تقنيات الاحتيال العقاري والإجراءات المضادة | 7 عناصر يجب عليك التحقق منها قبل توقيع العقد
أهم شيء لمنع الاحتيال العقاري هو عدم التسرع في إرسال الأموال وتوقيع العقد حتى لو كانت الشروط جذابة، والتحقق من المستلم والعقار وتدفق الأموال بشكل منفصل. في المعاملات العقارية عالية القيمة، من الضروري التحقق ليس فقط مما إذا كان العقار موجودًا بالفعل، ولكن أيضًا ما إذا كان البائع قادرًا حقًا على التصرف في العقار، وما إذا كانت شركة الوساطة هي شركة مناسبة، وما إذا كان هناك أساس لدفع وديعة.
عندما تواجه الرخص أو الندرة، قد تضطر إلى اتخاذ قرار متسرع. في هذه المقالة، سنقدم 7 أشياء يجب عليك التوقف والتحقق منها قبل توقيع العقد، وفرز الطرق التي ينتحل بها الأشخاص صفة ملاك الأراضي، والمعاملات التي تجبر على دفع الودائع بسرعة، والإعلانات الخادعة، والمواقف التي يشتبه فيها بالتحويل المزدوج.
النقاط الرئيسية في هذا المقال
- تبدأ الإجراءات المضادة ضد الاحتيال العقاري بعدم التأكد من العقار والبائع والوكيل العقاري وعنوان الدفع بناءً على تفسير شخص واحد فقط.
- الحفاظ على الأموال وغيرها هو نظام للمعاملات التي يقوم فيها الوكيل العقاري بدور البائع، لذلك من الضروري التحقق من النطاق والاستثناءات قبل توقيع العقد.
- تخضع إعلانات الطعم للتمثيل الكاذب، وعدم القدرة على مشاهدة العقار، أو التوجيه إلى عقار آخر، أو التغيرات المفاجئة في الظروف هي علامات يجب عليك ترك محضر والتوقف.
- في حالة الشك، قم بإيقاف التحويل، واحفظ شاشة الإعلان، ومسودة العقد، وتاريخ الاتصال، واستشر أحد المتخصصين أو مركز الاستشارة في أسرع وقت ممكن.
المشهد الأول الذي يجب التوقف عنده عند التعامل مع الاحتيال العقاري
عندما يقال لك: "إذا قمت بإيداع الوديعة اليوم، فيمكنك تأمين القرض"، عندها يجب عليك إيقاف العملية. العقارات لها سعر كبير وتشارك فيها أطراف متعددة مثل البائع وشركة الوساطة والمكتتب القضائي والمؤسسة المالية، لذا من المهم عدم قبول تفسير شركة واحدة فقط لسبب الاندفاع.
ما يجب عليك الحذر منه ليس الشروط نفسها التي تكون أكثر فائدة بكثير من سعر السوق. الوضع عبارة عن مزيج من المضايقات المتعددة: يتم تأجيل تاريخ ووقت العرض بشكل متكرر، ويتم تجنب المقابلات مع البائع والتحقق من الهوية، ومتلقي التحويل غير طبيعي كطرف متعاقد أو وديع، ولا يتم تقديم مسودة العقد مقدمًا.
على سبيل المثال، على الرغم من أن الإعلان ينص على أن السلعة يتم بيعها مباشرة من قبل البائع، يتم إرسال الحوالة إلى الشخص المسؤول، وحتى إذا سألته عن السبب، فقد لا يعطيك إجابة مكتوبة. بدلاً من الدفع في هذه المرحلة، تحقق من وثائق العقد والتسوية الخاصة بك لتحديد من لديه السلطة لتلقي الدفعة.
مقال يشرح عملية شراء شقة من منظور عملي قد يكون مفيدًا أيضًا للتحقق من أمر الشراء بالكامل. بدلاً من محاولة اكتشاف وجود أو عدم وجود الاحتيال مرة واحدة، فمن الأكثر واقعية فصل الشيكات إلى خطوات لا يمكن تخطيها.
