In Nishi-Azabu 3-chome, direkt neben Roppongi Hills, hat ein groß angelegtes Sanierungsprojekt begonnen, dessen Herzstück ein 54-stöckiger, rund 200 Meter hoher Wolkenkratzer bildet. Das gemischte Bauprojekt mit Gesamtkosten von etwa 136,1 Milliarden Yen, das neben rund 500 Wohnungen auch ein Hotel und Büroflächen umfasst, wird den Immobilienmarkt im Roppongi-Gebiet in eine neue Phase führen. In diesem Artikel werden die Gesamtumfänge des Projekts und die Auswirkungen auf die Immobilienwerte in der Umgebung analysiert.
Was ist der Überblick über das Sanierungsprojekt im nordöstlichen Teil von Nishi-Azabu 3-chome?
Bei diesem Projekt handelt es sich um ein städtisches Sanierungsvorhaben der Kategorie I, das sich auf ein ca. 7.690 Quadratmeter großes Grundstück in Nishi-Azabu 3-chome, Minato-ku, bezieht. Träger ist die Sanierungsgenossenschaft für den nordöstlichen Teil von Nishi-Azabu 3-chome, an der Nomura Real Estate als Mitglied beteiligt ist. Für die Planung ist Kume Sekkei verantwortlich, die Bauausführung übernimmt Taisei Corporation.
Die städtebauliche Entscheidung wurde im Dezember 2019 getroffen. Im Juli 2021 wurde die Gründung der Vereinigung genehmigt, und im September 2024 wurde der Plan zur Umwandlung der Rechte genehmigt. Der Baubeginn für den Block A (Hauptturm) ist für März 2025 vorgesehen, und die Bauarbeiten werden mit dem Ziel einer Fertigstellung im Dezember 2029 vorangetrieben.
Besonders hervorzuheben ist, dass dieses Gebiet in unmittelbarer Nähe zu Roppongi Hills liegt und mit den Bahnhöfen Roppongi und Nogizaka als nächstgelegenen Haltestellen zu den führenden Luxusstandorten in Tokio zählt. Es grenzt an das Viertel mit den gehobenen Restaurants in Nishi-Azabu, und in der Umgebung befinden sich zahlreiche Markenwohnanlagen. Gerade deshalb ist davon auszugehen, dass diese Neugestaltung erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in der Umgebung haben wird.
Wie sehen die Größe und die Nutzungsstruktur des 54-stöckigen, 200 m hohen Turms aus?
Block A (Hauptturm)
Block A, das Herzstück des Projekts, ist ein 54-stöckiger (teilweise aus Stahlbeton) Hochhauskomplex mit zwei Untergeschossen und einer Höhe von ca. 200 m. Die Bruttogeschossfläche beträgt ca. 96.830 Quadratmeter.
Die Nutzungsstruktur ist gemischt und umfasst Wohnungen, ein Hotel, Büros und Geschäfte. Es sind etwa 500 Wohnungen geplant, was das Angebot an Wohnmöglichkeiten im Stadtzentrum von Roppongi weiter vergrößern wird. In den Stockwerken 47 bis 52 soll ein Hotel untergebracht werden, das die Aussicht aus den oberen Etagen nutzen wird, wie es sich für eine der repräsentativsten Luxuslagen Tokios gehört.
Im unteren Bereich werden Büros und Geschäfte untergebracht, wodurch eine kommerzielle Funktion entsteht, die sich harmonisch in das Stadtbild von Nishi-Azabu einfügt.
Block B (Verlagerung von Tempeln und Schreinen)
Ein weiteres Merkmal dieses Projekts ist die Umsiedlung der in der Region verwurzelten Tempel und Schreine. Es ist geplant, den Chōkō-ji (5 oberirdische Stockwerke) in Block B1, den Myōzen-ji (4 oberirdische Stockwerke) in Block B2 und den Sakurada-Schrein (2 oberirdische Stockwerke) in Block B3 umzusiedeln; die Fertigstellung ist jeweils für März 2027 vorgesehen.
Die sorgfältige Neupositionierung historischer religiöser Einrichtungen im Rahmen der Sanierung zeigt, dass bei der Planung großer Wert auf das Zusammenleben mit der lokalen Gemeinschaft gelegt wird.
Zusammensetzung der Projektkosten
Die Gesamtkosten des Projekts belaufen sich auf etwa 136,1 Milliarden Yen. Davon entfällt der größte Teil, nämlich etwa 119,9 Milliarden Yen, auf die Beiträge der teilnehmenden Mitglieder, wobei die Finanzkraft von Nomura Real Estate die Stabilität des Projekts sicherstellt. Die Baukosten betragen etwa 118,6 Milliarden Yen, die Entschädigungskosten etwa 5,3 Milliarden Yen und die Kosten für Untersuchungen, Planung und Entwurf etwa 3,8 Milliarden Yen.
