Técnicas e contramedidas contra fraudes imobiliárias | 7 itens para verificar antes de assinar um contrato
O mais importante para evitar fraudes imobiliárias é não ter pressa em enviar dinheiro e assinar um contrato, mesmo que os termos sejam atrativos, e verificar separadamente o destinatário, a propriedade e o fluxo de dinheiro. Nas transações imobiliárias de alto valor, é necessário verificar não apenas se o imóvel realmente existe, mas também se o vendedor é realmente capaz de alienar o imóvel, se a corretora é um negócio adequado e se existe uma base para o pagamento de um depósito.
Ao se deparar com o preço baixo ou a raridade, você pode ser forçado a tomar uma decisão precipitada. Neste artigo, apresentaremos 7 coisas que você deve parar e verificar antes de assinar um contrato, analisando as maneiras pelas quais as pessoas se fazem passar por proprietários de terras, transações que forçam o pagamento rápido de depósitos, anúncios enganosos e situações em que há suspeita de transferência dupla.
Pontos principais deste artigo
- As contramedidas contra fraudes imobiliárias começam pela não confirmação do imóvel, do vendedor, do agente imobiliário e do endereço de pagamento com base apenas na explicação de uma pessoa.
- Preservação do dinheiro sério, etc. é um sistema de transações em que o corretor de imóveis atua como vendedor, portanto é necessário verificar o alcance e as exceções antes de assinar o contrato.
- Anúncios de iscas estão sujeitos a falsas representações, e não conseguir visualizar o imóvel, ser direcionado para outro imóvel ou mudanças bruscas de condições são sinais de que você deve deixar um registro e parar.
- Na dúvida, interrompa a remessa, salve a tela de anúncio, a minuta do contrato e o histórico de contatos e consulte um especialista ou centro de consultoria o mais rápido possível.
A primeira cena a parar ao lidar com fraude imobiliária
Quando lhe disserem: “Se você fizer o depósito hoje, poderá garantir o empréstimo”, é nesse momento que você deve interromper o processo. O mercado imobiliário tem um preço alto e envolve diversas partes, como vendedor, corretora, escrivão judicial e instituição financeira, por isso é importante não aceitar apenas a explicação de uma empresa sobre o motivo da pressa.
O que você deve ter cuidado não são os termos em si, que são significativamente mais vantajosos do que o preço de mercado. A situação é uma combinação de múltiplos desconfortos: a data e hora de visualização são repetidamente adiadas, as entrevistas com o vendedor e a verificação de identidade são evitadas, o destinatário da transferência não é natural como parte contratante ou depositário, e uma minuta de contrato não é fornecida antecipadamente.
Por exemplo, mesmo que o anúncio indique que o item é vendido diretamente pelo vendedor, a remessa é enviada ao responsável e, mesmo que você pergunte o porquê, ele pode não lhe dar uma resposta por escrito. Em vez de pagar neste momento, verifique o seu contrato e os documentos de liquidação para determinar quem tem qual autoridade para receber o pagamento.
Artigo que explica o processo de compra de um apartamento numa perspectiva prática também pode ser útil para verificar todo o pedido de compra. Em vez de tentar detectar a presença ou ausência de fraude de uma só vez, é mais realista separar as verificações em etapas que não podem ser ignoradas.
Quais são as técnicas utilizadas em fraudes imobiliárias?
Quando se trata de truques que podem causar problemas em transações imobiliárias, é mais importante ver quais confirmações eles estão tentando omitir do que memorizar seus nomes. Em vez de concluir que cada caso é uma fraude, resumiremos aqui os sinais de alerta típicos que devem ser usados para interromper um contrato e buscar provas.
Cenas onde há suspeita de imitadores e mascarados
Os proprietários são conhecidos por se passarem por proprietários ou agentes para fazer parecer que podem alienar bens imóveis. O nome listado nas informações de registro e a identidade da pessoa à sua frente são confirmações separadas.
Caso o vendedor seja pessoa física, verifique se há alguma discrepância nas informações dos documentos de identificação, dados cadastrais, vínculos de endereço, motivo da venda, chaves e descrição do local. Se o vendedor for uma sociedade anônima, as informações cadastrais da sociedade anônima, a autoridade do representante/responsável e a base para aprovações e delegações internas estarão sujeitas a confirmação. Para transações de alto valor, compartilhe o sistema de liquidação com um escrivão judicial numa fase inicial e veja se o vendedor está disposto a passar por uma confirmação razoável.
Pode solicitar o certificado de registo e o certificado de mapa/desenho utilizando o guia de procedimentos do Ministério da Justiça. As informações cadastrais são um ponto de partida importante, mas por si só não garantem a identidade do vendedor ou o direito de representação. É seguro consultar os procedimentos de registro imobiliário do Ministério da Justiça e decidir com um especialista os materiais necessários para cada transação.
Técnicas para apressar o depósito
Há situações em que eles te apressam e tentam movimentar dinheiro sem lhe fornecer documentos suficientes, dizendo: Temos outras aplicações'' ouSe você transferir o dinheiro agora, você pode manter os termos.'' Não é correto enviar um depósito sem verificar os detalhes do contrato, do destinatário, se está protegido e como será tratado em caso de cancelamento.
