Los costos de restauración al estado original que surgen cuando un inquilino comercial (oficina o local) deja el inmueble tienden a ser más elevados que en una vivienda de alquiler común y suelen convertirse en una fuente de conflictos entre las partes. Explicamos el rango habitual de costos, las causas de su encarecimiento y cómo afrontarlos.
¿Cuál es el costo habitual de la restauración al estado original para un local arrendado?
Si el uso ha sido normal, el costo habitual de la restauración al estado original para un local arrendado es de entre 20.000 y 50.000 yenes por tsubo en inmuebles pequeños y medianos, y de alrededor de 50.000 a 100.000 yenes en inmuebles de gran escala. No obstante, esto es solo una referencia y puede variar mucho según el grado de modificación interior y la existencia de instalaciones añadidas. Confirmar y dejar constancia del estado antes de la ocupación se relaciona directamente con la prevención de conflictos posteriores.
Razones por las que el costo de restauración al estado original de un local puede ser elevado
Cuando se han realizado cambios en el interior o se han añadido instalaciones
Si se añaden elementos como una cocina o instalaciones sanitarias nuevas, el costo de su retirada se suma directamente al costo de restauración al estado original. Cuanto más orientadas al confort sean estas instalaciones, mayor tiende a ser el costo al desocupar el inmueble.
Márgenes intermedios derivados de una estructura de subcontratación múltiple
Aunque el contratista designado por el arrendador reciba la obra, es habitual que a su vez la subcontrate a otras empresas. La estructura de segunda y tercera subcontratación acumula márgenes intermedios y eleva el costo de la obra. La escasez de mano de obra también contribuye a que los presupuestos se mantengan altos.
Casos en los que se incluyen costos que en realidad no corresponden al arrendatario
En principio, los costos de reparación de daños o suciedad por deterioro con el paso del tiempo y desgaste normal no corresponden al arrendatario. Sin embargo, hay casos en los que se reclaman costos que no le corresponden, se factura un reemplazo total cuando bastaría con una reparación parcial, o incluso se presenta un presupuesto que incluye gastos de las zonas comunes.
Medidas para evitar reclamaciones excesivas
Revisar de nuevo el contrato de arrendamiento antes de dejar el inmueble
El alcance de la restauración al estado original, la existencia o no de un contratista designado y la presencia de cláusulas especiales figuran en el contrato de arrendamiento. Si una «cláusula especial de restauración al estado original» establece claramente que el desgaste normal también corre a cargo del arrendatario, la reclamación dentro de ese alcance será válida. Es importante conocer el contenido del contrato antes de la salida.
Solicitar varios presupuestos y plantear al arrendador un cambio de contratista
Si el presupuesto del contratista designado es elevado, obtener presupuestos de otras empresas y negociar con el arrendador basándose en la diferencia de importes es una medida eficaz. Incluso si no es posible cambiar de contratista, mostrar presupuestos de terceros puede abrir margen para negociar el precio.
Consultar a un especialista (abogado o 一般財団法人不動産適正取引推進機構)
Es difícil afrontar una reclamación elevada sin conocimientos especializados. Consultar con un abogado con experiencia en operaciones inmobiliarias o con 一般財団法人不動産適正取引推進機構 resulta eficaz.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
Q1. ¿En qué se diferencia la restauración al estado original de un local arrendado respecto de una vivienda?
En las viviendas, las directrices del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo niegan que el arrendatario deba asumir el deterioro por el paso del tiempo y el desgaste normal. En cambio, en los locales arrendados (oficinas y tiendas) suele considerarse válida la «cláusula especial de restauración al estado original», por lo que en la mayoría de los casos el alcance de la carga del arrendatario es más amplio que en una vivienda.
Q2. ¿Es posible rechazar al contratista designado por el arrendador?
Si el contrato incluye una cláusula que designa al contratista, será difícil rechazarlo. No obstante, si no está conforme con el importe del presupuesto, sí puede negociar después de obtener varios presupuestos comparativos.
Q3. Si considero que el costo de restauración al estado original es demasiado alto, ¿a quién debo consultar?
Puede consultar a 一般財団法人不動産適正取引推進機構 (RETIO) o a un centro de atención al consumidor. Si el importe es elevado, también conviene valorar la contratación de un abogado especializado en el sector inmobiliario.
Q4. ¿Hay alguna restauración al estado original que pueda hacer yo mismo antes de dejar el local?
Puede encargarse por su cuenta de reparaciones leves, como tapar pequeños agujeros de tornillos, pero los trabajos eléctricos, de fontanería y de interiorismo requieren cualificación, por lo que es necesario recurrir a un profesional. Realizar trabajos sin autorización puede generar conflictos.
Q5. ¿Es posible acordar con el arrendador el alcance de la restauración al estado original antes de dejar el inmueble?
Sí. Si antes de la salida comprueban juntos el estado del inmueble en presencia del arrendador y acuerdan por escrito el alcance de la restauración al estado original, es posible reducir de forma significativa el riesgo de reclamaciones adicionales posteriores. Recomendamos conservar ese documento como «acta de comprobación en el momento de la salida».
