A região ao redor da estação Tobu-Hikifune, em Tóquio, está prestes a passar por uma transformação profunda, impulsionada por dois eixos que avançam em paralelo: o planejamento público e um grande empreendimento privado de reurbanização. Em setembro do ano 7 da era Reiwa (2025), a subprefeitura de Sumida publicou a "Diretriz de Planejamento Urbano da Área ao Redor da Estação Tobu-Hikifune", e essa diretriz está avançando de mãos dadas com um projeto de reurbanização de área urbana de primeiro tipo (daiisshu shigaichi saikaihatsu jigyō) conduzido pela UR Urban Renaissance Agency, a agência pública japonesa de renovação urbana. A expectativa é que, até o fim de 2032, a paisagem em frente à estação esteja completamente diferente. Para quem possui terrenos ou edificações nessa área, este é exatamente o momento de reunir informações e começar a tomar decisões.
O que está acontecendo, hoje, ao redor da estação Hikifune?
A região onde ficam lado a lado a estação Tobu-Hikifune e a estação Keisei-Hikifune — duas estações de linhas ferroviárias diferentes, a poucos passos uma da outra — ocupa uma posição singular no lado leste de Tóquio. O acesso a estações centrais vizinhas, como Oshiage (onde fica a Tokyo Skytree) e Kinshichō, também é bom, o que torna essa área uma espécie de "entroncamento de transporte" dentro do tradicional bairro popular (shitamachi) do leste da capital.
Apesar dessa posição estratégica, a área de Hikifune sempre ficou de fora dos grandes projetos de reurbanização de Tóquio. Em frente à estação, ainda hoje há estacionamentos e terrenos vazios espalhados, além de construções de madeira já bastante deterioradas pelo tempo. A região tem vida própria, com festivais e eventos locais que mantêm viva a identidade do bairro, mas o potencial do entorno da estação nunca foi plenamente aproveitado.
Esse quadro começou a mudar. Já em 2017 (ano 29 da era Heisei), o governo metropolitano de Tóquio, em seu "Grande Desenho para o Desenvolvimento Urbano", classificou a área ao redor da estação Tobu-Hikifune como um dos polos regionais amplos (kōiki kyoten) da chamada "área de Higashi-Sumida, Adachi e Katsushika". Em março de 2021 (ano 3 da era Reiwa), o Plano Diretor de Urbanismo de Tóquio designou a região como "zona de promoção de reurbanização" (saikaihatsu-tō sokushin-ku), o que já sinalizava um movimento crescente em direção ao planejamento urbano formal da área.
E foi em setembro de 2025 que o Departamento de Desenvolvimento Urbano da subprefeitura de Sumida formalizou e publicou a "Diretriz de Planejamento Urbano da Área ao Redor da Estação Tobu-Hikifune" (fonte: Divisão de Promoção de Elevação de Vias e Planejamento Urbano do Departamento de Desenvolvimento Urbano de Sumida, setembro de 2025). A área contemplada corresponde a aproximadamente 8,2 hectares a oeste da avenida Hikifunegawa-dōri. Com essa diretriz pública formalizada, o projeto de reurbanização passou a contar com uma base legal e de planejamento consolidada.
Qual é o futuro que a diretriz de planejamento urbano projeta para a região?
A visão de futuro proposta por essa diretriz é a de "uma cidade confortável, acolhedora para todos, onde é possível continuar morando com tranquilidade". Pode soar abstrato à primeira vista, mas o documento detalha três pilares de objetivos e diretrizes de urbanização específicas para quatro zonas distintas, o que deixa o futuro planejado para a região bastante concreto.
Os três pilares de objetivos são os seguintes. Primeiro, "uma cidade que gera vitalidade a partir de um ambiente residencial atraente" — combinando instalações de uso múltiplo com um ambiente residencial em que gerações diferentes possam continuar morando. Segundo, "uma cidade resistente a desastres e confortável para viver" — priorizando a renovação e a resistência ao fogo das edificações antigas, além do fortalecimento da capacidade de prevenção de desastres. Terceiro, "uma cidade em que todos possam se locomover com segurança" — com a estruturação de uma rede de transporte acessível para pessoas com mobilidade reduzida.
