser removido)
- Remoção do cabeamento de TI (cabeamento OA)
3 pontos essenciais de atenção na restauração
Verificar o contrato de locação com antecedência
Se um prestador de serviços estiver designado no contrato, a margem de negociação sobre o preço se reduz. Verifique com antecedência se é possível obter orçamentos de vários prestadores. Na ausência de prestador designado, a comparação de orçamentos permite reduzir os custos.
Consultar o locador com antecedência
Se os locais foram pouco utilizados e não é necessário substituir os revestimentos murais ou o piso, o locador pode dispensar certos trabalhos. Peça ao locador para vistoriar os locais antes da devolução, a fim de eliminar trabalhos desnecessários e reduzir os custos.
Planejar com um cronograma confortável
Se os trabalhos não forem concluídos antes do término do contrato, será cobrado um aluguel diário adicional. Comece a planejar 6 meses antes da data de devolução e gerencie em paralelo a escolha do prestador, o cronograma de obras e a preparação da mudança.
Estimativa de custos e estratégias para reduzi-los
| Tipo de trabalho | Custo estimado (por tsubo) |
|---|---|
| Substituição de revestimentos murais | 3.000 a 8.000 ienes |
| Substituição de carpete ou ladrilhos de piso | 5.000 a 15.000 ienes |
| Desmontagem de partições | 10.000 a 30.000 ienes/painel |
| Substituição de luminárias | 5.000 a 20.000 ienes/unidade |
Perguntas frequentes (FAQ)
P. O alcance da restauração é diferente no aluguel residencial e no de escritórios?
Difere consideravelmente. No residencial, a maior parte da deterioração natural e do desgaste normal é responsabilidade do locador. Nos escritórios, cláusulas específicas impõem habitualmente ao locatário um perímetro muito mais amplo.
P. É possível contestar uma cobrança excessiva de restauração?
Comece examinando cuidadosamente o conteúdo do contrato: os gastos não cobertos pelas cláusulas específicas são negociáveis. Considere também consultar um advogado ou especialista imobiliário.
P. Qual é o prazo para concluir a restauração ao mudar de escritório?
Em princípio, os trabalhos devem ser concluídos antes da data de término do contrato. Em caso de atraso, é cobrado um aluguel diário adicional; por isso, é fundamental planejar com margem suficiente.
P. O que fazer se não for possível escolher livremente o prestador de serviços?
Mesmo com um prestador imposto, é possível reduzir os custos obtendo um orçamento detalhado por item e negociando a supressão dos trabalhos desnecessários.
