租户原状恢复费用指南：价格区间与避免高额收费的应对方法

本文详细解析租户退租时原状恢复费用的常见区间，通常为每坪2万至10万日元，以及费用升高的原因、租赁合同的确认方法、比价估算的运用和咨询专业人士的时机。

稲澤大辅 2025年4月16日最后更新: 2026年5月2日约3分钟阅读

商铺租户（办公室、门店）在退租时发生的恢复原状费用，通常比普通住宅租赁更高，也很容易成为双方纠纷的导火索。本文将说明费用区间、费用偏高的原因以及应对方法。

商铺租户的恢复原状费用大概是多少？

在正常使用情况下，商铺租户的恢复原状费用一般以每坪计算，小中型空间约为2万至5万日元，大型空间约为5万至10万日元。不过，这只是参考标准，具体金额会因内装改动程度以及是否设置了附属设施而有较大变化。入住前确认并记录房屋状态，与后续避免纠纷直接相关。

如果新增了厨房设备、卫生间设备等附属设施，拆除费用会直接计入恢复原状费用。越是为了提升舒适度而增加的附属设施，退租时的成本往往越高。

即使房东指定的施工方承接了工程，继续分包给下级承包商、再分包商也已相当普遍。在二包、三包的结构下，中间差价会不断累积，导致工程费用上涨。人手短缺也进一步推高了报价水平。

因自然老化、正常损耗产生的划痕和污渍修缮费用，原则上并不应由承租人承担。但是，实践中也存在将并非承租人应承担的费用计入其中、把局部修补即可解决的项目按整体更换收费，甚至将公共区域费用一并计入报价的情况。

恢复原状的范围、是否指定施工方、是否存在特别约定，都会写在租赁合同中。如果“恢复原状特别约定”中明确写明“正常损耗也由承租人承担”，那么在该范围内的收费通常有效。退租前先掌握合同内容非常重要。

如果指定施工方的报价过高，可以同时向其他施工方询价，并以金额差异为依据与房东协商，这是一种有效做法。即使无法更换施工方，出示其他公司的报价，也能为价格谈判创造空间。

在缺乏专业知识的情况下应对高额收费并不容易。咨询熟悉房地产交易的律师，或一般财团法人房地产适正交易推进机构，是切实有效的做法。

在住宅租赁中，日本国土交通省的指导方针认为，因自然老化和正常损耗产生的部分不应由承租人承担；但在商铺租户（办公室、门店）的情形下，“恢复原状特别约定”通常会被认定有效，因此多数情况下承租人的承担范围会比住宅更广。

如果合同中有指定施工方的条款，通常很难拒绝。不过，如果对报价金额不满，仍然可以先取得多家报价后再进行协商。

可以向一般财团法人房地产适正交易推进机构（RETIO）或消费者生活中心咨询。如果金额较大，也建议考虑委托熟悉房地产事务的律师处理。

轻微损伤的修补，例如填补小型螺丝孔，可以自行处理；但电气工程、给排水工程和室内装修工程需要相关资质，因此应委托专业施工方。未经同意擅自施工，可能会引发纠纷。

可以。在退租前由房东到场，一同确认房屋状态，并以书面形式确认恢复原状范围，能够大幅降低之后被追加收费的风险。建议将其作为“退租时现场确认书”妥善保存。