No mercado imobiliário de aluguel do Japão, diversos leis e diretrizes regulamentam os contratos e a gestão de imóveis entre proprietários (locadores) e inquilinos. Este artigo oferece uma visão abrangente das principais regulamentações legais relacionadas à administração de aluguéis, destinada a investidores imobiliários, proprietários e empresas de gestão.
Abordaremos as diferenças entre modalidades contratuais previstas na Lei de Arrendamento de Terras e Imóveis, as regras de renovação e rescisão, as obrigações e responsabilidades contratuais, as diretrizes de restauração do imóvel na saída do inquilino, e as obrigações legais dos proprietários e administradoras (atendimento ao inquilino, gestão de equipamentos, proteção de dados pessoais, entre outros).
Além disso, trataremos da Lei da Rede de Segurança Habitacional, que ampara idosos, estrangeiros e pessoas de baixa renda, bem como das perspectivas futuras considerando as recentes alterações legislativas e o impacto da transformação digital (DX).
Visão geral da Lei de Arrendamento de Terras e Imóveis (tipos de contrato, regras de renovação e rescisão)
Os contratos de locação no Japão são regidos principalmente pela Lei de Arrendamento de Terras e Imóveis (Lei nº 90 de 1991) e existem dois grandes tipos de contrato para locação de imóveis. O primeiro é o contrato de locação ordinário e o segundo é o contrato de locação por prazo determinado. A modalidade contratual determina regras distintas de vigência, renovação e rescisão, afetando significativamente os direitos e obrigações de proprietários e inquilinos.
- Contrato de locação ordinário (contrato de locação geral): o prazo contratual deve ser de 1 ano ou mais (contratos com prazo inferior a 1 ano são considerados contratos por prazo indeterminado), e ao término do contrato, ele é renovado em regra. No Japão, contratos residenciais geralmente têm duração de 2 anos, e a Lei de Arrendamento de Terras e Imóveis restringe severamente a recusa unilateral de renovação ou rescisão antecipada por parte do locador. Para encerrar o contrato, o locador precisa de justa causa (art. 28 da Lei de Arrendamento de Terras e Imóveis) e deve notificar a não renovação entre 1 ano e 6 meses antes do término do prazo. A justa causa é avaliada de forma abrangente, considerando fatores como a necessidade de uso do imóvel pelo locador e pelo inquilino, o histórico da locação e a oferta de indenização por desocupação, não sendo reconhecida apenas por conveniência do locador. Na prática, casos como a necessidade do locador ou de seus familiares de residir no imóvel podem constituir justa causa, mas o impacto na vida do inquilino também é considerado, com julgamento imparcial. Assim, no contrato ordinário, a proteção ao inquilino é robusta e a recusa de renovação ou rescisão pelo locador é difícil. Além disso, a rescisão pelo locador durante o prazo contratual também exige justa causa, enquanto a rescisão antecipada pelo inquilino segue as disposições do contrato e do Código Civil, mediante aviso prévio de determinado período (normalmente 1 a 2 meses).
- Contrato de locação por prazo determinado (contrato de locação de imóvel por prazo determinado): é uma locação com prazo previamente fixado, que se encerra definitivamente ao término desse prazo. Não há renovação automática e, caso as partes desejem continuar, é necessário celebrar um novo contrato. Por exemplo, num contrato de locação por prazo determinado de 2 anos, o contrato se encerra após 2 anos e um novo contrato deve ser firmado mediante acordo de ambas as partes. Para que o contrato de locação por prazo determinado seja válido, a lei exige que o locador explique por escrito, em documento separado do contrato, que se trata de um contrato sem renovação que se encerra ao término do prazo (art. 38 da Lei de Arrendamento de Terras e Imóveis). Especialmente quando o prazo contratual é de 1 ano ou mais, o locador deve notificar o inquilino sobre o encerramento do contrato entre 1 ano e 6 meses antes do término. Isso garante ao inquilino tempo para se preparar para a desocupação e evita prejuízos por um encerramento inesperado. Mesmo que o locador negligencie essa notificação, o encerramento do contrato pode ser alegado 6 meses após a notificação subsequente. O contrato por prazo determinado pode ser encerrado sem as restrições de justa causa, mas se o locador não concordar com um novo contrato, o inquilino precisará obrigatoriamente desocupar o imóvel ao término do prazo, aumentando a incerteza para o inquilino. Por isso, os contratos por prazo determinado geralmente são mais desvantajosos para os inquilinos, e os locadores por vezes estabelecem aluguéis mais baixos levando essa desvantagem em consideração.
De fato, pesquisa do Ministério de Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo indica que 95,5% dos contratos de locação nas três principais regiões metropolitanas são contratos ordinários, sendo os contratos por prazo determinado ainda restritos a uma parcela minoritária. Contudo, nos últimos anos, observa-se um aumento gradual no uso de contratos por prazo determinado em razão de circunstâncias dos locadores (como planos de uso futuro do imóvel ou de demolição para reconstrução).
Conforme exposto, sob a Lei de Arrendamento de Terras e Imóveis, as regras de renovação e rescisão variam conforme a modalidade contratual, e especialmente no contrato ordinário, a estabilidade residencial do inquilino é amplamente protegida. Para os locadores (proprietários), é essencial planejar a gestão a longo prazo considerando que não é possível encerrar o contrato sem justa causa. Por outro lado, os inquilinos em contratos por prazo determinado devem compreender plenamente o risco de encerramento ao término do prazo, já que a desocupação é a regra. Ao celebrar um contrato, ambas as partes devem verificar cuidadosamente o tipo de contrato (ordinário ou por prazo determinado) e compreender os direitos e obrigações de cada modalidade.