As diretrizes de urbanização para as quatro zonas também são fundamentais. Na zona do entorno da estação, o plano prevê atrair estabelecimentos comerciais e estacionamentos de bicicletas, além de promover a acessibilidade. Na zona de vitalidade e intercâmbio (às margens da avenida Hikifunegawa-dōri, no lado oeste da estação), o eixo será o uso misto do solo, tendo o projeto de reurbanização como núcleo central. Na zona de coexistência residencial-comercial (bairro residencial a oeste), o objetivo é preservar um bom ambiente residencial garantindo, ao mesmo tempo, continuidade com a área comercial. Já na zona de vitalidade ao longo da via (às margens da rodovia Mito Kaidō), a diretriz prioriza aumentar a resistência a incêndios das edificações e a segurança contra desastres por meio da reconstrução conjunta de imóveis.
A zona em que se enquadra cada terreno ou edificação determina, de forma direta, quais serão as diretrizes de uso futuro e se há ou não possibilidade de participação em uma reconstrução conjunta. Por isso, recomenda-se consultar diretamente o balcão de atendimento da subprefeitura (Divisão de Desenvolvimento de Polos, telefone 03-5608-6262) para confirmar em qual zona seu imóvel está localizado.
Como é, na prática, o projeto de reurbanização em frente à estação?
Em paralelo à diretriz de planejamento urbano, o "Projeto de Reurbanização de Área Urbana de Primeiro Tipo da Área em Frente à Estação Tobu-Hikifune" avança rapidamente rumo à concretização, sob a condução da UR Urban Renaissance Agency como incorporadora responsável pelo empreendimento. A área do projeto corresponde a cerca de 1,7 hectare na saída leste da estação Tobu-Hikifune, com um edifício de 14 andares acima do solo, área construída total de aproximadamente 22.154 m² e altura de cerca de 45 metros. Do 1º ao 2º andar ficarão lojas e escritórios, e do 3º ao 14º andar, cerca de 240 unidades residenciais.
O ponto que mais chama atenção nesse projeto é a adoção de uma abordagem chamada "reurbanização baseada em praça" (hiroba-gata saikaihatsu). Não se trata apenas de ampliar a escala das edificações: o núcleo do plano é a criação de uma praça de circulação de aproximadamente 2.250 m² (com acessibilidade garantida) e um parque urbano de cerca de 4.000 m², previsto no plano diretor da cidade. Em condições normais, o parque funcionará como espaço de convivência; em situações de desastre, servirá como ponto de refúgio. Esse tipo de desenho, que prioriza espaços abertos e o caráter público do empreendimento em vez de apenas concentrar densidade construtiva, tem se tornado uma tendência entre os projetos de reurbanização mais recentes no Japão.
Em 25 de março de 2026, a UR Urban Renaissance Agency definiu a incorporadora Hankyu Hanshin Real Estate e o grupo de consultoria UD Consultants como parceiros do empreendimento, formalizando um acordo de parceria. A Hankyu Hanshin Real Estate é uma grande incorporadora sediada na região de Kansai, e sua entrada em um projeto de peso no leste de Tóquio também chama atenção sob esse ângulo (fonte: comunicado de imprensa da UR Urban Renaissance Agency, 19 de dezembro de 2025).
