Custos de restauração do imóvel pelo inquilino comercial: faixa de valores e como evitar cobranças excessivas

Os custos de restauração ao estado original incorridos na desocupação de um imóvel comercial (escritório ou loja) tendem a ser mais elevados do que em residências comuns e frequentemente se tornam foco de conflitos entre as partes. Explicamos a faixa de custos, as causas de valores elevados e como agir.

Qual é a faixa de custo para a restauração ao estado original de um imóvel comercial?

Em um imóvel comercial usado de forma comum, o custo de restauração ao estado original costuma ficar, em média, entre 20 mil e 50 mil ienes por tsubo em espaços pequenos e médios, e entre 50 mil e 100 mil ienes por tsubo em espaços grandes.No entanto, isso é apenas uma referência, e o valor pode variar bastante conforme o grau de alteração do interior e a existência de benfeitorias. Confirmar e registrar o estado do imóvel antes da ocupação está diretamente ligado à prevenção de problemas futuros.

Por que o custo de restauração ao estado original de um imóvel comercial fica alto?

Quando foram feitas alterações internas e adicionadas instalações

Quando são feitas instalações, como a implantação de equipamentos de cozinha ou sanitários, o custo de remoção é somado diretamente ao custo de restauração ao estado original. Quanto mais as benfeitorias buscam aumentar o conforto, maior tende a ser o custo na desocupação.

Margens intermediárias geradas por uma estrutura de subcontratação em várias camadas

Mesmo quando a obra é contratada por um fornecedor indicado pelo locador, é comum que ela seja repassada a subcontratados e sub-subcontratados. Com uma estrutura de segundo e terceiro nível de contratação, as margens intermediárias se acumulam e elevam o custo da obra.A escassez de mão de obra também contribui para manter os preços dos orçamentos em patamar elevado.

Casos em que estão incluídos custos que originalmente não deveriam ser arcados pelo locatário

Os custos de reparo de danos e sujeira decorrentes do desgaste natural e do uso normal não devem, em princípio, ser arcados pelo locatário. No entanto, há casos em que são cobrados custos que não são de responsabilidade do locatário, ou em que itens que poderiam ser resolvidos com reparos parciais são cobrados como substituição total, além de casos em que até despesas de áreas comuns entram no orçamento.

Medidas para evitar cobranças excessivas

Rever o contrato de locação antes da desocupação

O escopo da restauração ao estado original, a existência de fornecedor designado e a presença de cláusulas especiais constam no contrato de locação.Se houver uma “cláusula especial de restauração ao estado original” estabelecendo que “o desgaste normal também é de responsabilidade do locatário”, a cobrança dentro desse escopo será válida. É importante compreender o conteúdo do contrato antes da desocupação.

Obter orçamentos comparativos e negociar a troca do fornecedor com o locador

Se o orçamento do fornecedor indicado for alto, obter também orçamento de outro fornecedor e negociar com o locador com base na diferença de valores é uma medida eficaz.Mesmo que a troca do fornecedor não seja possível, apresentar outro orçamento pode abrir espaço para negociação de preço.

Consultar um especialista (advogado ou RETIO)

Lidar com uma cobrança elevada sem conhecimento técnico é difícil. Consultar um advogado com experiência em transações imobiliárias ou a Real Estate Transaction Improvement Organization of Japan (RETIO) é uma medida válida.

Perguntas frequentes (FAQ)

Q1. O que muda entre a restauração ao estado original na desocupação de um imóvel comercial e no caso de moradias?

Nas moradias, as diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo negam a responsabilidade do locatário por desgaste natural e deterioração de uso normal, mas, no caso de imóveis comerciais (escritórios e lojas), muitas vezes a “cláusula especial de restauração ao estado original” é considerada válida, e na maioria dos casos o escopo de responsabilidade do locatário é mais amplo do que em moradias.

Q2. É possível recusar o fornecedor indicado pelo locador?

Se houver no contrato uma cláusula que determine o fornecedor, a recusa é difícil. No entanto, se houver insatisfação com o valor do orçamento, é possível negociar após obter orçamentos comparativos.

Q3. Se eu achar que o custo de restauração ao estado original está alto demais, a quem devo recorrer?

É possível consultar a Real Estate Transaction Improvement Organization of Japan (RETIO) ou o centro de defesa do consumidor. Se o valor for alto, considere também contratar um advogado especializado em mercado imobiliário.

Q4. Há algo que eu mesmo possa fazer antes de desocupar o imóvel para restaurá-lo ao estado original?

Pequenos reparos em danos leves, como preencher pequenos furos de parafuso, podem ser feitos por conta própria, mas instalações elétricas, hidráulicas e obras internas exigem qualificação técnica, por isso é necessário contratar um profissional especializado. Realizar trabalhos sem autorização pode gerar problemas.

Q5. É possível chegar a um acordo com o locador sobre o escopo da restauração ao estado original antes da desocupação?

Sim, ao verificar o estado do imóvel com a presença do locador antes da desocupação e formalizar por escrito o escopo da restauração ao estado original, é possível reduzir significativamente o risco de cobranças adicionais posteriores. Recomendamos guardar esse documento como um “termo de vistoria de desocupação”.