Remodelação do 3-chome de Nishi-Azabu ｜ A torre de 54 andares e 200 m vai alterar o valor dos imóveis em Roppongi.

Em Nishi-Azabu 3-chome, junto a Roppongi Hills, deu-se início a um grande projeto de reabilitação urbana centrado numa torre de arranha-céus com 54 andares e cerca de 200 metros de altura. Com um custo total de cerca de 136,1 mil milhões de ienes, este empreendimento misto, que inclui cerca de 500 habitações, além de um hotel e escritórios, irá marcar uma nova fase no mercado imobiliário da zona de Roppongi. Neste artigo, analisamos o panorama geral do projeto e o seu impacto no valor dos imóveis da zona.

Qual é o resumo do projeto de reabilitação urbana da zona nordeste de Nishi-Azabu 3-chome?

Este projeto é um projeto de reabilitação urbana de tipo I que abrange um terreno de cerca de 7.690 metros quadrados localizado em Nishi-Azabu 3-chome, no distrito de Minato. O promotor é a Associação de Reabilitação Urbana da Zona Nordeste de Nishi-Azabu 3-chome, e a Nomura Real Estate participa no projeto como membro associado. O projeto de arquitetura é da autoria da Kume Sekkei, e a construção está a cargo da Taisei Corporation.

A decisão de planeamento urbano foi tomada em dezembro de 2019. Posteriormente, em julho de 2021, foi obtida a autorização para a constituição da associação e, em setembro de 2024, foi aprovado o plano de conversão de direitos. A construção do Bloco A (torre principal) teve início em março de 2025 e está a decorrer com o objetivo de conclusão em dezembro de 2029.

É de salientar que esta área se situa nas imediações de Roppongi Hills e constitui uma das localizações de luxo mais prestigiadas de Tóquio, tendo como estações mais próximas a de Roppongi e a de Nogizaka. Adjacente à zona de restaurantes de luxo de Nishi-Azabu, a área circundante conta com uma concentração de condomínios de prestígio. É precisamente por isso que se considera que este projeto de reabilitação terá um grande impacto no mercado imobiliário da zona.

Qual é a dimensão e a composição funcional da torre de 54 andares e 200 m de altura?

Bloco A (Torre Principal)

O Bloco A, que constitui o núcleo do projeto, é uma torre de arranha-céus com 54 andares acima do solo e 2 andares subterrâneos, com cerca de 200 m de altura, construída em estrutura de aço (parcialmente em betão armado). A área bruta de construção atinge cerca de 96 830 metros quadrados.

A composição funcional é mista, incluindo habitação, hotel, escritórios e lojas. Estão previstas cerca de 500 habitações, o que irá alargar ainda mais as opções de residência no centro da cidade na zona de Roppongi. Está previsto que o hotel ocupe os pisos 47 a 52, tornando-se uma instalação que tirará partido das vistas dos pisos superiores, dignas de uma localização de luxo representativa de Tóquio.

Na parte baixa, serão instalados escritórios e lojas, criando uma função comercial em harmonia com a paisagem urbana de Nishi-Azabu.

Quarteirão B (relocalização de templos e santuários)

Outra característica deste projeto é a relocalização de templos e santuários enraizados na comunidade. Está previsto que o Templo Chōkō (5 andares acima do solo) seja relocalizado no Bloco B1, o Templo Myōzen (4 andares acima do solo) no Bloco B2 e o Santuário Sakurada (2 andares acima do solo) no Bloco B3, estando a conclusão de todos os trabalhos prevista para março de 2027.

A atitude de realojar cuidadosamente as instalações religiosas históricas no âmbito da reabilitação urbana demonstra que se trata de um projeto que valoriza a coexistência com a comunidade local.

Composição dos custos do projeto

O custo total do projeto é de cerca de 136,1 mil milhões de ienes. Deste montante, as contribuições dos membros participantes representam a maior parte, com cerca de 119,9 mil milhões de ienes, sendo que a solidez financeira da Nomura Real Estate sustenta a estabilidade do projeto. Os custos de construção ascendem a cerca de 118,6 mil milhões de ienes, os custos de indemnização a cerca de 5,3 mil milhões de ienes e os custos de estudo, projeto e planeamento a cerca de 3,8 mil milhões de ienes.

Contribuição para o bem público

No âmbito deste projeto, será criada uma praça com cerca de 2.980 metros quadrados, atingindo uma taxa de espaço livre útil de cerca de 40%. A via auxiliar n.º 10 será alargada de 10 m para 15 m e serão instaladas passarelas para peões. Além disso, o projeto inclui funções de prevenção de desastres, servindo como instalação de acolhimento temporário para pessoas com dificuldades em regressar a casa, contribuindo assim para a melhoria da segurança da região.

Que impacto terá no mercado imobiliário da zona de Roppongi?

A área de Roppongi cresceu e tornou-se um polo urbano internacional representativo de Tóquio, após a inauguração do Roppongi Hills em 2003 e do Tokyo Midtown em 2007. No entanto, nos últimos anos, passados quase 20 anos desde a inauguração destas grandes instalações, procurava-se um novo motor de crescimento para a área.

A reabilitação de Nishi-Azabu 3-chome é precisamente o projeto que assumirá esse papel. Consideramos que irá influenciar o mercado imobiliário da zona de Roppongi a partir das três perspetivas seguintes.