O cronograma do projeto, resumido, é o seguinte:
- Ainda no ano fiscal de 2025: decisão de planejamento urbano por parte da subprefeitura de Sumida
- Ano fiscal de 2026: previsão de decisão de planejamento urbano do plano distrital (nome provisório) da área em frente à estação Tobu-Hikifune
- Ano fiscal de 2027: previsão de obtenção da aprovação do empreendimento junto ao governo nacional
- Ano fiscal de 2028: previsão de aprovação do plano de conversão de direitos
- Ano fiscal de 2029: demolição das edificações existentes e início das obras
- Final do ano fiscal de 2032: conclusão do empreendimento
Considerando que a conversão de direitos ocorrerá entre os anos fiscais de 2027 e 2028, o período entre 2026 e 2027 é a janela decisiva para os proprietários de terrenos e os detentores de direitos tomarem suas decisões. É fundamental já começar a se preparar tendo esse cronograma como referência.
Vale registrar, ainda, que a subprefeitura de Sumida reservou, no orçamento do ano fiscal de Reiwa 7 (equivalente ao ano fiscal de 2025), o equivalente a 3,283 bilhões de ienes para ações relacionadas à área de Hikifune. O valor cobre levantamentos de edificações, projetos básicos de instalações e obras viárias, entre outros itens — um indicativo, em números, do quanto o poder público está empenhado nesse processo.
Para uma visão mais ampla dos movimentos de reurbanização em Tóquio como um todo, veja também nosso artigo sobre os principais projetos de reurbanização que estão transformando Tóquio em 2025.
Que outros projetos urbanos avançam ao mesmo tempo na região vizinha?
Enquanto a reurbanização em frente à estação Tobu-Hikifune concentra as atenções, diversos outros projetos avançam simultaneamente nas redondezas.
O Brillia Hikifune (projeto de reordenamento de quarteirão contra incêndios do distrito 22 de Higashi-Mukōjima 2-chōme) é conduzido pela Tokyo Tatemono em conjunto com a Corporação de Edificações Resistentes ao Fogo da Região Metropolitana. Trata-se de um empreendimento misto com um prédio residencial de 10 andares com 99 unidades e um salão de associação de bairro, cujas obras começaram em novembro de 2024, com previsão de conclusão em 2027 (fonte: comunicado de imprensa da Tokyo Tatemono Co., Ltd., 20 de novembro de 2024). Esse projeto, que avança simultaneamente na eliminação de áreas urbanas densamente construídas com madeira e na reorganização do sistema viário, está diretamente ligado ao aumento da segurança contra desastres na região.
Ao redor da estação Keisei-Hikifune, planos distritais e projetos de reurbanização de área urbana motivados pela obra de elevação contínua da linha ferroviária (renzoku rittai kōsa jigyō) já avançam há mais tempo. O que acontece ao redor dessa estação funciona como uma espécie de prévia de como pode ficar, no futuro, a reurbanização em frente à estação Tobu-Hikifune.
No campo da infraestrutura pública, os planos também já estão definidos: o soterramento de fiação elétrica na avenida Hikifunegawa-dōri, o alargamento da avenida Hikifune Takara-dōri, a transformação em via exclusiva para pedestres da via municipal que conecta os lados leste e oeste da estação, e a construção de uma nova catraca de acesso no lado norte da estação. Esses investimentos em infraestrutura pública avançam de forma coordenada com o projeto de reurbanização. A expectativa é que a circulação e a conveniência em toda a área melhorem substancialmente, o que tende a valorizar os terrenos e as edificações ao longo dessas vias.
O que os dados mostram sobre a valorização de terrenos na área de Hikifune?
À medida que o projeto de reurbanização se torna mais concreto, o preço da terra também vem seguindo uma trajetória de alta. Segundo o valor de referência oficial de terrenos do ano 7 da era Reiwa (fonte: "Divulgação de Preços de Terrenos" da subprefeitura de Sumida), a subprefeitura como um todo registrou uma alta expressiva: em média, 540.272 ienes por metro quadrado em áreas residenciais (alta de +9,84% em relação ao ano anterior) e 1.038.384 ienes por metro quadrado em áreas comerciais (alta de +11,27%).