Obrigações e responsabilidades no contrato de locação (obrigações de proprietários, administradoras e inquilinos)
No contrato de locação, tanto o locador (proprietário) quanto o inquilino têm obrigações e responsabilidades legais. Além disso, a administradora de imóveis contratada pelo proprietário desempenha funções importantes com base no contrato e na lei. A seguir, um resumo das principais obrigações de cada parte.
- Obrigações do proprietário (locador): o locador tem a obrigação de garantir ao inquilino o uso e gozo do imóvel contratado durante todo o período de locação conforme acordado (art. 601 do Código Civil). Especificamente, o locador deve entregar o imóvel em condições adequadas e, posteriormente, tem a obrigação de realizar os reparos necessários para o uso e gozo do imóvel locado (art. 606, §1º do Código Civil). Por exemplo, em caso de infiltrações ou falhas em instalações hidráulicas e de esgoto que não sejam de responsabilidade do inquilino, o locador deve providenciar o reparo prontamente. Também se considera que o locador tem a obrigação de administrar o imóvel com o cuidado de um bom administrador (dever de diligência). Embora não haja disposição legal expressa, a jurisprudência reconhece que o locador também tem um dever de cuidado proporcional na gestão do imóvel. Por outro lado, caso o reparo seja necessário por dolo ou negligência do inquilino, a obrigação de reparo do locador não se aplica (art. 606, parágrafo único do Código Civil). Durante o período de locação, o locador pode ter a obrigação acessória de remover perturbações (tomar medidas em caso de conflitos com vizinhos, por exemplo) e de manter os equipamentos, para que o inquilino possa residir tranquilamente. Além disso, após o término do contrato e a devolução do imóvel pelo inquilino, o locador deve providenciar a liquidação da caução. A caução destina-se a cobrir aluguéis em atraso e custos de restauração do imóvel, devendo o saldo ser devolvido ao inquilino; o locador não pode reter a caução sem justificativa válida (veja as diretrizes de restauração do imóvel abaixo). Durante o contrato, o locador deve ter cuidado para não violar indevidamente os direitos do inquilino; por exemplo, entradas sem motivo justificado ou interrupção não autorizada de serviços (água, eletricidade) podem ser consideradas abuso de direito. Nas renovações ou alterações de condições do contrato, o locador tem a responsabilidade de seguir os procedimentos adequados conforme a Lei de Arrendamento de Terras e Imóveis e demais legislações aplicáveis.
- Obrigações do inquilino (locatário/arrendatário): o inquilino tem a obrigação de pagar o aluguel pontualmente em contrapartida pelo uso e gozo do imóvel contratado. A inadimplência contínua pode resultar em rescisão contratual pelo locador (rescisão por inadimplemento nos termos do art. 541 do Código Civil ou exercício do direito de rescisão do locador) e ação de reintegração de posse, culminando, no pior caso, em despejo forçado; portanto, o pagamento do aluguel é responsabilidade fundamental do inquilino. O inquilino também tem a obrigação de usar o imóvel conforme o uso estipulado (de acordo com o uso e finalidade definidos no contrato) e de ocupá-lo e conservá-lo com a diligência de um bom administrador (por analogia ao dever de cuidado do depositário com base no art. 400 do Código Civil). Por exemplo, se animais de estimação são proibidos no imóvel locado, o inquilino não pode criá-los; perturbações ao sossego dos vizinhos também são vedadas, e o inquilino deve cumprir os compromissos contratuais. O inquilino tem a obrigação de restauração do imóvel (obrigação de devolver o imóvel no estado original ao sair) e deve arcar com os custos de reparo de danos que excedam o desgaste normal de uso (detalhes abaixo). O inquilino também não pode se recusar, sem motivo legítimo, à realização de reparos necessários pelo locador (art. 606, §2º do Código Civil). Além disso, o inquilino tem a obrigação de não sublocar o imóvel sem autorização e de não alterar seu uso. A sublocação não autorizada ou alteração de uso sem permissão constitui violação contratual e pode ser causa de rescisão (violação da Lei de Arrendamento de Terras e Imóveis ou inadimplemento contratual). Se o inquilino desejar rescindir o contrato antecipadamente, deve seguir os procedimentos estabelecidos no contrato ou em lei (geralmente notificação prévia de rescisão com determinado prazo de antecedência). Além disso, se um fiador foi nomeado no contrato, o inquilino tem a responsabilidade de honrar suas obrigações para não prejudicá-lo, pois se o inquilino não cumprir suas obrigações contratuais, o fiador assumirá a responsabilidade em seu lugar.
- Obrigações da administradora (operador de gestão de imóveis residenciais para locação): quando o proprietário delega a gestão do imóvel a uma empresa de administração imobiliária, a administradora executa diversas funções em seu nome com base no contrato e no contrato de prestação de serviços de gestão. Com a Lei de Gestão de Imóveis Residenciais para Locação (nome oficial: Lei relativa à adequação das operações de gestão de imóveis residenciais para locação), em vigor desde junho de 2021, as administradoras de determinado porte (200 unidades ou mais sob gestão) são obrigadas a se registrar junto ao Ministro de Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo, e as obrigações a serem cumpridas pelas administradoras foram esclarecidas. A administradora tem a obrigação de explicar os itens relevantes antes da celebração do contrato e, ao celebrar contratos de sublease (sublocação) ou contratos de delegação de gestão, deve explicar detalhadamente ao proprietário e ao inquilino o conteúdo do contrato, os riscos e os serviços prestados. Especialmente as operadoras de sublease estão sujeitas a proibições de publicidade enganosa e aliciamento indevido, bem como à obrigação de apresentar simulações de receitas e despesas ao proprietário. A administradora também tem a obrigação de gestão segregada de ativos, devendo administrar os valores em dinheiro recebidos do proprietário, como caução e aluguéis, com clara separação de seus próprios ativos. Em relação ao proprietário, há a obrigação de relatórios periódicos, sendo necessário reportar regularmente o estado de operação do imóvel (taxa de ocupação, situação financeira, status de reclamações, etc.). Além disso, é obrigatória a alocação de pelo menos um gerente de negócios qualificado (como um gestor imobiliário certificado) por estabelecimento, exigindo-se a organização de um sistema em que profissionais especializados supervisionem as operações de gestão. A administradora desempenha papel importante no atendimento aos inquilinos, realizando recebimento e encaminhamento de reparos de equipamentos, atendimento a reclamações de conflitos com vizinhos, cobrança de inquilinos inadimplentes, acompanhamento na saída e liquidação da caução, entre outras funções práticas diversas. Na execução dessas funções, o cumprimento das leis pertinentes é pressuposto, e, por exemplo, práticas ilegais de cobrança na recuperação de inadimplência podem infringir a lei de crédito e outras normas. A administradora tem a responsabilidade de agir de forma justa e adequada para obter a confiança tanto do locador quanto do inquilino. A proteção de dados pessoais também é uma obrigação importante da administradora e, como mencionado abaixo, os dados pessoais dos inquilinos e demais envolvidos devem ser gerenciados adequadamente.