O impacto no mercado imobiliário residencial é o mais direto. A oferta de cerca de 500 novas habitações terá um grande impacto no mercado imobiliário de luxo da zona de Roppongi e Nishi-Azabu.A raridade de um edifício residencial com hotel nos andares 47 a 52 funcionará não só como destino para a classe abastada japonesa, mas também para a classe abastada estrangeira que investe no mercado imobiliário japonês. Pelo contrário, neste segmento de luxo, espera-se que a nova oferta não diminua o valor dos imóveis existentes na vizinhança, mas sim aumente o prestígio da marca de toda a área.

A criação de procura comercial e hoteleira também não pode ser ignorada. O hotel nos andares superiores irá reforçar a capacidade de atração de clientes dos lojistas comerciais da zona de Nishi-Azabu e Roppongi, servindo de ponto de acolhimento para a procura internacional. Prevê-se que se crie um efeito de circulação para os restaurantes e estabelecimentos comerciais circundantes, incluindo as lojas na parte inferior do edifício.

A melhoria da circulação na área e do ambiente para peões são fatores diretamente ligados ao valor patrimonial a médio e longo prazo. Está prevista a criação de uma praça com cerca de 2.980 metros quadrados, o alargamento das estradas e a instalação de uma passarela para peões. Com isso, o percurso pedonal de Roppongi Hills em direção a Nishi-Azabu será significativamente melhorado.Ao analisar a relação entre a reabilitação do centro de Tóquio e o valor imobiliário, verifica-se que a melhoria do ambiente pedonal eleva a avaliação da habitabilidade da zona, constituindo um fator de aumento dos preços da habitação.

Quais são os pontos a que os proprietários e investidores imobiliários devem prestar atenção?

Tendo em conta esta reabilitação, apresentamos os pontos que os proprietários e investidores imobiliários da zona de Roppongi e Nishi-Azabu devem ter em atenção.

É importante compreender com precisão o cronograma até à conclusão das obras. A conclusão do Bloco A está prevista para dezembro de 2029, o que significa que ainda faltam cerca de três anos e meio. Este período corresponde a uma fase em que o interesse pela área aumentará gradualmente, à medida que as obras avançam. Ao considerar a venda ou aquisição de imóveis na vizinhança, é necessário tomar decisões tendo em conta este calendário.

É igualmente importante estar atento às tendências de oferta no segmento de luxo. No centro da cidade, continua a haver uma oferta de novas habitações de luxo, principalmente nos bairros de Minato e Shibuya. O impacto no mercado de apartamentos usados da zona irá variar consoante a faixa de preços a que as cerca de 500 unidades de Nishi-Azabu forem comercializadas.

É igualmente necessário ter em conta o impacto no mercado de arrendamento. As torres residenciais com hotéis integrados podem vir a constituir concorrência, mesmo no mercado de arrendamentos de alto valor. Por isso mesmo, é importante que os proprietários de imóveis de arrendamento existentes ponderem atempadamente estratégias de valorização, tais como a renovação das instalações e a melhoria da qualidade dos serviços.

Não queremos que o aumento da oferta resultante da reabilitação urbana seja visto apenas como um risco, mas sim que seja aproveitado como uma oportunidade para valorizar toda a zona. Numa perspetiva de longo prazo, o prestígio internacional da zona de Roppongi e Nishi-Azabu deverá tornar-se ainda mais sólido com esta reabilitação. Com base em dados fiáveis e na prestação de informações transparentes, iremos apoiar os senhores proprietários nas suas decisões.

Resumo

Torre multifuncional de grande escala com um custo total de cerca de 136,1 mil milhões de ienes, 54 andares acima do solo, cerca de 200 m de altura e uma área bruta de cerca de 96 830 metros quadrados
Composto por cerca de 500 habitações, hotel (47.º a 52.º andares), escritórios e lojas
Início das obras em março de 2025, com conclusão prevista para dezembro de 2029. O Bloco B, que envolve a relocalização de templos e santuários, será concluído em março de 2027
Contribuição pública abrangente, incluindo uma praça com cerca de 2.980 metros quadrados, alargamento de vias e instalações de acolhimento temporário para pessoas com dificuldades em regressar a casa
Como grande empreendimento numa localização de luxo adjacente ao Roppongi Hills, espera-se um aumento do prestígio da marca e do valor patrimonial de toda a área

Perguntas frequentes (FAQ)

P1. Quando está prevista a conclusão do projeto de reabilitação da zona nordeste de Nishi-Azabu 3-chome?

A conclusão do Bloco A, a torre principal, está prevista para dezembro de 2029. A construção já teve início em março de 2025. A conclusão do Bloco B, onde será realizada a relocalização de templos e santuários, está prevista para março de 2027.

P2. Que tipo de instalações irá a torre albergar?

Estão previstas cerca de 500 habitações, um hotel nos pisos 47 a 52 e escritórios e lojas na parte baixa do edifício. Trata-se de uma torre de arranha-céus com 54 pisos acima do solo e cerca de 200 m de altura, construída em estrutura de aço (parcialmente em betão armado).

P3. Quais são os custos e a estrutura do projeto?

O custo total do projeto é de cerca de 136,1 mil milhões de ienes. O promotor é a Associação de Requalificação Urbana da Zona Nordeste de Nishi-Azabu 3-chome, na qual a Nomura Real Estate participa como membro associado. O projeto é da autoria da Kume Sekkei e a construção ficará a cargo da Taisei Corporation.

P4. Que impacto terá isto no valor imobiliário da zona circundante?

Trata-se de um grande empreendimento numa localização de luxo nas imediações de Roppongi Hills, pelo que se espera uma valorização da imagem de marca de toda a zona. A oferta de cerca de 500 habitações de luxo, a dinamização comercial resultante da abertura do hotel e a melhoria do ambiente para peões deverão ter um impacto positivo no valor dos imóveis na zona.

Citações e fontes de referência