Focando especificamente no entorno da estação Hikifune, o valor de referência (nas proximidades de Higashi-Mukōjima) era de 657.000 ienes por metro quadrado em 2024. Já o valor oficial divulgado para a área da estação Hikifune ficou, em média, em 608.000 ienes por metro quadrado, com alta de +8,74% em relação ao ano anterior (dados de 2024) — um patamar ligeiramente abaixo da média da subprefeitura, mas ainda assim em trajetória sólida de valorização. Em uma janela de cinco anos, a subprefeitura de Sumida como um todo acumula alta de +17,7% em áreas residenciais e +21% em áreas comerciais.
Vale a pena parar e refletir sobre um ponto importante aqui: a valorização atual dos terrenos já reflete, parcialmente, uma "precificação antecipada" dos benefícios esperados do projeto de reurbanização. Justamente por isso, é bem provável que ocorram novas variações de preço à medida que o empreendimento avance rumo à aprovação (prevista para o ano fiscal de 2027) e ao início das obras (previsto para o ano fiscal de 2029). Ter — ou não ter — a informação de que a região ainda está na "fase de diretriz de planejamento urbano" faz uma diferença enorme na precisão de qualquer decisão tomada agora.
Para uma análise sob a ótica de investimento no contexto de Tóquio como um todo, veja também nosso relatório de pesquisa sobre os principais projetos das áreas de reurbanização de Tóquio: adequação para investimento, moradia e potencial futuro.
O que os proprietários de terrenos e imóveis devem fazer agora?
Para quem possui terrenos ou edificações na área de Hikifune, o período entre 2026 e 2027 é o momento decisivo para reunir informações e tomar decisões. A seguir, resumimos o que verificar e como se preparar.
1. Verificar a qual zona pertence o seu terreno ou edificação
Dependendo de em qual das quatro zonas da diretriz de planejamento urbano (entorno da estação, vitalidade e intercâmbio, coexistência residencial-comercial, ou vitalidade ao longo da via) o imóvel está localizado, mudam tanto a orientação futura de uso quanto os esquemas de empreendimento em que é possível participar. O primeiro passo é entrar em contato com a Divisão de Desenvolvimento de Polos da subprefeitura de Sumida (telefone 03-5608-6262) para entender o posicionamento do seu terreno dentro do plano.
2. Avaliar a participação na reurbanização ou em uma reconstrução conjunta
Terrenos e edificações localizados na "zona de vitalidade e intercâmbio" podem ser elegíveis para participar do projeto de reurbanização de área urbana de primeiro tipo. Antes da aprovação do plano de conversão de direitos (prevista para o ano fiscal de 2028), será necessário manifestar a intenção de participar e ajustar os respectivos direitos. Recomenda-se iniciar o diálogo, já nesta fase inicial, tanto com a incorporadora responsável (UR Urban Renaissance Agency) quanto com o balcão responsável da subprefeitura.
3. Considerar a renovação de edificações antigas e o uso de subsídios para resistência ao fogo
Para edificações localizadas na "zona de vitalidade ao longo da via" ou na "zona de coexistência residencial-comercial", reconstruir com apoio do programa de subsídio para resistência ao fogo da subprefeitura de Sumida é uma das alternativas possíveis. Com a formalização da diretriz de planejamento urbano, também existe a possibilidade de o programa de subsídios da subprefeitura ser ainda mais ampliado. Vale a pena verificar as condições atuais do subsídio e avaliar o momento ideal para uma eventual reconstrução.
4. Elementos para decidir entre vender ou alugar
No mercado de locação atual, unidades do tipo studio/1K na região de Hikifune giram em torno de 70 a 90 mil ienes mensais, e unidades voltadas para famílias, entre 110 e 140 mil ienes mensais. Após a conclusão da reurbanização em 2032, com a entrega de 240 novas unidades residenciais e de grandes instalações comerciais e públicas, é esperado que a demanda no mercado de locação do entorno também passe por mudanças relevantes. A decisão sobre o melhor momento para vender ou para alugar deve ser tomada com uma visão de longo prazo, levando esse cronograma em consideração.
