En Nishi-Azabu 3-chome, junto a Roppongi Hills, se ha puesto en marcha un proyecto de reurbanización a gran escala centrado en una torre de 54 plantas y unos 200 metros de altura. Este complejo, con un coste total de aproximadamente 136 100 millones de yenes y que contará con unas 500 viviendas, además de un hotel y oficinas, marcará un nuevo hito en el mercado inmobiliario de la zona de Roppongi. En este artículo analizamos los detalles del proyecto y su impacto en el valor de los activos de la zona.
¿En qué consiste el proyecto de reurbanización del distrito noreste de Nishi-Azabu 3-chome?
Este proyecto es un proyecto de reurbanización urbana de tipo I que abarca un terreno de aproximadamente 7.690 metros cuadrados situado en Nishi-Azabu 3-chome, Minato-ku. El promotor es la Asociación de Reurbanización Urbana del Área Noreste de Nishi-Azabu 3-chome, y Nomura Real Estate participa en el proyecto como miembro de la asociación. El diseño corre a cargo de Kume Sekkei, y la construcción, de Taisei Corporation.
La decisión de planificación urbana se tomó en diciembre de 2019. Posteriormente, en julio de 2021 se obtuvo la autorización para la constitución de la asociación y, en septiembre de 2024, se aprobó el plan de conversión de derechos. La construcción del bloque A (torre principal) comenzó en marzo de 2025 y las obras avanzan con el objetivo de finalizar en diciembre de 2029.
Cabe destacar que esta zona se encuentra muy cerca de Roppongi Hills y es una de las ubicaciones más lujosas de Tokio, con las estaciones de Roppongi y Nogizaka como las más cercanas. Limita con la zona de restaurantes de lujo de Nishi-Azabu y en sus alrededores se concentran edificios de apartamentos de marca. Por eso, se considera que este proyecto de reurbanización tendrá un gran impacto en el mercado inmobiliario de la zona.
¿Cuál es la escala y la distribución de usos de la torre de 54 plantas y 200 m de altura?
Sector A (torre principal)
El bloque A, núcleo del proyecto, es una torre de gran altura de 54 plantas sobre rasante y 2 plantas subterráneas, con una altura de unos 200 m, construida en estructura de acero (con algunas partes de hormigón armado). La superficie construida total alcanza los 96.830 metros cuadrados.
La distribución por usos es mixta, con viviendas, hotel, oficinas y locales comerciales. Se han previsto unas 500 viviendas, lo que ampliará aún más las opciones de residencia en el centro de la ciudad en la zona de Roppongi. Está previsto que el hotel ocupe las plantas 47 a 52, y será un establecimiento que aprovechará las vistas desde las plantas altas, dignas de una ubicación de lujo representativa de Tokio.
En la parte baja se ubicarán oficinas y locales comerciales, lo que permitirá desarrollar una función comercial en armonía con el paisaje urbano de Nishi-Azabu.
Sector B (reubicación de templos y santuarios)
Otra característica de este proyecto es la reubicación de los templos y santuarios arraigados en la comunidad. Está previsto reubicar el templo Chōkō-ji (5 plantas) en el bloque B1, el templo Myōzen-ji (4 plantas) en el bloque B2 y el santuario Sakurada (2 plantas) en el bloque B3, y la finalización de las obras está prevista para marzo de 2027.
La actitud de reubicar cuidadosamente los edificios religiosos históricos en el marco de la remodelación demuestra que se trata de un proyecto que da prioridad a la convivencia con la comunidad local.
Composición de los costes del proyecto
El coste total del proyecto asciende a unos 136.100 millones de yenes. De esta cantidad, las aportaciones de los socios participantes representan la mayor parte, con unos 119.900 millones de yenes, y la solidez financiera de Nomura Real Estate respalda la estabilidad del proyecto. Los costes de construcción ascienden a unos 118.600 millones de yenes, los de indemnización a unos 5.300 millones de yenes y los de estudio, diseño y planificación a unos 3.800 millones de yenes.
