Die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands beim Auszug eines gewerblichen Mieters (Büro oder Laden) fallen häufig höher aus als bei normalen Wohnraummietverhältnissen und werden nicht selten zum Auslöser von Streitigkeiten. Im Folgenden erläutern wir übliche Kostenrahmen, Ursachen für hohe Forderungen und sinnvolle Gegenmaßnahmen.
Wie hoch sind die üblichen Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei Gewerbemietern?
Bei üblicher Nutzung liegen die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei gewerblichen Mietobjekten in kleinen und mittleren Flächen meist bei etwa 20.000 bis 50.000 Yen pro Tsubo, bei großen Flächen bei etwa 50.000 bis 100.000 Yen. Dabei handelt es sich jedoch nur um Richtwerte; je nach Umfang der Innenausbauten und vorhandenen Einbauten können die Kosten stark abweichen. Die Prüfung und Dokumentation des Zustands vor dem Einzug trägt unmittelbar dazu bei, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Warum die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei Gewerbemietern hoch ausfallen
Wenn Innenausbauten verändert oder zusätzliche Einbauten vorgenommen wurden
Werden Einbauten ergänzt, etwa durch neue Küchen- oder Sanitäranlagen, fließen die Rückbaukosten unmittelbar in die Wiederherstellungskosten ein.Je stärker Einbauten den Komfort erhöhen sollen, desto höher fallen die Kosten beim Auszug tendenziell aus.
Zwischenmargen durch mehrstufige Nachunternehmerstrukturen
Selbst wenn ein vom Vermieter benannter Dienstleister den Auftrag erhält, ist es üblich, dass die Arbeiten an Nachunternehmer und weitere Subunternehmer weitervergeben werden.Durch diese zweite und dritte Vergabeebene summieren sich Zwischenmargen, wodurch die Baukosten deutlich steigen. Der Arbeitskräftemangel trägt zusätzlich dazu bei, dass Angebotspreise auf hohem Niveau bleiben.
Fälle, in denen Kosten enthalten sind, die eigentlich nicht vom Mieter zu tragen sind
Kosten für die Beseitigung von Kratzern und Verschmutzungen durch Alterung oder normale Abnutzung sind grundsätzlich nicht vom Mieter zu tragen. Allerdings gibt es Fälle, in denen nicht umlagefähige Kosten angesetzt werden, Bereiche mit geringem Reparaturbedarf als vollständiger Austausch berechnet werden oder sogar Kosten für Gemeinschaftsflächen in das Angebot aufgenommen werden.
Maßnahmen zur Vermeidung überhöhter Forderungen
Den Mietvertrag vor dem Auszug erneut prüfen
Der Mietvertrag legt fest, wie weit die Wiederherstellungspflicht reicht, ob ein bestimmter Dienstleister vorgeschrieben ist und ob besondere Vereinbarungen bestehen. Ist in einer „Sondervereinbarung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ ausdrücklich festgehalten, dass auch normale Abnutzung vom Mieter zu tragen ist, sind Forderungen in diesem Umfang wirksam. Es ist wichtig, die Vertragsinhalte vor dem Auszug genau zu kennen.
Vergleichsangebote einholen und einen Wechsel des Dienstleisters beim Vermieter anfragen
Wenn das Angebot des benannten Dienstleisters hoch ausfällt, sollten Sie auch von einem anderen Anbieter ein Angebot einholen und mit dem Vermieter auf Grundlage der Preisunterschiede verhandeln. Selbst wenn ein Anbieterwechsel nicht möglich ist, schaffen Vergleichsangebote häufig Spielraum für Preisverhandlungen.
Fachleute einschalten (Anwälte oder die Organisation zur Förderung fairer Immobilientransaktionen)
Ohne fachliche Kenntnisse ist es schwierig, auf überhöhte Forderungen angemessen zu reagieren.Sinnvoll ist eine Beratung durch einen auf Immobilientransaktionen spezialisierten Anwalt oder durch die General Incorporated Foundation for Real Estate Transaction Promotion.
Weiterführende Artikel
- 【Pflichtlektüre für Vermieter】 Der vollständige Leitfaden zur „Prüfung vor Einzug“, die über den Erfolg der Vermietung entscheidet
- Kosten der Wiederherstellung bei Einbauten in Mietwohnungen: Welche Kostenregeln Vermieter kennen sollten
- Nutzungsdauer von Bodenbelägen und der richtige Zeitpunkt für den Austausch | Welche Kostenverteilung bei der Wiederherstellung Vermieter kennen sollten
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Worin unterscheidet sich die Wiederherstellung beim Auszug eines Gewerbemieters von der bei Wohnraum?
Bei Wohnraum schließen die Leitlinien des Ministeriums für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus eine Belastung des Mieters für Alterung und normale Abnutzung grundsätzlich aus. Bei Gewerbemietern (Büros und Läden) wird eine „Sondervereinbarung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands“ jedoch häufig als wirksam angesehen, sodass der Mieter in den meisten Fällen weitergehende Kosten trägt als im Wohnraummietrecht.
F2. Kann man einen vom Vermieter benannten Dienstleister ablehnen?
Wenn der Vertrag eine Klausel zur Benennung des Dienstleisters enthält, ist eine Ablehnung schwierig. Wenn Sie mit der Angebotshöhe nicht einverstanden sind, können Sie jedoch Vergleichsangebote einholen und anschließend verhandeln.
F3. An wen sollte man sich wenden, wenn die Wiederherstellungskosten zu hoch erscheinen?
Sie können sich an die General Incorporated Foundation for Real Estate Transaction Promotion (RETIO) oder an ein Verbraucherberatungszentrum wenden. Bei hohen Beträgen sollte auch die Beauftragung eines auf Immobilien spezialisierten Anwalts geprüft werden.
F4. Gibt es Wiederherstellungsarbeiten, die man vor dem Auszug selbst erledigen kann?
Kleinere Ausbesserungen, etwa das Schließen kleiner Schraubenlöcher, können Sie selbst vornehmen. Elektro-, Sanitär- und Innenausbauarbeiten erfordern jedoch fachliche Qualifikationen, sodass ein spezialisierter Dienstleister beauftragt werden sollte. Eigenmächtige Arbeiten können zu Problemen führen.
F5. Kann man den Umfang der Wiederherstellung vor dem Auszug mit dem Vermieter abstimmen?
Ja. Wenn Sie vor dem Auszug gemeinsam mit dem Vermieter den Zustand der Immobilie prüfen und den Umfang der Wiederherstellung schriftlich festhalten, lässt sich das Risiko späterer Nachforderungen deutlich reduzieren. Es empfiehlt sich, dies als „Bestätigung der gemeinsamen Auszugsbegehung“ aufzubewahren.