Beitrag zum Gemeinwohl
Im Rahmen dieses Projekts wird ein etwa 2.980 Quadratmeter großer Platz angelegt, wodurch die effektive Freiflächenquote etwa 40 % erreicht. Die Nebenstraße Nr. 10 wird von 10 m auf 15 m verbreitert, und es werden Fußgängerbrücken errichtet. Darüber hinaus verfügt das Projekt über Funktionen für den Katastrophenschutz, darunter eine Notunterkunft für Personen, die nicht nach Hause zurückkehren können, und trägt somit zur Verbesserung der Sicherheit in der Region bei.
Welche Auswirkungen wird dies auf den Immobilienmarkt im Roppongi-Gebiet haben?
Das Roppongi-Gebiet hat sich nach der Eröffnung von Roppongi Hills im Jahr 2003 und der Eröffnung von Tokyo Midtown im Jahr 2007 zu einem internationalen urbanen Zentrum entwickelt, das für Tokio repräsentativ ist. In den letzten Jahren sind jedoch fast 20 Jahre seit der Eröffnung dieser Großprojekte vergangen, sodass nach einem neuen Wachstumsmotor für das Gebiet gesucht wurde.
Die Neugestaltung von Nishi-Azabu 3-chome ist genau das Projekt, das diese Rolle übernehmen soll. Wir gehen davon aus, dass sich dies aus den folgenden drei Perspektiven auf den Immobilienmarkt im Roppongi-Gebiet auswirken wird.
Am unmittelbarsten sind die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Das Angebot von rund 500 neuen Wohnungen wird erhebliche Auswirkungen auf den Markt für Luxuswohnungen in den Stadtteilen Roppongi und Nishi-Azabu haben.Die Seltenheit eines „Tower Residence“-Projekts mit einem Hotel in den Etagen 47 bis 52 wird nicht nur für wohlhabende Japaner, sondern auch für wohlhabende Ausländer als Anziehungspunkt für Immobilieninvestitionen in Japan dienen. Vielmehr ist in diesem Luxussegment zu erwarten, dass das neue Angebot den Wert der bestehenden Immobilien in der Umgebung nicht mindert, sondern die Markenpräsenz des gesamten Gebiets stärkt.
Auch die Schaffung von Nachfrage im Einzelhandel und im Hotelbereich ist nicht zu übersehen. Das Hotel in den oberen Etagen wird als Anlaufstelle für den Inbound-Tourismus die Anziehungskraft der gewerblichen Mieter in den Gebieten Nishi-Azabu und Roppongi steigern. Es ist zu erwarten, dass sich ein positiver Effekt auf die Besucherfrequenz der umliegenden Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten ergibt, einschließlich der Ladenflächen im unteren Teil des Gebäudes.
Die Verbesserung der Erreichbarkeit und der Fußgängerfreundlichkeit des Gebiets sind Faktoren, die sich unmittelbar auf den mittel- bis langfristigen Immobilienwert auswirken. Geplant sind die Gestaltung eines etwa 2.980 Quadratmeter großen Platzes, die Verbreiterung der Straßen sowie die Errichtung einer Fußgängerbrücke. Dadurch wird die Fußgängerverbindung von Roppongi Hills in Richtung Nishi-Azabu erheblich verbessert.Eine Analyse des Zusammenhangs zwischen der Sanierung des Zentrums von Tokio und dem Immobilienwert hat bestätigt, dass die Verbesserung der Fußgängerfreundlichkeit die Bewertung der Wohnqualität in der Gegend erhöht und somit ein Faktor für steigende Immobilienpreise ist.
Was sollten Immobilienbesitzer und Investoren beachten?
Vor dem Hintergrund dieser Sanierung fassen wir die Punkte zusammen, die Immobilienbesitzer und Investoren im Gebiet Roppongi und Nishi-Azabu im Auge behalten sollten.
Es ist wichtig, den Zeitplan bis zur Fertigstellung genau zu kennen. Die Fertigstellung des Blocks A ist für Dezember 2029 vorgesehen, sodass noch etwa dreieinhalb Jahre verbleiben. In dieser Zeit wird die Aufmerksamkeit für das Gebiet im Zuge des Baufortschritts schrittweise zunehmen. Bei der Erwägung des Verkaufs oder Erwerbs von Immobilien in der Umgebung sind Entscheidungen unter Berücksichtigung dieses Zeitplans erforderlich.