Nas vendas em que o agente imobiliário é o vendedor, em determinados casos são exigidas medidas de segurança como cauções. Por outro lado, existem exceções aos tipos e montantes das transações, pelo que não assuma que as medidas de segurança estão protegidas, mas sim confirme por escrito os detalhes das medidas de segurança e as razões pelas quais não estão cobertas antes de assinar o contrato.
Cenas em que há suspeita de anúncios falsos e transferências duplas
A Agência de Defesa do Consumidor considera a exibição de imóveis que não existem, imóveis que não podem efetivamente ser negociados, como imóveis que já foram vendidos, e imóveis sem intenção de negociação, como falsas representações relacionadas à publicidade de iscas imobiliárias. Se, após fazer uma consulta, a visualização for recusada sem uma explicação razoável e apenas forem recomendadas outras propriedades, certifique-se de manter a tela de anúncio e o histórico de contato. Guia de leis e regulamentos sobre publicidade imobiliária também é um guia útil ao visualizar anúncios.
Nas transações em que há preocupação com a dupla transferência, verifique se os passos desde a data do contrato até a liquidação e o registro não são claros e apenas o pagamento é exigido primeiro. Nos termos do Código Civil, o registo é obrigatório para defesa de alterações de direitos imobiliários contra terceiros. Por isso é importante especificar a data de liquidação, os documentos necessários e quem será o responsável pelo pedido de registro antes da assinatura do contrato, e não separar pagamentos e procedimentos. Com base na Lei Civil e-Gov, consulte um escrivão judicial ou advogado para decisões legais individuais.
7 coisas a fazer antes de assinar um contrato para evitar fraudes imobiliárias
A prevenção de fraudes imobiliárias não é tarefa de manter a suspeita da outra parte. A tarefa é criar uma situação onde todos os envolvidos na transação possam visualizar e explicar os mesmos materiais. A tabela a seguir é uma folha de confirmação mínima que pode ser usada tanto por compradores quanto por vendedores.
| Itens a verificar | Materiais e locais a verificar | Sinais para parar |
|---|---|---|
| 1. Existência de empreiteiro imobiliário | Verifique o nome da empresa, endereço e número de licença usando a pesquisa de informações corporativas do Ministério de Terras, Infraestruturas, Transportes e Turismo | Nome, endereço e número de licença não correspondem ao anúncio ou contrato |
| 2. Verifique o histórico de disposição | Site de busca de informações negativas do Ministério de Terras, Infraestruturas, Transportes e Turismo | Há informações sobre suspensões de trabalho, revogação de licenças, etc. sem explicação |
| 3. Propriedades e direitos | Certificado de registo, mapa/local, projecto de explicação de assuntos importantes | Descrições inconsistentes de localização, número de lote, área, hipoteca, etc. |
| 4. Autoridade do vendedor/agente | Verificação de identidade, informações corporativas, procuração, entrevista | Evite confirmar com o vendedor ou fornecer materiais de autoridade de forma não natural |
| 5. Conteúdo publicitário | Tela de postagem, registro de visualização, histórico de alterações nas condições | Guiado para outro imóvel sem poder visualizar o imóvel |
| 6. Ganhe dinheiro e segurança | Minuta de contrato, documento de medidas de segurança, cláusula de cancelamento | Apressar a remessa sem explicar a base para aceitação ou condições de reembolso |
| 7. Fluxo de transferência/liquidação | Destino da transferência, recibo, guia de pagamento, envolvimento de escrivão judicial | Conta pessoal, alteração de conta de última hora, instruções sem documento escrito |
Você pode verificar a licença e informações básicas dos empreiteiros imobiliários no sistema de busca de informações corporativas do Ministério de Terras, Infraestrutura, Transportes e Turismo. Informações sobre penalidades administrativas podem ser encontradas no site de pesquisa de informações negativas do Ministério, mas há limites para o que pode ser divulgado e para quais áreas. Não presuma que é seguro só porque não há resultados de pesquisa; combinar materiais e entrevistas.
O mesmo vale para o vendedor. Mesmo que um comprador ou corretor diga que deseja assinar um contrato imediatamente, não tornar vago o contrato de corretagem, o plano financeiro do comprador, a data de liquidação e as condições de entrega reduzirão os problemas posteriores. Consulte Procedimentos e pontos para venda de imóveis e compare não só o preço, mas também o poder de explicação de toda a transação.
O que devo verificar antes de pagar o depósito?
Antes de pagar um depósito, verifique primeiro quem você está pagando e em que base, antes de considerar o valor do valor. A minuta do contrato de venda, a explicação de assuntos importantes, a natureza do dinheiro sério, o tratamento no momento do cancelamento, a existência de medidas de segurança, o destino da transferência e o emissor do recibo devem estar conectados como uma única transação.
O Ministério de Terras, Infraestruturas, Transportes e Turismo introduziu um sistema em que um agente imobiliário tomará medidas de segurança antes de receber determinados depósitos, etc., para vendas em que o agente imobiliário seja o vendedor. O tratamento difere dependendo se o imóvel está concluído ou inacabado, o valor, etc., portanto, se o imóvel não puder ser preservado, não deixe que o responsável descubra por que não é elegível, mas sim verifique por escrito. Orientação do Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo sobre Preservação de Dinheiro Ganho, etc. é o local para verificar.
