Este é um artigo que explica o empréstimo hipotecário para a compra de uma casa no Japão, onde você ou seus parentes moram. Para empréstimos à habitação japoneses, a taxa de juro aplicável é calculada subtraindo o montante da redução de acordo com os termos do contrato da taxa de juro padrão apresentada na loja, pelo que não é possível comparar as condições de reembolso apenas olhando para o baixo número anunciado. Ao contrário da visão comum no exterior de “comparar as próprias taxas de juros exibidas”, é necessário verificar a taxa básica de juros, o valor da redução e as condições após o final do período como um conjunto. Além disso, os empréstimos hipotecários residenciais no Japão não podem, em princípio, ser utilizados para propriedades de investimento, e a triagem e as características do produto são diferentes dos empréstimos para propriedades geradoras de rendimento.
Riscos de investir na reforma de imóveis usados | 7 itens para verificar durante a devida diligência antes da compra
Mesmo que o rendimento esperado nos desenhos de venda seja alto, é difícil tomar uma decisão sobre investir na reforma de um imóvel usado, a menos que você tenha determinado quanto poderá emprestar o imóvel após a construção e quanto sobrará para reparos inesperados. O que faz a diferença entre o sucesso é a pesquisa pré-compra, e não a aparência do interior.
Neste artigo, organizaremos 7 itens a serem verificados antes da compra, com base na fiscalização habitacional existente e no sistema habitacional/renovação existente do Ministério de Terras, Infraestruturas, Transportes e Turismo. O preço do imóvel, os custos de construção, o período de vacância e os reparos após a operação são considerados receitas e despesas.
Pontos principais deste artigo
- Julgamos com base no valor total do investimento, incluindo aquisição, construção, desocupação e reparos durante a propriedade, e não no rendimento superficial.
- Para casas isoladas, verifique a estrutura, telhado, água pluvial e cupins, e para condomínios, verifique primeiro os regulamentos de gestão, áreas comuns e atualizações de encanamento.
- A inspeção antes do início da construção e a documentação clara dos pré-requisitos para estimativas reduzirão o risco de construção adicional.
- O valor do aluguel após a construção será verificado com base nos imóveis concorrentes e no período de contratação, e não no valor desejado.
Quais são as receitas e despesas que você deve observar primeiro ao investir na reforma de um imóvel usado?
A primeira coisa que você precisa criar não é apenas uma tabela de “preço do imóvel + custos de aquisição + custos de construção”. Este é um plano financeiro que inclui custos fixos durante o período vago, custos de financiamento, custos de recrutamento, fundos de contingência restantes após a construção e futuras atualizações de equipamentos. Quanto menor o custo de construção, maior será o rendimento. Os rendimentos antes da solidificação das estimativas devem ser tratados como hipotéticos.
Antes de comprar, comparamos o valor do aluguel após a construção com as condições de contrato/recrutamento no bairro, e consideramos dois cenários: um em que o aluguel é reduzido, e outro em que a vaga é ampliada. Verifique a competitividade de recrutamento de cada imóvel separadamente em Como definir o aluguel.
O que devo verificar durante a inspeção?
Uma inspeção é uma pesquisa para compreender a condição e a qualidade de uma casa existente no momento da transação. O Ministério de Terras, Infraestruturas, Transportes e Turismo estabeleceu um sistema de formação para engenheiros investigarem o estado das habitações existentes e está a trabalhar para desenvolver aqueles que serão capazes de realizar a investigação. Uma inspeção visual por si só não determinará o custo de construção, mas será um ponto de partida para verificar o estado da estrutura, telhado/paredes externas, vazamentos, pisos inferiores e equipamentos, e identificar áreas que requerem investigação adicional.
Para residências unifamiliares, verifique se há podridão, danos causados por formigas e rotas de intrusão de água da chuva; para prédios de apartamentos, verifique os limites entre áreas privadas e comuns e atualize o histórico de abastecimento de água e tubulações de drenagem. Quaisquer defeitos encontrados não são apenas determinados se podem ser corrigidos, mas são incluídos nas receitas e despesas como excesso do período de construção e custos necessários antes do recrutamento de inquilinos.
Por que devo consultar primeiro os regulamentos de gestão e áreas comuns dos condomínios classificados?