ما هي التقنيات المستخدمة في الاحتيال العقاري؟
عندما يتعلق الأمر بالحيل التي يمكن أن تسبب مشاكل في المعاملات العقارية، فمن المهم معرفة التأكيدات التي يحاولون حذفها بدلاً من حفظ أسمائهم. بدلاً من استنتاج أن كل حالة هي عملية احتيال، سنلخص هنا العلامات التحذيرية النموذجية التي يجب استخدامها لوقف العقد والبحث عن دليل.
المشاهد التي يُشتبه فيها بالمقلدين والتنكر
يُعرف الملاك بانتحال هوية المالكين أو الوكلاء لإظهار قدرتهم على التصرف في العقارات. يعد الاسم المدرج في معلومات التسجيل وهوية الشخص الذي أمامك تأكيدين منفصلين.
إذا كان البائع فردًا، فتحقق لمعرفة ما إذا كان هناك أي اختلافات في المعلومات الموجودة في وثائق الهوية ومعلومات التسجيل واتصالات العنوان وسبب البيع والمفاتيح والوصف المحلي. إذا كان البائع شركة، فستخضع معلومات تسجيل الشركة وسلطة الممثل/الشخص المسؤول وأساس الموافقات الداخلية والتفويض للتأكيد. بالنسبة للمعاملات ذات القيمة العالية، قم بمشاركة نظام التسوية مع كاتب قضائي في مرحلة مبكرة ومعرفة ما إذا كان البائع على استعداد للخضوع لتأكيد معقول.
يمكنك طلب شهادة التسجيل وشهادة الخريطة/الرسم باستخدام دليل إجراءات وزارة العدل. تعتبر معلومات التسجيل نقطة انطلاق مهمة، ولكنها وحدها لا تضمن هوية البائع أو حق التمثيل. من الآمن مراجعة إجراءات التسجيل العقاري بوزارة العدل واتخاذ قرار بشأن المواد اللازمة مع خبير لكل معاملة.
تقنيات تسريع الإيداع
هناك حالات يستعجلونك فيها ويحاولون تحويل الأموال دون تزويدك بالمستندات الكافية، قائلين: "لدينا طلبات أخرى"، أو "إذا قمت بتحويل الأموال الآن، فيمكنك الحفاظ على الشروط". ليس من المقبول إرسال وديعة دون التحقق من تفاصيل العقد، والمستلم، وما إذا كان محميًا، وكيف سيتم التعامل معه في حالة الإلغاء.
في المبيعات التي يكون فيها الوكيل العقاري هو البائع، تكون الإجراءات الأمنية مثل الودائع مطلوبة في حالات معينة. ومن ناحية أخرى، هناك استثناءات لأنواع المعاملات ومبالغها، فلا تفترض أن الإجراءات الأمنية محمية، بل تأكد كتابيًا من تفاصيل الإجراءات الأمنية وأسباب عدم تغطيتها قبل توقيع العقد.
مشاهد يُشتبه فيها بوجود إعلانات خادعة وعمليات نقل مزدوجة
يعتبر جهاز شؤون المستهلك عرض العقارات غير الموجودة، والعقارات التي لا يمكن تداولها فعلياً، كالعقارات التي تم بيعها بالفعل، والعقارات التي لا نية للتداول فيها، إقرارات كاذبة تتعلق بالإعلان عن الطعم العقاري. إذا تم رفض عرضك بعد إجراء استفسار دون تفسير معقول وتم التوصية فقط بعقارات أخرى، فتأكد من الاحتفاظ بشاشة الإعلان وسجل الاتصال. دليل قوانين ولوائح الإعلان العقاري هو أيضًا دليل مفيد عند عرض الإعلانات.