A visão da INA sobre esse projeto
O que mais me chama atenção é justamente a fase atual, a "fase de diretriz de planejamento urbano". Uma vez obtida a aprovação do empreendimento e iniciado o processo de conversão de direitos, a assimetria de informação entre os agentes do mercado diminui, e a precificação antecipada nos terrenos também avança. Mas, nesta fase, ainda existe uma diferença considerável entre quem já se dedicou a estudar com cuidado o conteúdo do planejamento público e quem ainda não o fez — uma diferença que se reflete diretamente no nível de compreensão sobre o futuro da região.
Outro ponto que merece atenção é o contexto mais amplo da expansão da reurbanização para o leste de Tóquio. Até pouco tempo atrás, os grandes protagonistas da reurbanização eram áreas centrais e subcentros consolidados, como Shibuya, Shinagawa, Shinjuku e Yaesu. Hoje, esse movimento chega, com força cada vez maior, a áreas do leste de Tóquio como Kinshichō, Koiwa e Hikifune. Como detalhamos também em "Como a reurbanização da estação Koiwa deve mudar a demanda de locação?", a reurbanização do leste de Tóquio está, na prática, redesenhando o mapa do investimento imobiliário na capital.
A INA também atende proprietários de imóveis nas áreas de Hikifune, Higashi-Mukōjima, Yahiro e Kyōjima. Se você tem dúvidas concretas como "a qual zona pertence o meu terreno", "como avaliar a participação na reurbanização" ou "o que é mais vantajoso entre vender e continuar alugando", fique à vontade para nos consultar.
Resumo
- Em setembro de 2025, a subprefeitura de Sumida formalizou a "Diretriz de Planejamento Urbano da Área ao Redor da Estação Tobu-Hikifune", com diretrizes de urbanização para quatro zonas dentro de uma área de cerca de 8,2 hectares
- O projeto de reurbanização de área urbana de primeiro tipo, conduzido pela UR Urban Renaissance Agency, avança rapidamente — a Hankyu Hanshin Real Estate entrou como parceira do empreendimento em março de 2026
- O projeto adota a abordagem inovadora de "reurbanização baseada em praça", incluindo uma praça de circulação de cerca de 2.250 m² e um parque urbano de aproximadamente 4.000 m²
- O cronograma prevê aprovação do empreendimento no ano fiscal de 2027, início das obras no ano fiscal de 2029 e conclusão no fim do ano fiscal de 2032
- O valor oficial de terrenos na subprefeitura de Sumida subiu de 9% a 11% em relação ao ano anterior; o entorno da estação Hikifune também mostrou alta sólida, de +8,74% (dados de 2024)
- O período entre 2026 e 2027 é a janela decisiva para os proprietários e detentores de direitos reunirem informações e tomarem decisões
- É essencial começar cedo a verificar "a qual zona pertence o imóvel" e a avaliar a reconstrução conjunta e os subsídios para resistência ao fogo
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. O que significa "participar" da reurbanização em frente à estação Tobu-Hikifune?
R. Em um projeto de reurbanização de área urbana de primeiro tipo, "participar" significa, essencialmente, converter os direitos sobre o terreno e a edificação dentro da área do empreendimento em direitos sobre uma unidade (yuka — direito sobre a área construída) no novo edifício resultante da reurbanização — o mecanismo de conversão de direitos (kenri henkan). Isso é bem diferente de uma simples "venda" em dinheiro: o proprietário passa a deter a propriedade em condomínio ou o direito de locação de uma unidade no prédio recém-construído. Essa lógica não tem equivalente direto no sistema brasileiro: aqui, o instrumento mais próximo em espírito, embora funcione de forma distinta, é a operação urbana consorciada (como as vistas em São Paulo), em que o poder público negocia contrapartidas urbanísticas com a iniciativa privada — mas sem o mecanismo de conversão automática de direitos de propriedade em unidades do empreendimento resultante, que é peculiar ao sistema japonês, com participação normalmente estruturada por meio de uma cooperativa de reurbanização (kumiai sekō). A decisão de participar ou não cabe a cada detentor de direitos, mas é importante avançar o diálogo com a UR Urban Renaissance Agency e com o setor responsável da subprefeitura desde já, tendo em vista a aprovação do plano de conversão de direitos prevista para o ano fiscal de 2028.
