A publicidade imobiliária no Japão, antes de ser uma ferramenta de captação, é material de decisão para o consumidor. Se você investe a partir do Brasil e analisa ativos japoneses, é importante entender que este é um tema especificamente japonês: sair das regras da Lei de Transações de Terras e Edificações (宅地建物取引業法, Takuchi Tatemono Torihiki Gyōhō, conhecida como Takken Gyōhō), da Lei de Indicação de Prêmios e Representações (景品表示法, Keihin Hyōjihō) e da Convenção de Exibição Imobiliária (不動産の表示に関する公正競争規約) faz a confiança se perder antes mesmo de qualquer resultado comercial.
No Japão, até critérios aparentemente simples, como “minutos a pé até a estação” ou a possibilidade de usar a palavra “novo”, têm padrões operacionais bastante específicos. Em comparação com o que muitos investidores brasileiros esperam, a prática japonesa tende a ser mais padronizada em métricas de anúncio e menos tolerante a descrições promocionais sem base documental.
Pontos principais deste artigo
- A Lei dos Corretores Imobiliários regula publicidade exagerada, momento de início da publicidade e indicação da modalidade de intermediação.
- A Lei de Indicação de Prêmios e Representações impede exibições que levem o consumidor a erro, como falsa superioridade de qualidade ou falsa vantagem.
- A Convenção de Exibição estabelece critérios detalhados para minutos a pé, indicação de imóvel novo, anúncio-isca e outros pontos.
- Em anúncios online, deixar um imóvel publicado por esquecimento depois do momento correto também é um risco, o que torna a estrutura operacional essencial.
As 3 regras que você deve observar na publicidade imobiliária
Na publicidade imobiliária no Japão, é preciso considerar em conjunto três frentes: a Lei de Transações de Terras e Edificações (宅地建物取引業法, Takuchi Tatemono Torihiki Gyōhō), a Lei de Indicação de Prêmios e Representações (景品表示法, Keihin Hyōjihō) e a Convenção de Concorrência Leal sobre Exibição de Imóveis (不動産の表示に関する公正競争規約). Ler apenas a lei não basta para cobrir os critérios práticos mais detalhados, como tempo a pé até a estação ou a forma correta de indicar que um imóvel é novo.
Não apenas a equipe de marketing, mas também vendas, gestão operacional e as pessoas envolvidas em relatórios aos proprietários precisam compartilhar ao menos as expressões proibidas básicas.
Regras de publicidade que exigem atenção pela Lei dos Corretores Imobiliários
| Ponto | Conteúdo | Atenção prática |
|---|---|---|
| Momento de início da publicidade | Restrição à publicidade antes da licença de desenvolvimento ou da aprovação da construção | Exige atenção especial em imóveis ainda não concluídos |
| Proibição de publicidade exagerada | Proibição de exibições significativamente diferentes dos fatos | Atenção a afirmações categóricas sobre vista, rentabilidade e potencial futuro |
| Indicação da modalidade de intermediação | É preciso indicar se atua como vendedor, representante, intermediário etc. | Evitar omissões também em portais e redes sociais |
Lei de Indicação de Prêmios e Representações e Convenção de Exibição
A Lei de Indicação de Prêmios e Representações é a lei que busca impedir exibições inadequadas que levem o consumidor a errar na sua escolha. Na publicidade imobiliária, tornam-se problemáticas as expressões que fazem o imóvel parecer significativamente melhor ou mais vantajoso do que realmente é.
A Convenção de Exibição define critérios minuciosos para itens como “1 minuto a pé = 80 metros”, indicação de imóvel novo, área, equipamentos e até instalações do entorno. Não basta apenas preencher os campos do portal imobiliário: é necessário manter, no processo interno, os materiais que comprovem cada informação.
Para um investidor brasileiro, isso pode soar mais rígido do que a prática usual em anúncios orientados apenas por marketing. No Japão, porém, a consistência documental por trás do anúncio é parte do controle de risco regulatório, não um detalhe administrativo.