Contribución pública
En este proyecto se acondicionará una plaza de unos 2.980 metros cuadrados, con lo que la tasa de espacio libre útil alcanzará aproximadamente el 40 %. La calle auxiliar n.º 10 se ampliará de 10 a 15 metros y se instalarán pasarelas peatonales. Además, el proyecto cuenta con funciones de prevención de desastres, ya que servirá como centro de acogida temporal para personas que no puedan regresar a sus hogares, lo que contribuirá a mejorar la seguridad de la zona.
¿Qué impacto tendrá en el mercado inmobiliario de la zona de Roppongi?
La zona de Roppongi ha crecido hasta convertirse en un centro urbano internacional emblemático de Tokio tras la inauguración de Roppongi Hills en 2003 y de Tokyo Midtown en 2007. Sin embargo, en los últimos años han transcurrido casi 20 años desde la apertura de estas grandes instalaciones, por lo que se buscaba un nuevo motor de crecimiento para la zona.
La remodelación de Nishi-Azabu 3-chome es precisamente el proyecto que asumirá ese papel. Consideramos que influirá en el mercado inmobiliario de la zona de Roppongi desde los tres puntos de vista siguientes.
El impacto en el mercado residencial es el más directo. La oferta de unas 500 viviendas nuevas tendrá un gran impacto en el mercado inmobiliario de lujo de la zona de Roppongi y Nishi-Azabu.La singularidad de este complejo residencial con hotel en las plantas 47 a 52 servirá de atractivo no solo para la clase acomodada nacional, sino también para los extranjeros adinerados que invierten en el sector inmobiliario japonés. Es más, en este segmento de lujo, se espera que la nueva oferta no reduzca el valor de los inmuebles existentes en los alrededores, sino que potencie la imagen de marca de toda la zona.
Tampoco hay que pasar por alto la generación de demanda comercial y hotelera. El hotel de las plantas superiores, al actuar como receptáculo de la demanda turística, reforzará el poder de atracción de los locales comerciales de las zonas de Nishi-Azabu y Roppongi. Se prevé que se genere un efecto de circulación hacia los restaurantes y establecimientos comerciales de los alrededores, incluyendo los locales comerciales de las plantas bajas.
La mejora de la conectividad y del entorno peatonal de la zona son factores que inciden directamente en el valor de los activos a medio y largo plazo. Se prevé la construcción de una plaza de aproximadamente 2.980 metros cuadrados, la ampliación de las vías y la instalación de pasarelas peatonales. De este modo, se mejorará considerablemente la circulación peatonal desde Roppongi Hills hacia Nishi-Azabu.Al analizar la relación entre la reurbanización del centro de Tokio y el valor inmobiliario, se ha confirmado que la mejora del entorno peatonal eleva la valoración de la habitabilidad de la zona y constituye un factor de aumento de los precios de la vivienda.
¿Qué aspectos deben tener en cuenta los propietarios e inversores inmobiliarios?
Teniendo en cuenta esta remodelación, a continuación se resumen los puntos que deben tener en cuenta los propietarios e inversores inmobiliarios de la zona de Roppongi y Nishi-Azabu.
Es importante conocer con precisión el calendario hasta la finalización de las obras. La finalización del bloque A está prevista para diciembre de 2029, por lo que quedan aproximadamente tres años y medio. Durante este periodo, el interés por la zona irá aumentando gradualmente a medida que avancen las obras. A la hora de plantearse la venta o la adquisición de inmuebles en los alrededores, es necesario tomar decisiones teniendo en cuenta este calendario.
También hay que prestar atención a las tendencias de la oferta en el segmento de lujo. En el centro de la ciudad, sigue aumentando la oferta de viviendas de lujo, especialmente en los distritos de Minato y Shibuya. El impacto en el mercado de pisos de segunda mano de la zona variará en función del rango de precios al que se pongan a la venta las aproximadamente 500 viviendas de Nishi-Azabu.