P2. Terrenos e edificações fora da área de reurbanização sofrem algum impacto?
R. Eles não são alvo direto da conversão de direitos, mas o impacto indireto é considerável. Com a conclusão da reurbanização, o aumento do fluxo de pessoas e da demanda comercial na área tende a elevar tanto a demanda de locação quanto o valor da terra no entorno. Além disso, para edificações localizadas na "zona de vitalidade e intercâmbio" ou na "zona de vitalidade ao longo da via", a subprefeitura também incentiva a renovação voluntária por meio de reconstrução conjunta e de subsídios para resistência ao fogo — por isso, vale a pena buscar informações de forma proativa.
P3. Faz sentido considerar a venda agora, ou é melhor esperar?
R. Não há uma resposta única, mas os pontos centrais para decidir são dois: o quanto os benefícios da reurbanização já estão precificados no valor da terra, e como os recursos obtidos com uma eventual venda seriam utilizados. Atualmente, o projeto ainda está na fase de diretriz de planejamento urbano, e é esperado que ocorram novas variações de preço até a aprovação do empreendimento (prevista para o ano fiscal de 2027), o início das obras (previsto para o ano fiscal de 2029) e a conclusão (prevista para o ano fiscal de 2032). De forma geral, costuma-se dizer que as expectativas do mercado tendem a subir com mais força entre o início das obras e a conclusão do empreendimento, mas a decisão correta varia conforme a situação específica de cada imóvel. Para uma simulação detalhada adequada à sua situação, fale com a INA.
P4. Qual é a diferença entre a "reurbanização baseada em praça" e um projeto de reurbanização convencional?
R. Projetos convencionais de reurbanização de área urbana costumam ter como foco principal a verticalização e a ampliação das edificações, buscando aproveitar ao máximo o coeficiente de aproveitamento do terreno. Já a "reurbanização baseada em praça" se diferencia por colocar espaços abertos — uma praça de circulação de cerca de 2.250 m² e um parque urbano de aproximadamente 4.000 m² — no centro do empreendimento. O projeto dá prioridade à criação de um parque que funcione como ponto de apoio em situações de desastre, a uma praça com acessibilidade garantida e a um espaço em que as pessoas possam naturalmente se reunir em frente à estação — equilibrando moradia, comércio e espaço público. Pode-se dizer que esse desenho reflete um esforço deliberado de construir, em uma área tradicional de bairro popular, uma "cidade em que as pessoas queiram continuar morando".
Fontes e referências
- Subprefeitura de Sumida, formalização da "Diretriz de Planejamento Urbano da Área ao Redor da Estação Tobu-Hikifune" (setembro de 2025)
- Diretriz de Planejamento Urbano da Área ao Redor da Estação Tobu-Hikifune (versão resumida) (PDF)
- Diretriz de Planejamento Urbano da Área ao Redor da Estação Tobu-Hikifune (versão completa) (PDF)
- UR Urban Renaissance Agency, comunicado de imprensa (19 de dezembro de 2025) — definição do parceiro do empreendimento da área em frente à estação Tobu-Hikifune (PDF)
- UR Urban Renaissance Agency, "Área em frente à estação Hikifune (East Core Hikifune)"
- Tokyo Tatemono Co., Ltd., "Início das obras do Brillia Hikifune, projeto de reordenamento de quarteirão contra incêndios do distrito 22 de Higashi-Mukōjima 2-chōme" (PR TIMES, novembro de 2024)
- Subprefeitura de Sumida, "Divulgação de Preços de Terrenos"
