La herencia de un apartamento en condominio es más difícil de dividir que los depósitos y ahorros, y es un activo que tiende a generar problemas con especial facilidad incluso dentro de las herencias inmobiliarias. En la herencia de un apartamento, es necesario completar en un plazo de 10 meses una serie de procedimientos que incluyen la verificación del testamento, la determinación de los herederos, la declaración fiscal y el registro sucesorio. En este artículo explicamos el flujo del procedimiento, la fórmula de cálculo de los impuestos, los costos y los puntos de atención para inversores y propietarios.
Flujo del procedimiento para heredar un apartamento
La herencia de un apartamento se desarrolla en los siguientes cinco pasos.
1. Verificación del testamento
Existen tres tipos de testamento, y la forma de apertura es diferente en cada caso.
| Tipo | Características | Método de apertura |
|---|---|---|
| Testamento notarial | Lo redacta un notario. Sin riesgo de alteración | Puede abrirse tal cual |
| Testamento ológrafo | Escrito a mano por la propia persona. Requiere verificación de autenticidad | Se requiere validación del tribunal de familia |
| Testamento secreto | El contenido se mantiene en secreto y solo se certifica su existencia | Se requiere validación del tribunal de familia |
Debe tenerse en cuenta que, si se abre por cuenta propia un testamento ológrafo o un testamento secreto, este puede quedar inválido.
2. Determinación de herederos y bienes hereditarios, y partición de la herencia
Existen cuatro métodos para repartir un apartamento heredado.
- Partición en especie: una persona recibe el apartamento y otra recibe depósitos, ahorros u otros bienes; se divide por cada activo. Es el método más simple.
- Partición con compensación: una persona hereda el apartamento y paga a los demás herederos una cantidad equivalente en efectivo. Es menos propensa a generar conflictos.
- Partición mediante venta: se vende el apartamento y se distribuye el beneficio de la venta. Es eficaz cuando no se prevé utilizar el inmueble.
- Copropiedad: varias personas comparten la propiedad. Requiere el consentimiento de todos para vender o utilizar el inmueble y es la opción que más conflictos genera.
3. Elaboración del acuerdo de partición de la herencia
Una vez obtenida la conformidad de todos los herederos, se elabora un "acuerdo de partición de la herencia". Se requieren el sello registrado y la firma de todos, y al realizar el registro sucesorio también se solicita la presentación del certificado del sello.
4. Declaración y pago del impuesto de sucesiones
El impuesto de sucesiones debe declararse y pagarse dentro de los 10 meses desde el inicio de la sucesión. Si se retrasa, se generarán recargos por mora. Como regla general, el pago del impuesto de sucesiones se realiza en efectivo.
5. Registro sucesorio (cambio de titularidad)
Una vez decidido el contenido de la herencia, se solicita en la oficina de asuntos legales el registro sucesorio (cambio de titularidad). Desde abril de 2024, la solicitud del registro sucesorio pasó a ser obligatoria (dentro de 3 años) y, si no se presenta sin una razón justificada, puede imponerse una multa administrativa de hasta 100.000 yenes. Es indispensable actuar con prontitud.
Impuestos que se generan en la herencia de un apartamento
Impuesto de registro y licencia
Se genera al inscribir la transferencia de propiedad.
Impuesto de registro y licencia = valor de evaluación del impuesto sobre activos fijos × 0,4%
El valor de evaluación del impuesto sobre activos fijos puede confirmarse mediante el "certificado de valoración de activos fijos" (se obtiene en la oficina tributaria metropolitana o en el ayuntamiento/municipio).
Impuesto de sucesiones
El impuesto de sucesiones se calcula con la siguiente fórmula.
Impuesto de sucesiones = (valor de mercado de los bienes hereditarios − importe de las deducciones) ÷ cuota legal de herencia × tipo impositivo
Deducción básica
Deducción básica = 30 millones de yenes + número de herederos legales × 6 millones de yenes
Si el importe total del patrimonio es igual o inferior a la deducción básica, el impuesto de sucesiones no se aplica. Incluso si la supera, puede haber casos en los que se apliquen deducciones adicionales, como la reducción fiscal para el cónyuge o la excepción para pequeños terrenos residenciales.
Costos de los trámites sucesorios
| Concepto de gasto | Importe orientativo |
|---|---|
| Tasas por obtención de documentos en oficinas públicas | Aproximadamente entre 5.000 y 20.000 yenes |
| Honorarios por encargar el registro a un escribano judicial | Aproximadamente entre 100.000 y 200.000 yenes (o más) |
| Declaración del impuesto de sucesiones (honorarios del asesor fiscal) | Aproximadamente entre el 0,5% y el 1% del patrimonio total |
Lecturas relacionadas
- Relación entre la vida útil de un condominio y su valor patrimonial | Explicación desde la perspectiva de inversión sobre vida útil, estado de gestión y reconstrucción
- ¿"Propiedades no publicadas" realmente existen? Un especialista explica la realidad de la información inmobiliaria
- Evite riesgos con una segunda opinión en inversión inmobiliaria | Cómo recurrir a especialistas para prevenir errores
Preguntas frecuentes (FAQ)
Q. ¿Cuál es el plazo para declarar la herencia de un apartamento?
Es dentro de los 10 meses desde el día en que se tuvo conocimiento del inicio de la sucesión. Como pueden generarse intereses de demora y recargos si se supera el plazo, recomendamos consultar cuanto antes con un asesor fiscal.
Q. ¿Es posible alquilar el apartamento heredado?
Es posible una vez completado el registro sucesorio (cambio de titularidad). Si se generan ingresos por alquiler, será necesaria la declaración de impuestos.
Q. ¿Cómo se calcula el valor de tasación de un apartamento heredado?
Para el valor de tasación del impuesto de sucesiones se utiliza el importe calculado con el valor de referencia de calles (o el método multiplicador). En muchos casos resulta inferior al precio de mercado. Si el apartamento está alquilado, su valor de tasación puede reducirse aún más.
Q. ¿Se puede renunciar a la herencia?
Es posible renunciar solicitándolo al tribunal de familia dentro de los 3 meses desde el día en que se tuvo conocimiento del inicio de la sucesión. Si existen deudas (como saldo pendiente de préstamo), también puede considerarse la renuncia.
Q. ¿Desde cuándo es obligatoria la inscripción del registro sucesorio?
Es obligatoria desde el 1 de abril de 2024. Si no se registra dentro de los 3 años desde el día en que se tuvo conocimiento de la herencia, puede imponerse una multa administrativa de hasta 100.000 yenes. También se aplica a las sucesiones ocurridas antes de abril de 2024.