Auch die Angebotsentwicklung im Luxussegment sollte im Auge behalten werden. Im Stadtzentrum gibt es vor allem in den Bezirken Minato und Shibuya ein anhaltendes Angebot an neuen Luxuswohnungen. Je nachdem, in welcher Preisklasse die rund 500 Wohnungen in Nishi-Azabu zum Verkauf angeboten werden, wird sich dies unterschiedlich auf den Markt für gebrauchte Wohnungen in der Umgebung auswirken.
Auch die Auswirkungen auf den Mietmarkt müssen berücksichtigt werden. Hochhauswohnungen mit Hotelbetrieb können selbst im Markt für hochpreisige Mietwohnungen zu einer Konkurrenz werden. Gerade deshalb ist es für Eigentümer bestehender Mietobjekte wichtig, frühzeitig Strategien zur Wertsteigerung zu prüfen, wie beispielsweise die Erneuerung der Ausstattung oder die Verbesserung der Servicequalität.
Wir sind der Ansicht, dass die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Angebots nicht nur als Risiko betrachtet werden sollte, sondern als Chance zur Wertsteigerung des gesamten Gebiets genutzt werden sollte. Langfristig betrachtet dürfte die internationale Markenpräsenz der Gebiete Roppongi und Nishi-Azabu durch diese Sanierung weiter gestärkt werden. Auf der Grundlage zuverlässiger Daten und transparenter Informationen werden wir die Entscheidungsfindung der Eigentümer unterstützen.
Zusammenfassung
- Ein groß angelegtes gemischt genutztes Hochhaus mit Gesamtprojektkosten von ca. 136,1 Milliarden Yen, 54 Stockwerken, einer Höhe von ca. 200 m und einer Bruttogeschossfläche von ca. 96.830 m²
- Bestehend aus ca. 500 Wohnungen, einem Hotel (47. bis 52. Etage), Büros und Geschäften
- Baubeginn im März 2025, Fertigstellung voraussichtlich im Dezember 2029. Der Block B, in dem die Tempel und Schreine neu angeordnet werden, soll im März 2027 fertiggestellt werden
- Umfangreiche Beiträge zum öffentlichen Wohl, darunter ein ca. 2.980 m² großer Platz, Straßenverbreiterungen und eine Notunterkunft für Personen, die nicht nach Hause gelangen können
- Als Großprojekt in luxuriöser Lage direkt neben Roppongi Hills wird eine Steigerung der Markenbekanntheit und des Immobilienwerts des gesamten Gebiets erwartet
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Wann wird die Sanierung des nordöstlichen Bereichs von Nishi-Azabu 3-chome fertiggestellt?
Die Fertigstellung des Hauptturms (Block A) ist für Dezember 2029 geplant. Die Bauarbeiten haben im März 2025 begonnen. Die Fertigstellung von Block B, in dem die Tempel und Schreine neu angeordnet werden, ist für März 2027 geplant.
F2. Welche Einrichtungen werden in den Turm einziehen?
Geplant sind etwa 500 Wohnungen, ein Hotel in den Etagen 47 bis 52 sowie Büros und Geschäfte in den unteren Etagen. Es handelt sich um einen 54-stöckigen, etwa 200 m hohen Wolkenkratzer in Stahlbauweise (teilweise Stahlbetonbauweise).
F3. Wie sehen die Projektkosten und die Projektstruktur aus?
Die Gesamtprojektkosten belaufen sich auf etwa 136,1 Milliarden Yen. Träger ist die Stadtentwicklungsgesellschaft für den nordöstlichen Teil des Stadtteils Nishi-Azabu 3-chome, an der Nomura Real Estate als Mitglied beteiligt ist. Für die Planung ist Kume Sekkei zuständig, die Bauausführung übernimmt Taisei Corporation.
F4. Wie wirkt sich das Projekt auf die Immobilienwerte in der Umgebung aus?
Da es sich um ein Großprojekt in einer luxuriösen Lage in unmittelbarer Nähe von Roppongi Hills handelt, wird eine Steigerung der Markenbekanntheit des gesamten Gebiets erwartet. Die Bereitstellung von etwa 500 Luxuswohnungen, die Belebung des Geschäftslebens durch die Eröffnung eines Hotels sowie die Verbesserung der Fußgängerfreundlichkeit dürften sich positiv auf den Wert der Immobilien in der Umgebung auswirken.
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Zitate und Referenzmaterial
- Minato-ku: „Stadtumbau-Projekt der Kategorie I im nordöstlichen Bereich von Nishi-Azabu 3-chome“ – Projektübersicht
- Projektplan für das „Stadtumbauvorhaben der Kategorie I im nordöstlichen Bereich von Nishi-Azabu 3-chome“ in Minato-ku (Auszug)
- Amt für Stadtentwicklung der Präfektur Tokio: „Stadtumbau der Kategorie I im nordöstlichen Teil von Nishi-Azabu 3-chome“