في المعاملات التي يوجد فيها مخاوف بشأن التحويل المزدوج، تحقق لمعرفة ما إذا كانت الخطوات من تاريخ العقد إلى التسوية والتسجيل غير واضحة ولا يلزم سوى الدفع أولاً. وبموجب القانون المدني، فإن التسجيل مطلوب للدفاع عن التغييرات في الحقوق العقارية ضد أطراف ثالثة. لذلك من المهم تحديد تاريخ التسوية، والمستندات المطلوبة، ومن سيكون المسؤول عن طلب التسجيل قبل توقيع العقد، وعدم فصل الدفع والإجراءات. استنادًا إلى القانون المدني للحكومة الإلكترونية، يرجى استشارة كاتب قضائي أو محامٍ لاتخاذ القرارات القانونية الفردية.
7 أشياء يجب فعلها قبل توقيع العقد لمنع الاحتيال العقاري
منع الاحتيال العقاري ليس مهمة الحفاظ على الشك في الطرف الآخر. وتتمثل المهمة في خلق موقف حيث يمكن لجميع المشاركين في المعاملة عرض وشرح نفس المواد. الجدول التالي هو الحد الأدنى من ورقة التأكيد التي يمكن استخدامها من قبل كل من المشترين والبائعين.
| عناصر للتحقق | المواد وأماكن الفحص | علامات التوقف |
|---|---|---|
| 1. وجود مقاول عقاري | تحقق من اسم الشركة وعنوانها ورقم الترخيص باستخدام البحث عن المعلومات الخاصة بوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة | الاسم والعنوان ورقم الترخيص غير متطابقين في الإعلان أو العقد |
| 2. تحقق من تاريخ التصرف | موقع البحث عن المعلومات السلبية لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة | هناك معلومات عن تعليق العمل وإلغاء التراخيص وما إلى ذلك دون توضيح |
| 3. الممتلكات والحقوق | شهادة تسجيل، خريطة/موقع، مسودة شرح الأمور المهمة | أوصاف غير متناسقة للموقع، ورقم القطعة، والمنطقة، والرهن العقاري، وما إلى ذلك |
| 4. سلطة البائع/الوكيل | التحقق من الهوية، معلومات الشركة، التوكيل، المقابلة | تجنب التأكد مع البائع أو إعطاء مواد السلطة بشكل غير طبيعي |
| 5. محتوى الإعلان | شاشة النشر، عرض السجل، تاريخ التغييرات على الشروط | الاسترشاد بعقار آخر دون التمكن من الاطلاع على العقار |
| 6. جدية المال والأمن | مسودة عقد، وثيقة التدابير الأمنية، شرط الإلغاء | استعجال التحويلات دون توضيح أسس القبول أو شروط استرداد الأموال |
| 7. تدفق التحويل/التسوية | وجهة التحويل، الاستلام، دليل الدفع، مشاركة الكاتب القضائي | الحساب الشخصي، تغيير الحساب في اللحظة الأخيرة، تعليمات بدون مستند مكتوب |
يمكنك التحقق من التراخيص والمعلومات الأساسية الخاصة بمقاولي العقارات على نظام البحث عن المعلومات الخاص بوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة. يمكن العثور على معلومات العقوبات الإدارية على [موقع البحث عن المعلومات السلبية] التابع للوزارة (https://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/search.cgi?jigyoubunya=takuti)، ولكن هناك حدود لما يمكن الكشف عنه وفي أي مجالات. لا تفترض أنه آمن لمجرد عدم وجود نتائج بحث؛ الجمع بين المواد والمقابلات.
الشيء نفسه ينطبق على البائع. حتى لو قال المشتري أو الوسيط إنه يريد توقيع عقد على الفور، دون جعل عقد الوساطة غامضًا، فإن الخطة المالية للمشتري وتاريخ التسوية وشروط التسليم ستقلل من المشكلات لاحقًا. يرجى مراجعة إجراءات ونقاط بيع العقارات ومقارنة ليس فقط السعر ولكن أيضًا قوة تفسير المعاملة بأكملها.
