商用租戶（辦公室、店舖）在退租時產生的原狀回復費用，通常比一般住宅租賃更高，也很容易成為雙方糾紛的導火線。本文將說明費用區間、費用偏高的原因，以及可採取的應對方式。
商用租戶的原狀回復費用大約是多少？
在正常使用的情況下，商用租戶的原狀回復費用一般以每坪計算，小中型空間約為2萬至5萬日圓，大型空間約為5萬至10萬日圓。不過，這僅供參考，實際金額會因室內裝修變更程度以及是否增設附屬設備而大幅變動。入住前確認並記錄物件狀態，與後續避免糾紛有直接關係。
商用租戶的原狀回復費用為何偏高
進行了室內裝修變更或增設附屬設備的情況
若新增了廚房設備、廁所設備等附屬設施，拆除費用會直接加計到原狀回復費用中。越是為了提升舒適性而增設的設備，退租時的成本通常越高。
因多層轉包結構產生中間利潤
即使工程由房東指定的業者承接，後續再轉包給下包、次下包業者的情況也十分普遍。在二次承接、三次承接的結構下，中間利潤會層層累積，導致工程費用上升。人手不足也進一步推高了估價水準。
包含了原本不應由承租人負擔的費用
因自然老化、通常損耗所產生的刮痕與污損修繕費，原則上不應由承租人負擔。然而，實務上也會出現將非承租人負擔的費用計入其中、把本可局部修補的部分改以全面更換計價，甚至連公共區域費用也一併列入估價的情況。
避免高額請款的對策
在退租前重新確認租賃契約內容
原狀回復的範圍、是否指定施工業者、是否有特約條款，都會記載於租賃契約中。若「原狀回復特約」中明確載明「通常損耗也由承租人負擔」，則在該範圍內的請款通常有效。退租前先掌握契約內容非常重要。
取得多家估價，並與房東協商更換業者
若指定業者的估價偏高，可以同時向其他業者取得估價，並以金額差異作為依據與房東協商，這是有效的做法。即使無法更換業者，提出其他公司的估價，也能為價格談判創造空間。
諮詢專業人士（律師或不動產適正取引推進機構）
在缺乏專業知識的情況下處理高額請款並不容易。諮詢熟悉不動產交易的律師，或一般財團法人不動產適正取引推進機構，是切實可行的做法。
常見問題（FAQ）
Q1. 商用租戶退租時的原狀回復，與住宅有什麼不同？
在住宅租賃中，日本國土交通省的指引認為，自然老化與通常損耗原則上不應由承租人負擔；但在商用租戶（辦公室、店舖）的情況下，「原狀回復特約」往往會被認定有效，因此多數情況下承租人的負擔範圍會比住宅更廣。
Q2. 可以拒絕房東指定的業者嗎？
如果契約中有指定業者的條款，通常很難拒絕。不過，若對估價金額不滿，仍可先取得多家估價後再進行協商。
Q3. 如果我認為原狀回復費用過高，應該向哪裡諮詢？
可以向一般財團法人不動產適正取引推進機構（RETIO）或消費生活中心諮詢。如果金額較大，也建議考慮委託熟悉不動產事務的律師處理。
Q4. 在退租前，有沒有我自己可以做的原狀回復工作？
輕微損傷的修補，例如填補小型螺絲孔，可以自行處理；但電氣工程、給排水工程與室內裝修工程需要相關資格，因此應委託專業業者。未經同意擅自施工，可能會引發糾紛。
Q5. 是否可以在退租前先與房東就原狀回復範圍達成共識？
可以。在退租前由房東到場，一同確認物件狀態，並以書面方式確認原狀回復範圍，能夠大幅降低之後被追加請款的風險。建議將其作為「退租時現場確認書」妥善保存。