O que é fácil ignorar aqui é pensar em transações intermediadas e transações com vendedores individuais da mesma forma que aquelas com vendedores de corretores imobiliários. Só porque não está coberto pelo sistema não significa que seja imediatamente perigoso. Porém, por isso é necessário confirmar individualmente a gestão dos depósitos, destino da transferência, condições de cancelamento e divisão de funções até a liquidação antes de assinar o contrato.
Mesmo que você receba uma explicação de que é apenas por hoje, reserve um tempo para ler os materiais e consultar especialistas. Um acordo que sacrifique a transparência em troca de um acordo rápido não é racional a longo prazo.
O que você deve fazer se suspeitar de publicidade enganosa/transferência dupla?
Se você sentir que algo está errado, primeiro interrompa pagamentos e assinaturas adicionais e registre os fatos em ordem cronológica. Antes de criticar categoricamente a outra pessoa nas redes sociais, é melhor priorizar a gravação e a consulta para evitar maiores danos, o que também será útil na explicação posterior.
O que fica salvo é a URL e a tela do anúncio, a data e hora da publicação, o endereço e número do lote do imóvel, e-mails e chats, minutas de contratos, explicações de assuntos importantes, informações sobre destinos de transferência, registros de remessas e nomes, datas e horários das pessoas entrevistadas. Além das capturas de tela, se possível, salve o e-mail como PDF ou salve o texto original do e-mail.
A pessoa que você contata varia dependendo da situação. Para problemas do consumidor relacionados com publicidade ou termos de transação, você pode usar a Linha Direta do Consumidor 188. Se estiver preocupado em ser vítima de um crime ou tiver uma emergência, ligue para a linha de consulta policial nº 9110 ou 110. Para respostas jurídicas individuais, como cancelamento de um contrato ou solicitação de reembolso, você pode consultar um advogado ou escrivão judicial. Mesmo após a remessa, por favor partilhe os detalhes com as partes relevantes numa fase inicial, incluindo contactando a instituição financeira receptora.
A chave para prevenir fraudes imobiliárias é ter um sistema que não tenha pressa.
As contramedidas contra a fraude imobiliária não são apenas uma questão de saber quem é o fraudador. Isso envolve a verificação da licença do agente imobiliário, informações sobre a disposição administrativa, informações cadastrais, identidade e agência do vendedor, a base do depósito e o fluxo de pagamento por meio de documentos e pessoas separadas.
Quanto mais vantajoso for um imóvel, maior será a vontade de decidir sobre ele o mais rápido possível. Porém, como os bens ficarão retidos por muito tempo, certifique-se de que a pessoa com quem você está lidando não tenha pressa em confirmar e que possa explicar as desvantagens e os procedimentos por escrito. Quando você não tem certeza sobre uma transação, uma opção realista para proteger seus ativos é reunir todos os documentos necessários antes de celebrar um contrato e depois pedir a um especialista terceirizado para confirmar a transação.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Quais são os pontos para saber se se trata de um golpe imobiliário?
R. Se você sentir vários desconfortos, como remessas repentinas, evitar verificação ou inspeções de identidade e alterações de conta sem documentação, você deverá cancelar o contrato. Verifique a licença, o registro, a autoridade do vendedor e o endereço de pagamento usando documentos separados.
Q2. Serei capaz de garantir a propriedade se pagar o depósito?
R. O pagamento de dinheiro sério por si só não garante a segurança da transação. Verifique o contrato, o destinatário, as medidas de segurança, as condições de cancelamento e os procedimentos até a liquidação e consulte um especialista dependendo do tipo de transação.
Q3. Se eu encontrar um anúncio falso, quem devo contatar?
R. Salve a tela do anúncio e o histórico de contato e entre em contato primeiro com a Linha Direta do Consumidor 188, etc. Se você tiver alguma dúvida sobre remessas ou verificação de identidade, considere consultar a polícia nº 9110 ou um advogado.
Q4. A verificação das informações cadastrais é suficiente como contramedida contra os proprietários de terras?
R. As informações de registro são importantes, mas não garantem a identidade do vendedor ou o direito de representação. É necessário confirmar o sistema de pagamento em combinação, incluindo verificação de identidade, documentos de autoridade, verificação no local e um escrivão judicial.
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Citações/Referências
- Ministério das Terras, Infraestruturas, Transportes e Turismo "Aviso relativo a transações imobiliárias"
- Ministério de Terras, Infraestrutura, Transportes e Turismo "Sistema de busca de informações de empresas para construtoras, imobiliárias, etc."
- Ministério de Terras, Infraestrutura, Transportes e Turismo "Site de busca de informações negativas (empresas de transação imobiliária)"
- Agência de Defesa do Consumidor "Indicação sobre anúncios chamariz imobiliário"
- Ministério da Justiça "Procedimentos de Registro de Imóveis"
- e-Gov “Direito Civil”