ما الذي يجب عليّ التحقق منه قبل دفع الوديعة؟
قبل دفع الوديعة، تحقق أولاً من الشخص الذي تدفعه وعلى أي أساس، قبل التفكير في حجم المبلغ. يجب أن تكون مسودة عقد البيع، وشرح الأمور المهمة، وطبيعة الجدية، والتصرف عند الإلغاء، ووجود الإجراءات الأمنية، ووجهة النقل، ومصدر الإيصال، متصلين في معاملة واحدة.
أدخلت وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة نظامًا يقوم من خلاله الوكيل العقاري باتخاذ الإجراءات الأمنية قبل استلام ودائع معينة، وما إلى ذلك للمبيعات التي يكون فيها الوكيل العقاري هو البائع. تختلف المعاملة حسب ما إذا كان العقار مكتملًا أم غير مكتمل، والمبلغ وما إلى ذلك، فإذا لم يكن من الممكن الحفاظ على العقار، فلا تترك الأمر للشخص المسؤول لمعرفة سبب عدم أهليته، بل قم بالتحقق منه كتابيًا. إرشادات وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة بشأن الحفاظ على الأموال الجادة، وما إلى ذلك هو المكان المناسب للتحقق.
ما يسهل التغاضي عنه هنا هو التفكير في معاملات الوساطة والمعاملات مع البائعين الأفراد بنفس الطريقة التي يتم بها التعامل مع بائعي وكلاء العقارات. فقط لأنه لا يغطيه النظام لا يعني أنه خطير على الفور. ومع ذلك، لهذا السبب من الضروري التأكد بشكل فردي من إدارة الودائع ووجهة النقل وشروط الإلغاء وتقسيم الأدوار حتى التسوية قبل توقيع العقد.
حتى لو تلقيت توضيحًا بأنه مخصص لهذا اليوم فقط، فيرجى التأكد من تخصيص وقت لقراءة المواد والتشاور مع الخبراء. إن الصفقة التي تضحي بالشفافية في مقابل صفقة سريعة ليست عقلانية على المدى الطويل.
ماذا يجب أن تفعل إذا كنت تشك في إعلان خادع/نقل مزدوج؟
إذا شعرت أن هناك خطأ ما، أوقف أولاً الدفعات والتوقيعات الإضافية، وقم بتسجيل الحقائق بالترتيب الزمني. قبل انتقاد الشخص الآخر بشكل قاطع على وسائل التواصل الاجتماعي، من الأفضل إعطاء الأولوية للتسجيل والاستشارة لمنع المزيد من الضرر، وهو ما سيكون مفيدًا أيضًا في الشرح لاحقًا.
ما يتم حفظه هو عنوان URL وشاشة الإعلان، وتاريخ ووقت النشر، وعنوان العقار ورقمه، ورسائل البريد الإلكتروني والمحادثات، ومسودات العقود، وتفسيرات الأمور المهمة، ومعلومات عن وجهات النقل، وسجلات التحويلات، وأسماء وتواريخ وأوقات الأشخاص الذين تمت مقابلتهم. بالإضافة إلى لقطات الشاشة، إذا أمكن، احفظ البريد الإلكتروني كملف PDF أو احفظ النص الأصلي للبريد الإلكتروني.
يختلف الشخص الذي تتصل به حسب الموقف. بالنسبة لمشاكل المستهلك المتعلقة بالإعلانات أو شروط المعاملات، يمكنك استخدام الخط الساخن للمستهلك 188. إذا كنت قلقًا بشأن كونك ضحية لجريمة أو لديك حالة طوارئ، فاتصل بخط استشارة الشرطة رقم 9110 أو 110. بالنسبة للاستجابات القانونية الفردية مثل إلغاء عقد أو طلب استرداد الأموال، يمكنك استشارة محام أو كاتب قضائي. وحتى بعد التحويل، يرجى مشاركة المعلومات مع جميع الأطراف المعنية في مرحلة مبكرة، بما في ذلك الاتصال بالمؤسسة المالية المتلقية.