También hay que tener en cuenta el efecto en el mercado del alquiler. Las torres residenciales con hotel incorporado pueden suponer una competencia incluso en el mercado de alquiler de alto nivel. Por eso, es importante que los propietarios de inmuebles de alquiler existentes consideren cuanto antes estrategias de revalorización, como la renovación de las instalaciones o la mejora de la calidad del servicio.
No consideramos que el aumento de la oferta derivado de la remodelación sea únicamente un riesgo, sino que creemos que debe aprovecharse como una oportunidad para aumentar el valor de toda la zona. Desde una perspectiva a largo plazo, el poder de marca internacional de la zona de Roppongi y Nishi-Azabu debería consolidarse aún más gracias a esta remodelación. Apoyaremos la toma de decisiones de todos los propietarios basándonos en datos fiables y en una información transparente.
Resumen
- Una torre mixta a gran escala con un coste total de aproximadamente 136.100 millones de yenes, 54 plantas sobre rasante, una altura de unos 200 m y una superficie construida total de unos 96.830 m².
- Compuesto por aproximadamente 500 viviendas, un hotel (plantas 47 a 52), oficinas y locales comerciales
- Inicio de las obras en marzo de 2025 y finalización prevista para diciembre de 2029. La zona B, donde se reubicarán los templos y santuarios, se terminará en marzo de 2027
- Cuenta con amplias instalaciones de interés público, como una plaza de unos 2.980 metros cuadrados, la ampliación de las vías y un centro de acogida temporal para personas con dificultades para regresar a sus hogares
- Como gran proyecto urbanístico en una ubicación de lujo adyacente a Roppongi Hills, se espera que mejore el prestigio de toda la zona y el valor de los activos
Preguntas frecuentes (FAQ)
P1. ¿Cuándo se completará la remodelación del distrito noreste de Nishi-Azabu 3-chome?
La finalización del bloque A, que constituye la torre principal, está prevista para diciembre de 2029. Las obras ya comenzaron en marzo de 2025. La finalización del bloque B, donde se reubicarán los templos y santuarios, está prevista para marzo de 2027.
P2. ¿Qué instalaciones habrá en la torre?
Se han previsto unas 500 viviendas, un hotel en las plantas 47 a 52 y oficinas y locales comerciales en las plantas bajas. Se trata de una torre de gran altura de 54 plantas sobre rasante y unos 200 m de altura, construida en estructura de acero (con algunas partes de hormigón armado).
P3. ¿Cuál es el presupuesto y la estructura del proyecto?
El coste total del proyecto es de aproximadamente 136 100 millones de yenes. El promotor es la Asociación para la Reurbanización del Área Noreste de Nishi-Azabu 3-chome, en la que Nomura Real Estate participa como miembro. El diseño corre a cargo de Kume Sekkei y la construcción, de Taisei Corporation.
P4. ¿Qué repercusiones tendrá en el valor inmobiliario de la zona?
Se trata de un proyecto de gran envergadura en una ubicación de lujo muy cercana a Roppongi Hills, por lo que se espera que mejore la imagen de marca de toda la zona. Se prevé que la oferta de unas 500 viviendas de lujo, la dinamización comercial derivada de la apertura del hotel y la mejora del entorno peatonal tengan un impacto positivo en el valor de los inmuebles de los alrededores.
Lecturas recomendadas
- El impacto de la reurbanización del centro de Tokio en el valor inmobiliario | Análisis de inversión en Toranomon, Shibuya y Shinagawa
- Informe de investigación sobre los principales proyectos de las zonas de reurbanización de Tokio | Idoneidad para la inversión y la residencia, y perspectivas de futuro
Citas y fuentes de referencia
- Resumen del proyecto «Proyecto de reurbanización urbana de tipo I del distrito noreste de Nishi-Azabu 3-chome» del distrito de Minato
- Plan del proyecto «Proyecto de reurbanización urbana de tipo I del distrito noreste de Nishi-Azabu 3-chome» del distrito de Minato (extracto)
- Dirección General de Urbanismo de Tokio: «Proyecto de reurbanización urbana de tipo I del distrito noreste de Nishi-Azabu 3-chome»