Talvez você não consiga mudar de quarto livremente. Verifique os regulamentos de gestão e regulamentos de uso para o grau de isolamento acústico dos materiais do piso, dias e horários em que o trabalho pode ser realizado, notificações à associação gestora e restrições ao trabalho na tubulação e na estrutura. A aprovação pode ser necessária mesmo para obras em áreas privadas que afetem áreas comuns ou andares superiores e inferiores.
Ao mesmo tempo, verifique o plano de reparos de longo prazo, o fundo de reserva de reparos e a ata da assembleia geral mais recente. Mesmo que atualize o interior, a sua decisão de investimento mudará se o custo de reparação de todo o edifício, incluindo as paredes exteriores, o telhado e o abastecimento de água e drenagem, for elevado.
Como você gerencia custos adicionais de construção?
Quando se trata de trabalho adicional, não terminamos com um “não pode ser evitado porque não é o que esperávamos”, mas tratamos as estimativas separadamente. Os itens a serem confirmados após a demolição, se os equipamentos existentes podem ou não ser reutilizados, os suprimentos fornecidos, a solicitação da associação gestora, a destinação de resíduos e o manuseio em caso de extensão do período de construção estão claramente especificados no orçamento. Em vez de apenas comparar preços de múltiplas empresas, é importante alinhar as condições de trabalho incluídas e de exclusão.
O projeto de promoção da reforma habitacional de qualidade a longo prazo do governo também exige inspeções pré-construção, planos de manutenção e a criação de um histórico de construção. A disponibilidade de subsídios varia dependendo do ano, propriedade e operador, portanto, verifique as informações oficiais e a construtora antes de considerá-las em sua decisão de compra.
Como você verifica o aluguel e sai após a reforma?
Apenas atualizar o interior não significa necessariamente que o aluguel aumentará. Preparamos a planta baixa, distância da estação, área, ano de construção, equipamentos e condições competitivas de recrutamento, e verificamos a expectativa de aluguel após a construção e o período de recrutamento. Em vez de definir um aluguel alto, é melhor decidir as especificações que serão escolhidas pelos inquilinos.
Na hora da saída, o próximo comprador avalia mais do que apenas a aparência da obra. Verifique se há algum relatório de inspeção, registros de construção, garantias de equipamentos, contratos de aluguel e histórico de reparos. Manter registros desde o momento da compra apoiará o gerenciamento durante a propriedade e a explicação durante a venda.
Opinião da INA ｜ Não compre por falta de pesquisa, em vez de comprar barato
O apelo dos imóveis usados é que você pode transformá-los em casas que serão escolhidas pelos inquilinos. Porém, se você tomar uma decisão baseada apenas no baixo preço de aquisição, acabará empatando mais tarde devido a reparos não vistos, longas vagas e configurações excessivas de aluguel.
Antes de comprar, considere a pesquisa, a construção, o recrutamento e os reparos após a propriedade como uma única receita e despesa, e verifique se ele pode suportar até mesmo condições adversas. Não tomar decisões precipitadas reduzirá a chance de fracasso do investimento.
Resumo
- O investimento em reformas usadas será determinado com base no valor total do investimento e no período de vacância.
- Isolar áreas que requerem investigação adicional através de inspeção.
- Para condomínios classificados, consulte os regulamentos de gestão, áreas comuns e planos de reparação a longo prazo.
- Para estimativas, comparamos não só o valor, mas também as condições adicionais e o prazo de construção.
- Verifique aluguel e saída, incluindo concorrência, registros e reparos futuros.
Perguntas frequentes
Construções adicionais podem ser evitadas por inspeção?
Embora não possa ser completamente evitada, é possível organizar a deterioração que pode ser verificada no momento e as áreas para investigação adicional, e esclarecer as hipóteses de custos de construção e custos de contingência.
Quais os primeiros documentos a verificar na hora de reformar um condomínio?
Verifique os regulamentos de gestão, regulamentos de uso, plano de reparos de longo prazo, fundo de reserva de reparos e atas da assembleia geral. Analisamos não apenas a viabilidade da construção, mas também os encargos futuros para o edifício como um todo.
Como você decide o aluguel após a reforma?
Comparamos imóveis concorrentes na mesma zona, área, distância das estações, ano de construção e instalações, e definimos preços que incluem não só a renda mas também o período de recrutamento.
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Citações/Referências
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo "Sobre o sistema de treinamento de engenheiros de levantamento da situação habitacional existente"
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo "Projeto de promoção de renovação habitacional de qualidade a longo prazo"
- Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo "Diretrizes para reforma de condomínios (projeto)"
