إن وراثة الشقق السكنية المباعة تقسيمياً، بخلاف الودائع النقدية، يصعب تقسيمها، وهي من أكثر أصول التركات العقارية عرضة لحدوث النزاعات. في وراثة الشقق، يجب إكمال سلسلة من الإجراءات تشمل التحقق من الوصية، وتحديد الورثة، والإقرار الضريبي، وتسجيل الميراث خلال 10 أشهر. في هذا المقال، نشرح للمستثمرين والمالكين مسار الإجراءات، وصيغة احتساب الضرائب، والتكاليف، والنقاط الواجب الانتباه إليها.
مسار إجراءات وراثة الشقق
تتم وراثة الشقق عبر الخطوات الخمس التالية.
①التحقق من الوصية
توجد ثلاثة أنواع من الوصايا، وتختلف طريقة فتح كل منها.
| النوع | الخصائص | طريقة الفتح |
|---|---|---|
| الوصية الموثقة رسمياً | يعدها كاتب العدل. لا توجد مخاطر تزوير | يمكن فتحها مباشرة |
| الوصية المكتوبة بخط اليد | يكتبها صاحبها بخط يده. يلزم التحقق من صحتها | يلزم تصديق محكمة الأسرة |
| الوصية السرية | يبقى المحتوى سرياً ويجري توثيق وجودها فقط | يلزم تصديق محكمة الأسرة |
يجب الانتباه إلى أن فتح الوصية المكتوبة بخط اليد أو الوصية السرية من تلقاء النفس قد يؤدي إلى بطلانها.
②تحديد الورثة والتركة وتقسيمها
هناك أربع طرق لتقسيم الشقق ضمن التركة.
- القسمة العينية: يحصل شخص على الشقة، ويحصل شخص آخر على الودائع النقدية وغيرها، أي يتم التقسيم بحسب كل أصل من أصول التركة. وهي الأبسط.
- القسمة بالتعويض: يرث شخص واحد الشقة ويدفع نقداً مبلغاً معادلاً للورثة الآخرين. تقل فيها احتمالات النزاع.
- القسمة بالتحويل إلى نقد: تباع الشقة ثم يوزع عائد البيع. وهي فعالة إذا لم تكن هناك خطة للاستفادة من العقار.
- القسمة على الشيوع: تملك مشترك بين عدة أشخاص. تتطلب موافقة الجميع عند البيع أو الاستفادة، وهي الأكثر عرضة للنزاع.
③إعداد اتفاقية تقسيم التركة
بعد الحصول على موافقة جميع الورثة، يتم إعداد "اتفاقية تقسيم التركة". يلزم ختم كل الأطراف الرسمي وتوقيعهم، كما يطلب أيضاً تقديم شهادة إثبات الختم عند تسجيل الميراث.
④الإقرار بضريبة الميراث وسدادها
يجب الإقرار بضريبة الميراث وسدادها خلال 10 أشهر من بدء الميراث. وعند التأخر تُفرض ضريبة تأخير. ويكون سداد ضريبة الميراث نقداً من حيث المبدأ.
⑤تسجيل الميراث (تغيير الملكية)
بعد تحديد محتوى الميراث، يُقدَّم طلب تسجيل الميراث (تغيير الملكية) لدى مكتب الشؤون القانونية. اعتباراً من أبريل 2024، أصبح تقديم طلب تسجيل الميراث إلزامياً (خلال 3 سنوات)، وفي حال عدم التقديم دون سبب مشروع قد تُفرض غرامة مدنية لا تتجاوز 100,000 ين. لذلك، فإن التحرك المبكر ضروري.
الضرائب المترتبة على وراثة الشقق
ضريبة التسجيل والترخيص
تترتب عند تسجيل نقل الملكية.
ضريبة التسجيل والترخيص = قيمة تقييم الأصول الثابتة × 0.4%
يمكن التحقق من قيمة تقييم الأصول الثابتة من خلال "شهادة تقييم الأصول الثابتة" (يمكن الحصول عليها من مكتب ضرائب طوكيو أو البلدية المحلية).
ضريبة الميراث
تُحتسب ضريبة الميراث وفق الصيغة التالية.
ضريبة الميراث = (القيمة السوقية المقدرة لأصول الميراث − مبلغ الخصم) ÷ الحصة القانونية في الميراث × معدل الضريبة
الخصم الأساسي
مبلغ الخصم الأساسي = 30 مليون ين + عدد الورثة القانونيين × 6 ملايين ين
إذا كان إجمالي الأصول يساوي مبلغ الخصم الأساسي أو يقل عنه، فلا تُفرض ضريبة ميراث. وحتى إذا تجاوزه، فقد تنطبق خصومات إضافية مثل التخفيض الضريبي للزوج أو الزوجة والاستثناءات الخاصة بالأراضي السكنية الصغيرة.
التكاليف المرتبطة بإجراءات الميراث
| بند التكلفة | المبلغ التقريبي |
|---|---|
| رسوم الحصول على المستندات من الجهات الحكومية | حوالي 5,000 إلى 20,000 ين |
| تكلفة تكليف كاتب عدل قضائي بإجراءات التسجيل | حوالي 100,000 إلى 200,000 ين (وقد تزيد) |
| الإقرار بضريبة الميراث (أتعاب المحاسب الضريبي) | حوالي 0.5% إلى 1% من إجمالي التركة |
الأسئلة الشائعة (FAQ)
Q. ما الموعد النهائي للإقرار في وراثة الشقق؟
يكون ذلك خلال 10 أشهر من اليوم الذي علمت فيه ببدء الميراث. وإذا تجاوزت المهلة، فستترتب ضريبة تأخير وضريبة إضافية، لذلك نوصي بالتشاور مبكراً مع محاسب ضريبي.
Q. هل يمكن تأجير الشقة الموروثة؟
نعم، بعد إتمام تسجيل الميراث (تغيير الملكية). وإذا نتج دخل إيجاري، فسيكون تقديم الإقرار الضريبي السنوي مطلوباً.
Q. كيف تُحتسب القيمة التقييمية للشقة الموروثة؟
تُستخدم في تقييم ضريبة الميراث القيمة المحتسبة وفق سعر الطريق (أو طريقة المضاعف). وغالباً ما تكون أقل من السعر السوقي. وقد تنخفض القيمة التقييمية أكثر إذا كانت الشقة مؤجرة.
Q. هل يمكن التنازل عن الميراث؟
يمكن التنازل عنه عبر التقدم بطلب إلى محكمة الأسرة خلال 3 أشهر من اليوم الذي علمت فيه ببدء الميراث. وإذا كانت هناك ديون، مثل رصيد قرض قائم، فقد يكون من المناسب النظر في التنازل.
Q. متى أصبح تسجيل الميراث إلزامياً؟
أصبح إلزامياً اعتباراً من 1 أبريل 2024. وإذا لم يتم التسجيل خلال 3 سنوات من اليوم الذي علمت فيه بالميراث، فقد تُفرض غرامة مدنية لا تتجاوز 100,000 ين. كما يشمل ذلك أيضاً حالات الميراث التي نشأت قبل أبريل 2024.
