分讓公寓的繼承與存款不同，難以分割，在不動產繼承中尤其容易引發糾紛。在公寓繼承中，需要在10個月內完成一系列手續，包括確認遺囑、確定繼承人、稅務申報以及辦理繼承登記。本文將面向投資人和業主，說明手續流程、稅費計算公式、所需費用及注意事項。
公寓繼承手續流程
公寓繼承可按以下5個步驟進行。
1. 確認遺囑
遺囑分為3種，開封方式各不相同。
| 類型 | 特點 | 開封方式 |
|---|---|---|
| 公正證書遺囑 | 由公證人製作，無竄改風險 | 可直接開封 |
| 自書遺囑 | 由本人手寫，需要確認真實性 | 需要經家庭法院檢認 |
| 秘密證書遺囑 | 內容保密，僅就其存在進行公證 | 需要經家庭法院檢認 |
自書遺囑和秘密證書遺囑若擅自開封，可能失去效力，因此務必注意。
2. 確定繼承人與繼承財產，並進行遺產分割
公寓遺產分割主要有4種方式。
- 現物分割：一人繼承公寓，另一人繼承存款等，按各項遺產分別分配，最為簡單。
- 代償分割：一人繼承公寓，並向其他繼承人支付相應金額的現金，較不容易引發糾紛。
- 變價分割：將公寓出售後分配出售收益。在沒有繼續利用該不動產計畫時較為有效。
- 共有分割：由多人共同持有。出售或利用時需要全體同意，最容易產生爭議。
3. 製作遺產分割協議書
在取得全體繼承人同意後，製作「遺產分割協議書」。需要全體繼承人的簽名和實印，辦理繼承登記時還需提交印鑑證明書。
4. 申報並繳納遺產稅
需在繼承開始後10個月內申報並繳納遺產稅。逾期將產生滯納稅。遺產稅原則上以現金繳納。
5. 辦理繼承登記（變更名義）
繼承內容確定後，需向法務局申請辦理繼承登記（變更名義）。自2024年4月起，繼承登記申請已義務化（須於3年內辦理）；無正當理由未申請者，可能被處以10萬日圓以下罰款。及早應對十分關鍵。
公寓繼承涉及的稅費
登錄免許稅
在辦理所有權移轉登記時產生。
登錄免許稅 = 固定資產評估額 × 0.4%
固定資產評估額可透過「固定資產評估證明書」確認（可於都稅事務所或市區町村公所取得）。
遺產稅
遺產稅按以下公式計算。
遺產稅 =（繼承財產的市價評估額 − 扣除額）÷ 法定繼承份額 × 稅率
基礎扣除
基礎扣除額 = 3,000萬日圓 + 法定繼承人人數 × 600萬日圓
若財產總額不超過基礎扣除額，則無需繳納遺產稅。即使超過，也可能適用配偶者稅額減免、小規模宅地等特例等追加扣除。
繼承手續所需費用
| 費用項目 | 參考金額 |
|---|---|
| 在政府機關取得文件的手續費 | 約5,000日至2萬日圓 |
| 委託司法書士辦理登記的費用 | 約10萬至20萬日圓（也可能更高） |
| 遺產稅申報（稅理士費用） | 約為遺產總額的0.5%至1% |
常見問題（FAQ）
Q. 公寓繼承的申報期限是什麼時候？
自知悉繼承開始之日起10個月內。超過期限會產生滯納稅與加算稅，因此建議儘早諮詢稅理士。
Q. 繼承的公寓可以出租嗎？
可以，但需先完成繼承登記（變更名義）。如有租金收入，還需要辦理所得申報。
Q. 繼承公寓的評估額如何計算？
遺產稅評估額採用按路線價（或倍率方式）計算出的評估額。多數情況下會低於市場價格。若公寓處於出租狀態，評估額還可能進一步降低。
Q. 可以拋棄繼承嗎？
可以。自知悉繼承開始之日起3個月內向家庭法院申請，即可拋棄繼承。如存在債務（如房貸剩餘貸款等），也可以考慮拋棄繼承。
Q. 繼承登記義務化是從什麼時候開始的？
自2024年4月1日起實施義務化。自知悉繼承之日起3年內未辦理登記者，可能被處以10萬日圓以下罰款。2024年4月以前發生的繼承同樣適用。