مفتاح منع الاحتيال العقاري هو وجود نظام لا يتسرع.
لا تقتصر التدابير المضادة ضد الاحتيال العقاري على معرفة من هو المحتال فحسب. يتضمن ذلك التحقق من ترخيص الوكيل العقاري، ومعلومات التصرف الإداري، ومعلومات التسجيل، وهوية البائع ووكالته، وأساس الإيداع، وتدفق الدفع باستخدام مستندات وأشخاص منفصلين.
كلما كان العقار أكثر فائدة، كلما كانت الرغبة أقوى في اتخاذ قرار بشأنه في أسرع وقت ممكن. ومع ذلك، بما أن الأصول سيتم الاحتفاظ بها لفترة طويلة، تأكد من أن الشخص الذي تتعامل معه لا يتسرع في التأكيد، وأنه يمكنه شرح العيوب والإجراءات كتابيًا. عندما تكون غير متأكد من المعاملة، فإن الخيار الواقعي لحماية أصولك هو جمع جميع المستندات اللازمة قبل الدخول في العقد ثم مطالبة خبير خارجي بتأكيد المعاملة.
الأسئلة المتداولة (الأسئلة الشائعة)
س1. ما هي النقاط التي يجب معرفة ما إذا كانت عملية احتيال عقارية؟
ج: إذا واجهت العديد من المضايقات، مثل التحويلات المالية المفاجئة، وتجنب التحقق من الهوية أو عمليات التفتيش، وتغييرات الحساب دون وثائق، فيجب عليك إلغاء العقد. يرجى التحقق من الترخيص والتسجيل وسلطة البائع وعنوان الدفع باستخدام وثائق منفصلة.
س2. هل سأتمكن من تأمين العقار إذا قمت بدفع الوديعة؟
أ. إن دفع الأموال الجادة وحده لا يضمن سلامة الصفقة. يرجى التحقق من العقد والمستلم والإجراءات الأمنية وشروط الإلغاء والإجراءات حتى التسوية، واستشارة خبير حسب نوع المعاملة.
س3. إذا وجدت إعلانًا خادعًا، بمن يجب أن أتصل؟
ج: يرجى حفظ شاشة الإعلان وسجل جهات الاتصال، والاتصال أولاً بالخط الساخن للمستهلكين 188، وما إلى ذلك. إذا كانت لديك أي شكوك حول التحويلات المالية أو التحقق من الهوية، ففكر في استشارة الشرطة رقم 9110 أو محامٍ.
س4. هل التحقق من بيانات التسجيل كافٍ كإجراء مضاد ضد أصحاب الأراضي؟
ج: معلومات التسجيل مهمة، لكنها لا تضمن هوية البائع أو حق التمثيل. من الضروري تأكيد نظام الدفع معًا، بما في ذلك التحقق من الهوية، ووثائق السلطة، والتحقق في الموقع، والكاتب القضائي.
أريد أيضًا أن أقرأ
- إجراءات ونقاط بيع العقارات | الدليل الكامل من التقييم إلى الإقرار الضريبي
- شرح عملية شراء الشقة من الناحية العملية | خطوات تجنب الأخطاء من فحص الممتلكات، وقرض الرهن العقاري، والعقد، وما بعد التسليم
الاستشهادات/المراجع
- وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة "إشعار بشأن المعاملات العقارية"
- وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة "نظام البحث عن معلومات الشركات لشركات المقاولات وشركات العقارات وغيرها"
- وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة "موقع البحث عن المعلومات السلبية (شركات المعاملات العقارية)"
- وكالة شؤون المستهلكين "إشارة بخصوص إعلانات الشرك العقاري"
- وزارة العدل "اجراءات التسجيل العقاري"
- "القانون المدني" للحكومة الإلكترونية