Conforme exposto, no contrato de locação, locadores, inquilinos e administradoras têm regras a cumprir. O contrato estabelece os detalhes dessas regras, mas sua base são leis como o Código Civil e a Lei de Arrendamento de Terras e Imóveis. Para os proprietários, seja na gestão direta ou na delegação a uma administradora, é importante compreender e praticar as obrigações legais. Os inquilinos, por sua vez, precisam conhecer não apenas seus direitos (como o direito de exigir reparos e o direito de renovação), mas também suas obrigações (pagamento do aluguel, dever de diligência, restauração do imóvel, etc.). A consciência de cumprimento legal por parte de todos os envolvidos na relação contratual é indispensável para uma gestão adequada da locação.
Diretrizes de restauração do imóvel (regras de liquidação da caução, conceito de repartição dos custos de reparo)
Uma questão frequentemente problemática ao término do contrato de locação e saída do inquilino é a restauração do imóvel e a liquidação da caução. A restauração do imóvel refere-se à obrigação do inquilino de devolver o imóvel no estado original ao sair, e houve muitos casos de conflitos sobre o alcance dessa obrigação e a repartição dos custos. A esse respeito, o Ministério de Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo elaborou as "Diretrizes sobre Conflitos relacionados à Restauração do Imóvel", estabelecendo o conceito geral de restauração em imóveis residenciais para locação (edição original em 2004, revisão em 2011). Embora as diretrizes não sejam lei, são amplamente consultadas na prática como regras padrão baseadas em precedentes judiciais e no espírito da Lei de Contratos com Consumidores.
O conceito básico das diretrizes de restauração do imóvel consiste em distinguir, para fins de atribuição de responsabilidade ao inquilino, entre "deterioração pelo uso normal" e "desgaste causado por dolo, negligência ou uso além do normal". Ou seja:
- Desgaste e deterioração natural pelo uso normal não são de responsabilidade do inquilino (= responsabilidade do locador). Sujeiras e deteriorações naturais decorrentes da vida cotidiana (o chamado desgaste normal) não devem ser debitadas ao inquilino por meio de desconto na caução. Como exemplos concretos de "sujeira e desgaste pelo uso normal do inquilino", citam-se: amassados no piso ou tatami causados pela colocação de móveis, manchas elétricas na parede ou no piso atrás de televisores e geladeiras, descoloração de papel de parede ou tatami pela exposição direta ao sol, marcas de tachinhas de pôsteres afixados, e falha de equipamentos por fim de vida útil. Esses são fenômenos inevitáveis na vida cotidiana sem culpa do inquilino, e os custos de restauração devem ser arcados pelo locador. Por exemplo, como o desbotamento do papel de parede (por exposição ao sol) ou do tatami em quartos ensolarados é inevitável, cobrar unilateralmente do inquilino os custos de substituição é considerado um ônus excessivo.
Descoloração do tatami e marcas de móveis resultantes da vida normal do inquilino são consideradas desgaste normal, sem obrigação de restauração por parte do inquilino. Conforme as diretrizes, salvo disposição contratual específica, sujeiras e riscos que ocorrem na vida cotidiana normal são de responsabilidade do locador (não devem ser descontados da caução).
- Desgaste e danos causados por dolo, negligência, violação do dever de diligência ou uso além do normal são de responsabilidade do inquilino. Por outro lado, danos e deteriorações causados por descuido ou culpa do inquilino, ou resultantes de uso além do normal, devem ter seus custos de reparo arcados pelo inquilino. Como exemplos concretos: manchas de nicotina e odores de cigarro nas paredes e teto, paredes cheias de furos de prego (marcas de tacha são desgaste normal, mas furos grandes de pregos ou muitos furos podem ser julgados como negligência), carpete manchado por derramamento de bebidas, danos causados por animais de estimação em pilares ou fusumas (mesmo em imóveis que permitem animais, depende da extensão dos danos), reformas ou pinturas realizadas sem autorização, mofo e corrosão causados por negligência do inquilino (como proliferação de mofo por falta de ventilação). Nesses casos, reconhece-se violação do dever de diligência ou negligência do inquilino, sendo adequado deduzir os custos de restauração da caução ou cobrar o valor adicional separadamente. As diretrizes definem "restauração do imóvel" como "o ato de restaurar os danos e deteriorações causados pelo uso intencionalmente doloso, negligente ou além do normal pelo inquilino", o que implica explicitamente a exclusão dos custos de restauração de desgaste pelo uso normal.
