毗鄰六本木之丘的西麻布三丁目，以地上54層、高約200公尺的超高層大樓為核心的大規模再開發計畫已正式啟動。這項總投資額約1,361億日圓、包含約500戶住宅以及飯店與辦公空間的複合式開發案，將為六本木地區的房地產市場帶來新局面。本文將分析該計畫的整體內容及其對周邊資產價值的影響。
西麻布三丁目東北地區再開發計畫的概要為何？
本案為針對位於港區西麻布三丁目、面積約7,690平方公尺之基地所進行的第一類市區再開發事業。施行者為「西麻布三丁目東北地區市區再開發組合」，野村不動產則以參與組合員身分加入本案。設計由久米設計負責，施工則由大成建設承攬。
都市計畫已於2019年12月核定。其後，於2021年7月獲得組合設立許可，並於2024年9月取得權利轉換計畫的核准。此外，A街區（主塔）已於2025年3月動工，目前正朝2029年12月竣工的目標推進工程。
值得注意的是，該區域緊鄰六本木之丘，以六本木站及乃木坂站為最近車站，是東京都內首屈一指的豪華地段。毗鄰西麻布的高級餐飲街，周邊匯聚了眾多品牌公寓。正因如此，預期此再開發計畫將對周邊房地產市場產生重大影響。
這座54層、高200公尺的塔樓，其規模與用途配置為何？
A街區（主塔）
作為計畫核心的A區，是一座鋼結構（部分為鋼筋混凝土結構）、地上54層、地下2層、高約200公尺的超高层塔樓。總樓地板面積達約96,830平方公尺。
用途構成為住宅、飯店、辦公室及店鋪的複合型。規劃約500戶住宅，將進一步拓展六本木地區的市中心居住選擇。47樓至52樓預計進駐飯店，將打造出能充分發揮高層景觀優勢、與東京代表性豪華地段相稱的設施。
低層部分則規劃為辦公與店鋪空間，將打造與西麻布街景和諧共存的商業機能。
B街區（寺社的重新配置）
本計畫的另一項特色，在於對扎根於在地社區的寺社進行重新配置。規劃將長幸寺（地上5層）重新配置於B1街區、妙善寺（地上4層）於B2街區、櫻田神社（地上2層）於B3街區，預計均於2027年3月竣工。
在再開發過程中，對歷史悠久的宗教設施採取謹慎的重新配置態度，顯示出這是一項重視與地區社區共存的計畫。
事業費構成
總事業費約為1,361億日圓。其中，參與組合員負擔金約1,199億日圓佔了大部分，野村不動產的資金實力支撐了本事業的穩定性。工程費約1,186億日圓、補償費約53億日圓、調查設計規劃費約38億日圓。
公共貢獻
本計畫將整備約2,980平方公尺的廣場，有效空地率將達約40%。輔助線第10號道路將從10公尺拓寬至15公尺，並設置行人天橋。此外，該計畫亦具備作為返家困難者臨時庇護所的防災功能，有助於提升地區安全性。
這將對六本木地區的房地產市場產生何種影響？
六本木地區歷經2003年六本木山（Roppongi Hills）開業、2007年東京中城（Tokyo Midtown）開業，已發展成為代表東京的國際都市樞紐。然而，近年來隨著這些大型設施開業已近20年，該地區亟需尋找下一個成長引擎。
西麻布三丁目的再開發計畫，正是肩負此重任的專案。我們認為，此計畫將從以下三個層面影響六本木地區的房地產市場。
對住宅市場的影響最為直接。約500戶的新建住宅供應，將對六本木・西麻布地區的高級住宅市場帶來巨大衝擊。將飯店配置於47至52樓的「塔式住宅」這種稀有性，不僅能吸引國內富裕階層，亦將成為外國富裕階層投資日本房地產的重要載體。事實上，在這樣的奢華級市場中，預期新供給並非會拉低周邊既有物件的價值，反而能提升整個區域的品牌力。
商業與飯店需求的創造亦不容忽視。高層飯店作為接待入境旅客的據點，將提升西麻布・六本木地區商業租戶的集客力。包含低層的店鋪區塊在內，預期將為周邊餐飲店及商業設施帶來人流導流效果。
區域的動線流轉性與步行環境的改善，是直接影響中長期資產價值的關鍵要素。計畫中包含約2,980平方公尺的廣場整備、道路拓寬及行人天橋的設置。藉此，從六本木之丘通往西麻布方向的行人動線將獲得大幅改善。分析東京都心再開發與房地產價值的關聯性可發現，改善步行環境能提升該區域的居住性評價，並已證實是推升住宅價格的關鍵因素。
不動產業主與投資者應關注的重點為何？
基於此次再開發計畫，以下整理六本木・西麻布地區的不動產業主及投資者應關注的重點。
準確掌握竣工時程至關重要。A街區預計於2029年12月竣工，尚有約三年半的時間。在此期間，隨著工程進度推進，該區域的關注度將逐步提升。在考慮出售或購入周邊物業時，必須將此時程納入考量進行判斷。
同時也應關注豪華級別的供應動向。在市中心，以港區、澀谷區為中心，高級住宅的新供應持續增加。西麻布約500戶的銷售價格區間，將決定其對周邊二手公寓市場的影響程度。
同時也需考量對租賃市場的波及效應。附設飯店的塔式住宅，在高價租賃市場中亦可能構成競爭。正因如此，現有租賃物業的業主務必及早研擬提升價值的策略，例如設備翻新或提升服務品質。
我們認為，不應僅將再開發帶來的供應增加視為風險，而應將其視為提升整個區域價值的良機加以善用。從長遠角度來看，六本木・西麻布區域的國際品牌力，勢必會因這波再開發而更加鞏固。我們將基於可信賴的數據與透明的資訊提供，協助各位業主做出決策。
總結
- 總投資額約1,361億日圓、地上54層・高約200公尺、總樓地板面積約96,830平方公尺的大型複合式大樓
- 由約500戶住宅、飯店（47至52樓）、辦公空間及商鋪等複合用途組成
- 預計2025年3月動工，2029年12月竣工。寺社重新配置的B街區預計於2027年3月竣工
- 設有約2,980平方公尺的廣場、道路拓寬工程，以及供返家困難者暫時停留的設施等，公共貢獻亦相當充實
- 作為毗鄰六本木之丘的豪華地段大型開發案，預期將提升整個區域的品牌影響力與資產價值
常見問題（FAQ）
Q1. 西麻布三丁目東北地區再開發何時竣工？
作為主塔樓的A區預計於2029年12月竣工，已於2025年3月動工。進行寺社重新配置的B區預計於2027年3月竣工。
Q2. 塔樓內將設有哪些設施？
規劃包含約500戶住宅、47至52樓為飯店，低層則規劃為辦公室與店鋪。這是一座地上54層、高約200公尺的鋼結構（部分為鋼筋混凝土結構）超高層大樓。
Q3. 專案經費與執行體制為何？
總事業費約為1,361億日圓。施行單位為西麻布三丁目東北地區市街地再開發組合，野村不動產以參與組合員身分加入。設計由久米設計負責，施工則由大成建設負責。
Q4. 對周邊房地產價值會有何影響？
此為鄰近六本木之丘的豪華地段所進行的大規模開發案，預期將提升該區域整體的品牌形象。約500戶高級住宅的供應、飯店開業帶動的商業活化，以及步行環境的改善等，預計將對周邊資產價值產生正面影響。
引用・參考資料
