Entre as formas contratuais relacionadas a imóveis, o contrato de comodato é um empréstimo gratuito frequentemente visto entre familiares e amigos. Como seu tratamento jurídico difere significativamente do contrato de locação, é importante que os profissionais do setor imobiliário tenham conhecimento preciso.
O que é um contrato de comodato?
O contrato de comodato é um contrato para emprestar um bem gratuitamente. Diferentemente da locação, em que há pagamento de aluguel, atos cotidianos como pegar um guarda-chuva emprestado de um amigo ou usar o carro dos pais também se enquadram como comodato.
| Item de comparação | Comodato | Locação |
| Onerosidade | Gratuito | Oneroso (com aluguel) |
| Lei de arrendamento e locação | Não aplicável | Aplicável |
| Requisito de oponibilidade | Não há | Há |
| Em caso de morte do comodatário | Extinção do contrato | Continuidade do contrato |
| Contrato escrito | Não é obrigatório | Normalmente necessário |
Quais são as diferenças jurídicas entre comodato e locação?
A maior diferença é a aplicação ou não da Lei de arrendamento e locação. No comodato, não há requisito de oponibilidade e, se o imóvel for transferido a terceiro, o comodatário não pode se recusar a devolvê-lo.
Diferença no pedido de desocupação
Na locação, o locador não pode rescindir sem justa causa, mas no comodato, se não houver prazo ou finalidade definidos, o comodante pode rescindir o contrato a qualquer momento.
Tratamento em caso de morte do comodatário
No comodato, em princípio, o contrato se extingue com a morte do comodatário (artigo 597, parágrafo 3º, do Código Civil). Contudo, quando há familiares coabitantes, pode haver casos em que a situação não siga literalmente o Código Civil.
Quais são os principais casos em que se celebra um contrato de comodato?
Na prática, ele é frequentemente visto nos casos abaixo.
Caso em que o filho constrói uma casa em terreno dos pais
Quando o terreno permanece em nome dos pais e é emprestado sem pagamento de luvas ou foro, trata-se de comodato. Há a vantagem de que não incidem imposto sobre herança nem imposto sobre doação, mas é preciso atenção, pois, se o filho pagar foro, isso poderá ser tratado como fato gerador de imposto sobre doação.
Caso entre empresário e pessoa jurídica
Quando se constrói um edifício da pessoa jurídica em terreno registrado em nome do empresário, em empresas familiares muitas vezes não há pagamento de luvas, o que caracteriza comodato. Existe a possibilidade de incidência de tributação por reconhecimento de direito de superfície/arrendamento.
Quais são os exemplos de conflitos em contratos de comodato?
Como é comum haver apenas acordo verbal sem contrato escrito, esse tipo de relação tende a evoluir com facilidade para conflitos.
Pedido de devolução de terreno cedido gratuitamente por mais de 20 anos
Há casos em que o comodatário alega que “a usucapião já se consumou”. Contudo, se a pessoa tem consciência de que está usando o bem emprestado, a usucapião aquisitiva não se configura, de modo que a restituição pode ser exigida.
Venda de construção erguida em terreno emprestado gratuitamente
Como o direito de uso do terreno e o direito de uso da construção funcionam em conjunto, não é possível vender a construção a um terceiro sem a autorização do proprietário do terreno.
Por que é recomendável elaborar um contrato escrito e o que deve constar nele?
O contrato de comodato não é obrigatório, mas sua elaboração é fortemente recomendada para evitar conflitos. Os principais itens que devem ser registrados são os seguintes.
- Informações do imóvel objeto do comodato (endereço, estrutura e área construída)
- Finalidade de uso
- Prazo de uso
- Restrição à cessão e ao subcomodato
- Responsável por tributos e contas públicas
- Condições de rescisão
- Alcance da obrigação de restauração ao estado original
- Disposições sobre indenização por perdas e danos
Com a reforma do Código Civil em vigor desde abril de 2020, a obrigação de restauração ao estado original no comodato passou a estar expressamente prevista. Por isso, tornou-se ainda mais importante definir claramente esse alcance no contrato.
Perguntas frequentes (FAQ)
Incide imposto do selo sobre contrato de comodato?
Como o contrato de comodato não se enquadra como documento tributável pela Lei do Imposto do Selo, não há incidência de imposto do selo.
O que deve ser feito ao vender um imóvel cedido em comodato?
Antes da venda, é necessário conversar com o ocupante sobre a desocupação e, conforme a situação, negociar medidas como a proposta de mudança para locação. Também existe o risco de o novo proprietário pedir a resolução por incompatibilidade contratual.
Quais pontos merecem atenção especial no comodato entre parentes?
É importante informar também aos demais parentes sobre a existência do comodato e obter seu consentimento. Para evitar conflitos no momento da sucessão, recomenda-se elaborar e compartilhar o contrato por escrito.