Com base nesses princípios fundamentais, as diretrizes de restauração apresentam critérios de repartição de responsabilidade para diversos casos. Por exemplo, em relação a manchas no papel de parede, considera-se excessivo cobrar do inquilino o custo total de substituição por esgotamento da vida útil, devendo-se limitar ao reparo da parte danificada. Quanto à troca da superfície do tatami, considera-se que seu valor se deprecia em 6 anos, e é indicado não cobrar do inquilino os custos de substituição após uso prolongado. Além disso, são feitas observações sobre cuidados ao estabelecer cláusulas especiais que imputem responsabilidade ao inquilino, sendo necessário que tais cláusulas definam claramente o escopo da responsabilidade do inquilino e que este tenha compreendido e concordado suficientemente com seu significado. Por exemplo, cláusulas especiais como "o inquilino arcará com o custo de limpeza do imóvel no valor de XX reais" precisam de explicação clara e consentimento do inquilino no momento da assinatura do contrato para serem consideradas válidas. A Lei de Contratos com Consumidores prevê que cláusulas unilateralmente desfavoráveis ao consumidor (inquilino) podem ser inválidas, portanto as cláusulas especiais também têm limites (há precedentes judiciais invalidando cláusulas que imputam ao inquilino o desgaste normal).
Na liquidação da caução, o importante é que o locador e a administradora liquidem com base em evidências adequadas. Registrar fotograficamente o estado do imóvel (riscos, manchas, etc.) na entrada e comparar com o estado na saída é eficaz para prevenir conflitos. Algumas administradoras adotam a prática de usar checklists na entrada e na saída para confirmação mútua. Do lado do inquilino, é recomendável inspecionar o interior do imóvel antes de sair e verificar se os danos são desgaste normal ou causados por sua própria negligência. Se não concordar com a liquidação da caução, é possível negociar com base nas diretrizes e, se não houver acordo, consultar o Centro de Defesa do Consumidor ou comissões de mediação de conflitos da região. As diretrizes (versão revisada) têm 173 páginas de detalhamento, mas a compreensão dos pontos básicos por parte de locadores e inquilinos pode prevenir a maioria dos conflitos.
Em resumo, as diretrizes de restauração estabelecem o princípio fundamental de que "a deterioração pelo uso normal é responsabilidade do locador, e o desgaste por negligência é responsabilidade do inquilino". A caução existe essencialmente como garantia para esses custos, mas não é permitido ao locador deduzir indevidamente valores que deveriam ser de sua responsabilidade. Para proprietários e administradoras, a liquidação justa da caução conforme as diretrizes é indispensável para manter a relação de confiança; para os inquilinos, é importante compreender o escopo de sua responsabilidade no momento da assinatura e na saída.
Obrigações legais de proprietários e administradoras (atendimento ao inquilino, gestão de equipamentos, proteção de dados pessoais)
Na gestão de imóveis para locação, proprietários (locadores) e administradoras têm diversas obrigações contratuais e legais. O escopo de suas responsabilidades é amplo, abrangendo o atendimento aos inquilinos, a manutenção das instalações do edifício e até a proteção da privacidade dos moradores. A seguir, um resumo das principais obrigações legais de proprietários e administradoras.
- Obrigação de atendimento ao inquilino (resposta como locador): o locador tem a obrigação de responder adequadamente para que os inquilinos possam residir com tranquilidade. Por exemplo, diante de solicitações de reparo do inquilino, deve providenciar prontamente (obrigação de reparo nos termos do art. 606 do Código Civil mencionada anteriormente); reclamações sobre ruído e vazamentos devem ser investigadas e as medidas necessárias devem ser tomadas. Se uma notificação de defeito em equipamento for ignorada, o locador corre o risco de receber do inquilino uma solicitação de redução de aluguel ou de indenização por danos (o art. 611 do Código Civil prevê a redução de aluguel em caso de destruição parcial do imóvel locado). O locador também tem a obrigação de boa-fé de responder com sinceridade às consultas e solicitações dos inquilinos. Mesmo quando a gestão é delegada a uma administradora, a responsabilidade final é do proprietário. A administradora, na qualidade de entidade que está na linha de frente do atendimento ao inquilino em nome do locador, tem a expectativa de fornecer serviços de atendimento de emergência 24 horas (como vazamentos noturnos) e atuar como canal de reclamações e consultas dos moradores. A forma de atendimento da administradora influencia diretamente a satisfação dos inquilinos e a reputação do imóvel, sendo fundamental que ela atue de forma rápida e adequada como profissional. Nos últimos anos, o assédio de clientes (exigências excessivas dos inquilinos em relação à administradora) também tem se tornado um problema, mas em qualquer caso é necessária uma postura de atendimento adequada dentro dos limites legais e contratuais.
- Obrigação de manutenção do edifício e dos equipamentos: o locador, como proprietário do imóvel, tem a obrigação de manter os equipamentos do edifício em conformidade com a lei e em condições seguras. Especificamente, deve realizar inspeções e manutenções de equipamentos conforme as leis e regulamentos aplicáveis, como o Código de Construção e a Lei de Combate a Incêndios (por exemplo, inspeção anual de equipamentos contra incêndio, gestão de prevenção de incêndio), realizando reformas quando necessário. As inspeções periódicas de elevadores, bombas de água e esgoto e outros equipamentos são delegadas a empresas especializadas. Em relação às falhas de equipamentos comuns em imóveis residenciais para locação (falha no aquecedor de água, problemas com ar-condicionado, entupimento de encanamento, etc.), o princípio é que o locador arque com os custos de reparo, desde que a causa não seja dolo ou negligência do inquilino. Especialmente ar-condicionado e aquecedor de água são infraestruturas essenciais da vida cotidiana, e deixar falhas sem resolução causa sérios transtornos à vida do inquilino, exigindo ação urgente. Negligenciar a gestão dos equipamentos pode permitir que o inquilino realize os reparos por conta própria e depois solicite o reembolso dos custos ao proprietário, o que é legalmente possível (art. 608 do Código Civil: solicitação de reembolso de despesas pelo inquilino em caso de inadimplemento das obrigações do locador). Além disso, a limpeza periódica do edifício, o controle de pragas e a gestão das áreas comuns (como a iluminação de entradas e corredores) também são de responsabilidade do locador. Quando essas funções são delegadas à administradora, é importante definir claramente o escopo dos serviços no contrato de gestão e solicitar relatórios sobre a situação de execução. A Lei de Gestão de Imóveis Residenciais para Locação tornou expressamente obrigatório que as administradoras apresentem relatórios periódicos aos proprietários. Com isso, espera-se maior transparência sobre a situação de manutenção e gestão do imóvel e a situação financeira, reduzindo o risco de negligência. Em outras palavras, o sistema legal impõe ao proprietário a obrigação de receber relatórios e explicações, facilitando o acompanhamento da gestão. O próprio proprietário também é responsável por verificar a situação de realização das inspeções legais do imóvel e participar ativamente, providenciando recursos financeiros e elaborando planos de manutenção conforme necessário.