Anúncio-isca e o risco de esquecer de retirar o anúncio
Anúncio-isca corresponde ao chamado otori kōkoku (おとり広告), isto é, um anúncio usado para atrair contatos com um imóvel que, na prática, não está disponível para negociação. O problema não está apenas em anúncios fictícios feitos de forma intencional: esquecer de retirar do ar um imóvel já fechado ou não corrigir condições alteradas também pode ser problemático.
Para administradoras e corretoras, a operação de retirada do anúncio pode ser mais importante do que a própria entrada do anúncio no ar. Definir responsáveis por cada etapa, do status de oferta ao pedido, análise, contrato e retirada da publicação, ajuda a preservar a confiança.
O que o proprietário deve observar ao revisar anúncios
O proprietário não deve delegar totalmente o texto do anúncio sem checagem. Deve conferir aluguel, área, equipamentos, ano de construção, transporte, fotos, custos iniciais e condições de campanha. Em especial, reforma prevista, reurbanização futura e taxa de retorno presumida com ocupação total são pontos que facilmente escorregam para afirmações categóricas.
Publicidade não é apenas resposta de curto prazo; também é um ativo de marca de longo prazo. Um anúncio preciso pode até reduzir um pouco o número de contatos, mas diminui visitas improdutivas e reclamações, além de proteger as pessoas da operação no campo.
Checklist de conferência do anúncio
Antes de publicar um anúncio, é necessário ter um mecanismo que não dependa apenas da sensibilidade do responsável comercial. Pequenos desvios de formulação podem levar à suspensão do anúncio em portais, orientação administrativa de autoridades e reclamações de clientes.
| Item de verificação | O que checar |
|---|---|
| Possibilidade real de negociar o imóvel | Confirmar que o imóvel não está já contratado nem com proposta aceita |
| Indicação de transporte | Verificar se há base para o cálculo do tempo a pé |
| Área e ano de construção | Confirmar se coincidem com o registro e os documentos de verificação |
| Fotos | Confirmar que não criam uma impressão diferente da situação real |
| Campanhas promocionais | Indicar claramente condições e prazo |
O limite entre expressões que aumentam contatos e o risco de infração
Na publicidade, é essencial distinguir entre transmitir atratividade e fazer afirmações excessivamente categóricas. Se você escreve “boa insolação”, deve considerar o horário e o impacto dos edifícios ao redor. Se escreve “alto potencial futuro”, deve confirmar o grau de concretude do plano de reurbanização e a fonte da informação.
Um bom anúncio não é aquele que apenas empilha palavras fortes. É aquele que transmite corretamente condições, fundamentos e limitações, reduzindo mal-entendidos antes do contato. Como resultado, a qualidade das visitas melhora e as equipes de vendas e gestão podem se concentrar no seu trabalho principal.
Como estruturar internamente a revisão de anúncios
A regulação da publicidade tende a falhar quando depende apenas da atenção individual do responsável. Antes da publicação, é necessário dividir claramente os pontos de revisão entre quem insere as informações do imóvel, o responsável comercial e o jurídico ou a área de gestão, além de manter histórico das correções.
Erros são especialmente frequentes em alteração de preço, campanhas, fotos tiradas antes da conclusão da reforma, distância até a estação e encerramento da publicação de imóveis já negociados. Antes de buscar mais contatos, confirme se o anúncio é algo que sua equipe consegue explicar adequadamente depois que o interessado entrar em contato. A publicidade é a porta de entrada da captação, mas também pode ser a porta de entrada de conflitos na transação.
Perguntas frequentes
Anúncios imobiliários em redes sociais também estão sujeitos à regulação?
A. Podem estar. Independentemente do meio, se houver exibição de informações de imóvel ao consumidor, é necessário verificar as regras aplicáveis.
Como se calcula o tempo a pé até a estação?
A. Na Convenção de Exibição Imobiliária, existe o critério de calcular 1 minuto para cada 80 metros de distância viária. Também é preciso atenção ao tratamento de frações.
É problemático manter publicado um imóvel já fechado?
A. Se um imóvel que já não pode ser negociado continuar anunciado, isso pode se tornar problemático como anúncio-isca.
É possível escrever no anúncio que o imóvel vai valorizar no futuro?
A. Deve-se evitar expressões categóricas sobre valor futuro ou rentabilidade. O correto é usar formulação cautelosa, com base e condições claramente indicadas.
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