- Obrigação de proteção de dados pessoais: as atividades de gestão de imóveis para locação envolvem o manuseio de grandes quantidades de dados pessoais, como formulários de inscrição, contratos, certidões de residência e informações dos fiadores. Tanto o proprietário que gerencia diretamente quanto a administradora que assume essa função têm a obrigação de cumprir a Lei de Proteção de Dados Pessoais (Lei nº 57 de 2003) e demais legislações pertinentes. Em particular, as administradoras acumulam informações de muitos inquilinos, tendo a responsabilidade legal de implementar medidas de segurança como operadoras de dados pessoais. Especificamente, ao coletar dados pessoais de inquilinos e proprietários, como nome, endereço, contato e local de trabalho, é necessário informar a finalidade de uso e obtê-los por meios legais e justos. As informações obtidas devem ser armazenadas com rigor mediante medidas de segurança como restrição de acesso e criptografia, evitando acesso não autorizado e vazamento de informações. Além disso, solicitações de divulgação, correção e cessação de uso pelos titulares dos dados devem ser atendidas prontamente pelos procedimentos legais. O fornecimento de dados pessoais a terceiros sem autorização é vedado em princípio (como o art. 27 da Lei de Proteção de Dados Pessoais), e quando necessário o fornecimento, é preciso verificar se há consentimento do titular ou se há exceção legal aplicável. Por exemplo, no repasse de informações do inquilino a uma empresa de garantia de aluguel ou no fornecimento de dados de inadimplentes a empresas de cobrança, são exigidos procedimentos adequados conforme as cláusulas de consentimento do contrato ou disposições legais. Com o avanço da digitalização de contratos de locação e da gestão em nuvem, a segurança cibernética também ganha importância crescente. Em caso de vazamento de informações, a administradora e o proprietário têm a responsabilidade de notificar prontamente os titulares e explicar o escopo do impacto e as medidas para evitar recorrências. A reforma da Lei de Proteção de Dados Pessoais de 2022 reforçou as obrigações de notificação em caso de vazamento, tornando obrigatório o reporte à Comissão de Proteção de Informações Pessoais para vazamentos acima de determinada escala. Diretrizes de proteção de dados pessoais para a gestão de imóveis para locação também foram publicadas, e as administradoras são instadas a construir sistemas mediante treinamento de funcionários e elaboração de regulamentos internos. Em suma, a proteção da privacidade dos inquilinos é tanto uma obrigação legal quanto a base de uma gestão de locação confiável. Problemas decorrentes de gestão inadequada de dados pessoais podem evoluir para processos judiciais e sanções administrativas, exigindo que proprietários e administradoras atuem com extremo cuidado.
Conforme exposto, proprietários e administradoras têm obrigações legais multifacetadas, incluindo atendimento ao inquilino, gestão do edifício e gestão de dados pessoais. A gestão de imóveis para locação não se resume ao simples aluguel de imóveis, tendo um aspecto de "setor de serviços" em que o cumprimento legal e a satisfação do cliente (inquilino) são igualmente importantes. Recentemente, com a entrada em vigor da Lei de Gestão de Imóveis Residenciais para Locação, o fortalecimento da governança de todo o setor tem sido promovido, e práticas de gestão irregulares e condutas negligentes estão sendo corrigidas. Os proprietários precisam delegar a administração a empresas confiáveis e, ao mesmo tempo, compreender as obrigações legais básicas por si mesmos. Da perspectiva do inquilino, um imóvel adequadamente administrado oferece condições para uma residência segura e de longa duração, o que, por sua vez, estabiliza o negócio de locação do proprietário. O cumprimento das obrigações legais não serve apenas para prevenir conflitos, mas pode ser considerado o alicerce de uma gestão de locação eficiente.
Lei da Rede de Segurança Habitacional (apoio habitacional para idosos, estrangeiros e pessoas de baixa renda)
No Japão, nos últimos anos, com o envelhecimento da população, a queda da natalidade e o aumento das desigualdades de renda, tem ganhado destaque a existência de "pessoas que necessitam de atenção especial para garantir moradia". Idosos, pessoas com deficiência, estrangeiros, pessoas de baixa renda, famílias com filhos, vítimas de desastres e outros que enfrentam dificuldades para encontrar imóveis para alugar no mercado privado são chamados de pessoas que necessitam de atenção especial para garantir moradia. A Lei da Rede de Segurança Habitacional (nome oficial: Lei relativa ao registro de imóveis residenciais para locação para ingresso facilitado de pessoas que necessitam de atenção especial para garantir moradia e à promoção de tal ingresso) foi promulgada com o objetivo de apoiar essas pessoas na obtenção de moradia.
Visão geral da Lei da Rede de Segurança Habitacional: promulgada em 2017, esta lei estabelece um sistema para aumentar os imóveis residenciais para locação em que pessoas que necessitam de atenção especial possam morar com tranquilidade. Especificamente, existe um sistema pelo qual os proprietários de imóveis residenciais para locação registram seus imóveis junto à administração pública como "imóveis que aceitam pessoas que necessitam de atenção especial". Os imóveis registrados são incluídos em bancos de dados públicos de prefeituras e municípios e disponibilizados como informação para idosos e outros que necessitam de moradia. Além disso, quando pessoas que necessitam de atenção especial se instalam em imóveis registrados, são implementadas determinadas medidas de apoio. Por exemplo, há um sistema em que o governo central e os governos locais cooperam para oferecer apoio financeiro, como subsídios para custos de reforma voltados para idosos (como remoção de degraus e instalação de corrimãos), subsídio para redução de aluguel quando o aluguel é definido abaixo do mercado, e subsídio para taxas de garantia de dívida de aluguel privada (subsídio para uso de empresas de garantia). Além disso, os conselhos de apoio à moradia estabelecidos localmente e as organizações de apoio à moradia como ONGs também estão estruturados para realizar a intermediação entre candidatos e proprietários, suporte de acompanhamento e apoio à vida durante a ocupação.
O contexto inclui o problema social que havia anteriormente de recusa de aluguel a idosos. Em geral, os locadores tendiam a evitar a entrada de determinados inquilinos por preocupações como "o que fazer se um inquilino idoso morando sozinho falecer no interior do imóvel", "como lidar com a barreira linguística e as diferenças culturais com inquilinos estrangeiros" e "há risco de inadimplência do aluguel por parte de beneficiários de assistência social". De fato, dados do Ministério de Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo indicam que cerca de 20% dos proprietários ainda experienciaram recusa de aluguel a idosos. A Lei da Rede de Segurança Habitacional visa mitigar esses fatores de apreensão tanto para locadores quanto para inquilinos, buscando garantir "uma moradia onde todos possam viver com tranquilidade".
Os três pilares principais do sistema da Rede de Segurança Habitacional são:
- Sistema de registro de imóveis da rede de segurança: sistema que registra junto aos municípios imóveis residenciais privados para locação que não recusam a entrada de pessoas que necessitam de atenção especial, tornando-os públicos. Para o registro, existem determinados requisitos, como padrões de equipamentos, acessibilidade e nível de aluguel. Os imóveis registrados recebem uma marca que facilita a busca pelos candidatos.
- Medidas de apoio econômico: sistema pelo qual imóveis registrados podem receber apoio do governo central e dos municípios, como subsídios para reformas, redução de aluguel e subsídios para taxas de garantia. Por exemplo, no caso de reformas de layout para famílias com filhos ou quando o aluguel é definido abaixo do mercado para famílias em situação de vulnerabilidade social, uma parte da diferença e dos custos é subsidiada para aliviar o ônus do proprietário.
- Promoção de atividades de apoio à moradia: fortalecimento do apoio à moradia por parte de profissionais da área social e ONGs, fornecendo suporte no aspecto intangível (acompanhamento após a entrada e atendimento de problemas). As organizações de apoio à moradia também atuam na verificação do bem-estar de pessoas que necessitam de atenção especial, consultoria de vida, apoio ao processamento de pertences deixados no imóvel ao sair, entre outras funções, desempenhando o papel de reduzir os riscos para os proprietários.
Com esse sistema, por exemplo, a entrada de idosos morando sozinhos em imóveis residenciais para locação se tornou mais fácil, e avança a construção de um ambiente em que os locadores também podem oferecer imóveis com tranquilidade ao receber apoio. O número de imóveis registrados demorou a crescer logo após a promulgação da lei, mas vem aumentando gradualmente nos últimos anos. Está prevista uma nova reforma legal em 2025 (mencionada abaixo), sendo buscados o fortalecimento das medidas de apoio e a promoção do uso do sistema.
Reforma da Lei da Rede de Segurança Habitacional de 2025: o governo aprovou o projeto de reforma da lei na sessão parlamentar ordinária de 2024, com entrada em vigor prevista para 1º de outubro de 2025. Os pontos da reforma têm três grandes destaques:
- Ponto 1: construção de um ambiente de mercado seguro tanto para proprietários quanto para pessoas que necessitam de atenção especial – para promover a intermediação eficiente e contratos de locação adequados, será introduzido um sistema de certificação pública de empresas de garantia de dívida de aluguel. Para se preparar para o risco de inadimplência de aluguel por parte de pessoas que necessitam de atenção especial, empresas de garantia que atendam a determinados padrões serão certificadas pelo governo, permitindo que os proprietários as utilizem com confiança. Também estão incluídas a elaboração de diretrizes para eventuais situações como morte solitária e a promoção do desenvolvimento de produtos de seguro.
- Ponto 2: fortalecimento do suporte durante a ocupação utilizando organizações de apoio à moradia – para que as organizações de apoio à moradia possam atuar mais ativamente no acompanhamento pós-entrada e suporte à vida, serão estabelecidas novas funções como o processamento de pertences deixados no imóvel, com apoio financeiro e fortalecimento da cooperação com serviços sociais. Com isso, por exemplo, a limpeza do imóvel após o falecimento de um inquilino idoso ou o atendimento a problemas decorrentes do avanço da demência, que seriam difíceis para o proprietário lidar sozinho, também passarão a contar com apoio público.
- Ponto 3: fortalecimento da cooperação entre políticas habitacionais e de bem-estar social – em cada região, os departamentos de habitação e de bem-estar social cooperarão para unificar os canais de consulta de apoio a pessoas que necessitam de atenção especial e fortalecer o sistema de apoio à moradia local, como a construção de redes de acompanhamento. Com isso, avançarão a identificação e resolução de problemas no nível local, sustentando a continuidade da residência em imóveis da rede de segurança.
No cronograma de implementação da lei reformada, está previsto que os preparativos para o sistema de empresas de garantia certificadas mencionado acima tenham início por volta do verão de 2025. Esses movimentos levam ao fortalecimento da "rede de segurança habitacional", uma questão urgente para o Japão que enfrenta uma sociedade super-envelhecida. Para os proprietários de imóveis residenciais para locação, surgem novas opções para oferecer aluguel a segmentos que eram anteriormente evitados, com possibilidade de usufruir de benefícios como parte das medidas contra vacância. Por exemplo, pode-se considerar a estratégia de realizar reformas com o uso de subsídios, tornando o imóvel adaptado para idosos e buscando uma gestão de locação estável.
No entanto, ainda persistem a falta de divulgação do sistema e as barreiras psicológicas do lado dos proprietários. As preocupações reais com os riscos associados à entrada de idosos (como morte solitária) e ao risco de inadimplência de pessoas em situação de vulnerabilidade econômica não podem ser completamente eliminadas. Por isso, o governo busca fornecer elementos de tranquilidade tanto no aspecto material quanto imaterial, como a expansão das garantias públicas e o fortalecimento dos serviços de acompanhamento, promovendo a intermediação entre proprietários que "querem alugar" e pessoas que necessitam de atenção especial que "querem alugar". A Lei da Rede de Segurança Habitacional é uma lei importante na intersecção entre bem-estar social e locação imobiliária, e continuará a evoluir conforme as circunstâncias. Proprietários e administradoras deveriam estar atentos a esta área e considerar se há medidas de apoio que possam ser aproveitadas em sua gestão de imóveis.
Reformas legais recentes e perspectivas futuras (fortalecimento regulatório recente, impacto da transformação digital)
Nos últimos anos, as regulamentações legais que cercam o setor de locação imobiliária vêm mudando significativamente. Atualizações avançam em múltiplas frentes, incluindo o fortalecimento da proteção ao inquilino, a adequação do setor e a adaptação à transformação digital (DX). Por fim, resumimos as principais reformas legais recentes e as perspectivas futuras.
- Mudanças nas regras de locação pela reforma do Código Civil (em vigor desde 2020): em 1º de abril de 2020, a área de direito das obrigações do Código Civil passou por uma grande reforma, e também houve algumas mudanças importantes relacionadas à locação imobiliária. Uma delas foi a obrigação de definir um valor máximo nas garantias pessoais. Quando uma pessoa física atua como fiador solidário em um contrato de locação, ficou estabelecido que o contrato de fiança é inválido se não for definido um valor máximo (limite) da responsabilidade máxima que o fiador assume. Por exemplo, é necessário especificar "garantimos solidariamente todas as obrigações do inquilino, com valor máximo de XX reais". Essa é uma medida de proteção do inquilino (fiador) para evitar que o fiador assuma uma responsabilidade ilimitada e acabe com dívidas de grande valor inesperadas. Além disso, a definição e as regras de devolução da caução também foram positivadas no Código Civil reformado. Foi estabelecido que "a caução é um valor em dinheiro depositado para garantir as obrigações do inquilino, a ser devolvido após a dedução de aluguéis em atraso e custos de restauração ao término do contrato", incorporando na lei regras que eram reconhecidas pela jurisprudência anterior. Além disso, as disposições relativas à locação no Código Civil foram organizadas e reforçadas, incluindo a solicitação de redução de aluguel por destruição parcial do imóvel locado, as disposições sobre reparos pelo inquilino (art. 606, §2º) e a solicitação de reembolso de despesas (art. 608). Essas reformas exigiram a revisão dos modelos de contrato e, em particular, quando há fiador, é preciso ter cuidado para não omitir o registro do valor máximo. Como o Código Civil reformado, juntamente com a Lei de Arrendamento de Terras e Imóveis, define as regras básicas, proprietários e administradoras precisam compreender corretamente o conteúdo da reforma e refletir nas práticas contratuais.
- Adequação do setor pela entrada em pleno vigor da Lei de Gestão de Imóveis Residenciais para Locação (2021): como mencionado acima, com a entrada em vigor da Lei de Gestão de Imóveis Residenciais para Locação em junho de 2021, as regulamentações sobre as atividades de gestão de imóveis para locação foram reforçadas. Com isso, muitas administradoras realizaram o registro junto ao Ministério de Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo e tomaram medidas como a alocação de gestores qualificados com licença de gestor imobiliário para locação e o rigor nas explicações dos itens relevantes. Estão sendo promovidas a exclusão de operadores irregulares e a melhoria da qualidade do serviço, como a proibição de publicidade enganosa para operadoras de sublease, a obrigação de explicação pré-contratual, e a obrigação de gestão segregada de ativos e relatórios periódicos para todos os operadores que recebem delegação de gestão. Em 2022, houve o primeiro caso de sanção administrativa por violação da mesma lei (ordem de suspensão de negócios por exercício de atividade de gestão sem registro), e a aplicação efetiva tem sido realizada. No futuro, sob a Lei de Gestão de Imóveis, a consciência de conformidade das administradoras continuará a crescer, e a prestação de serviços de gestão seguros para proprietários e inquilinos deverá se consolidar. Do lado do proprietário, ao selecionar uma administradora, é importante verificar se ela está registrada e se há gestores qualificados com licença de gestor imobiliário alocados. Ao confiar a uma empresa especializada que tenha licenças e registros adequados, é possível reduzir os riscos de violações legais e prevenir conflitos contratuais.
- Transformação digital das transações imobiliárias pela reforma da Lei de Transações Imobiliárias (2022): a onda da digitalização também avança nos procedimentos de contrato de locação e venda de imóveis. Anteriormente, as transações imobiliárias exigiam explicações presenciais de itens relevantes (art. 35 da Lei de Transações Imobiliárias) e entrega de documentos contratuais e explicativos em papel (art. 37 da mesma lei). Porém, com a desregulamentação, as explicações de itens relevantes por videoconferência (IT重説 – realização online de explicações de itens relevantes) foram liberadas para transações de locação em 2019, e com a reforma da Lei de Transações Imobiliárias de maio de 2022, a digitalização da entrega de documentos tornou-se possível. Com isso, passou a ser permitido entregar contratos de locação e documentos de explicação de itens relevantes em formato eletrônico como PDF, sem necessidade de papel, e a assinatura também deixou de ser obrigatória. Especificamente, é possível realizar uma explicação dos itens relevantes relacionados ao contrato de locação online e, em seguida, trocar contratos com assinatura digital por e-mail, permitindo contratos completamente não presenciais e sem papel. O Ministério de Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo também publicou diretrizes sobre IT重説 e contratos eletrônicos, indicando os pontos de atenção para a realização segura de transações eletrônicas. Essa liberação de contratos eletrônicos de transações imobiliárias traz grandes benefícios para a eficiência das atividades de locação. Proprietários e inquilinos que residem em locais distantes podem concluir os procedimentos contratuais sem precisar comparecer pessoalmente, e há diversos benefícios como a redução do tempo até a celebração do contrato, a economia de imposto de selo (contratos eletrônicos estão isentos de imposto de selo) e a redução de custos de arquivamento de documentos. Por outro lado, há novos desafios como o suporte a usuários não familiarizados com contratos eletrônicos e o rigor na verificação de identidade (medidas anti-falsificação). No futuro, no campo dos contratos de locação, a disseminação de serviços de contratos eletrônicos e assinaturas eletrônicas deverá avançar, e a transformação digital dos procedimentos contratuais se acelerará ainda mais. Proprietários e administradoras serão chamados a escolher plataformas de contratos eletrônicos confiáveis e a organizar regulamentos internos.
- Perspectivas futuras: equilíbrio entre proteção ao inquilino e eficiência operacional: quanto à orientação futura da gestão de locações, a chave será como equilibrar o fortalecimento adicional da proteção ao inquilino com a estabilização da gestão do proprietário. No aspecto legal, enquanto continua a tendência de apoio à obtenção de moradia para grupos socialmente vulneráveis, como na reforma da Lei da Rede de Segurança Habitacional mencionada anteriormente, medidas de apoio aos proprietários, como o problema de imóveis vazios e a gestão de imóveis deteriorados, também estão sendo debatidas. Além disso, no campo da locação, a introdução de contratos eletrônicos e tecnologia IoT avança, e a DX está transformando o campo, com gerenciamento de chaves por fechaduras inteligentes, visitas online, análise de inscrições de locação por IA, entre outros. O governo também está promovendo ativamente as tecnologias imobiliárias (PropTech), e o movimento para automatizar processos contratuais e de gestão complexos é irreversível. Além disso, após a pandemia de COVID-19, com a disseminação do trabalho remoto e as mudanças no estilo de vida, as necessidades de locação também se diversificaram. Observam-se novos desenvolvimentos nos próprios esquemas de locação, como locações de curto prazo utilizando contratos de locação por prazo determinado, apartamentos com serviços mobiliados, ou utilizações semelhantes a aluguéis de temporada. No entanto, quanto mais complexas forem as modalidades contratuais, mais atenção é necessária à conformidade com as regulamentações legais; por exemplo, os aluguéis de temporada estão sujeitos à Lei de Hotelaria e às ordenanças municipais, e o uso inadvertido de contratos por prazo determinado pode gerar conflitos com os inquilinos. Ao tentar novos modelos de negócios, proprietários e administradoras devem verificar previamente as leis pertinentes e obter orientação de especialistas quando necessário.
Em resumo, pode-se dizer que o mercado de imóveis residenciais para locação do Japão está passando por um ponto de inflexão. As mudanças demográficas, a inovação tecnológica e a organização do sistema legal se combinam, e há cada vez mais situações em que o senso comum tradicional não se aplica. O que é importante nesse contexto é estar sempre atualizado sobre as informações legais mais recentes e refletir na prática. A Lei de Arrendamento de Terras e Imóveis, as diretrizes de restauração do imóvel, a Lei de Gestão de Imóveis, a Lei da Rede de Segurança Habitacional e outros temas abordados neste artigo são conhecimentos essenciais. É necessário também prestar atenção às reformas legais que entrarão em vigor em breve, como a reforma da Lei da Rede de Segurança Habitacional de 2025, e às possíveis revisões futuras do Código Civil e da Lei de Arrendamento de Terras e Imóveis (que podem incluir discussões sobre reformas no sistema de renovação ou a introdução de novos sistemas de garantia).
A gestão de imóveis para locação é um campo onde legislação e prática estão intimamente entrelaçadas. Operar sem conhecer a lei pode expor a riscos inesperados; por outro lado, conhecer a lei permite uma gestão adequada de riscos e a identificação de oportunidades de negócios. Esperamos que proprietários e administradoras utilizem o conteúdo deste artigo para revisar contratos, aprimorar procedimentos de gestão e formular estratégias futuras. Ao realizar uma gestão de locação adaptada às tendências da época, em conformidade com as regulamentações legais, busquemos alcançar simultaneamente a obtenção estável e saudável de receitas imobiliárias e a oferta de moradias atraentes escolhidas pelos inquilinos.
Referências e fontes: (Artigos da Lei de Arrendamento de Terras e Imóveis, Código Civil e Lei de Gestão de Imóveis Residenciais para Locação; "Diretrizes sobre Conflitos relacionados à Restauração do Imóvel" do Ministério de Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo; materiais relacionados à Rede de Segurança Habitacional do Ministério de Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo; materiais do Ministério da Justiça sobre a reforma do Código Civil; "Sobre o Uso de TI para Explicações de Itens Relevantes e Digitalização de Documentos" do Ministério de Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo; entre outros)
