오피스 이전이 결정되면 많은 기업이 퇴거 시 원상 복구 비용으로 골머리를 앓습니다. 주거용 임대와 달리 사업용 임대에서는 임차인의 부담 범위가 넓어 고액 청구가 되기 쉬운 구조입니다. 이전을 원활하게 진행하기 위해 원상 복구 의무의 구조를 정확하게 이해해 두세요.
오피스의 원상 복구 의무란 무엇인가?
원상 복구 의무란 임차물을 입주 당시의 상태로 되돌리는 의무입니다. 2020년 시행된 개정 민법 제621조에 의해 명문화되었으며, 통상적인 사용에 의한 열화（경년 열화・통상 손모）는 원상 복구 의무의 대상 외로 규정되어 있습니다.
단, 사업용 물건（오피스）에서는 거의 100%의 확률로 원상 복구를 요구하는 특약이 계약서에 포함됩니다. 벽지・바닥・조명 기구 등 본래 경년 열화로 간주되는 부분도 임차인 부담이 되는 경우가 많은 것이 현실입니다.
오피스의 원상 복구 의무 범위는 어떻게 결정되는가?
임차인이 부담해야 하는 손모
고의・과실에 의한 흠집이나 오염은 임차인 부담입니다. 멀리서도 보일 정도의 벽 흠집・부주의로 만든 구멍・청소 불량으로 인한 곰팡이 등이 해당됩니다.
임차인이 부담하지 않는 손모
햇빛에 의한 벽지 바람・습기에 의한 고무 느슨해짐 등 경년 열화와, 가구 설치로 인한 바닥 패임・가전 뒤쪽의 전기 탄 흔적 등 통상 손모는 임대인 부담이 원칙입니다. 단, 특약이 있으면 예외가 됩니다.
오피스 특유의 원상 복구 항목
- 간막이・파티션의 철거
- 전구・형광등의 교환
- 가구・비품의 반출（설치한 것은 모두 철거）
- OA 배선의 철거
원상 복구 시 주의해야 할 3가지 포인트
반드시 임대 계약서를 사전 확인한다
시공 업체가 지정되어 있는 경우 금액 협상의 여지가 좁아집니다. 복수 업체의 복수 견적이 가능한지 사전에 확인하고, 지정이 없는 경우에는 복수 견적으로 비용을 절감하세요.
임대인과 사전 상담을 실시한다
사용감이 적어 벽지나 바닥 교체가 불필요한 경우에는 임대인이 공사를 면제하는 경우도 있습니다. 퇴거 전에 임대인에게 상태 확인을 의뢰하여 불필요한 공사를 없애면 비용 절감으로 이어집니다.
일정에 여유를 갖는다
계약 기간 만료까지 공사를 완료하지 못하면 일할 임대료가 발생합니다. 퇴거 6개월 전부터 계획을 시작하고, 업체 선정・공사 일정・이사 준비를 병행하여 진행하세요.
비용 기준과 절감 방안
| 공사 내용 | 비용 기준（평당） |
|---|---|
| 벽지 교체 | 3,000〜8,000엔 |
| 바닥 타일 카펫 교체 | 5,000〜15,000엔 |
| 파티션 철거 | 1〜3만엔/장 |
| 조명 기구 교환 | 5,000〜2만엔/대 |
자주 묻는 질문（FAQ）
Q. 주거용 임대와 오피스는 원상 복구 범위가 다릅니까?
크게 다릅니다. 주거에서는 경년 열화・통상 손모의 대부분이 임대인 부담이지만, 오피스에서는 특약에 의해 임차인이 넓은 범위를 부담하는 것이 일반적입니다.
Q. 원상 복구 비용의 과잉 청구에 대항할 수 있습니까?
우선 계약서 내용을 정밀 검토하고, 특약에 포함되지 않은 비용은 협상의 여지가 있습니다. 변호사나 부동산 전문가에게 상담하는 것도 검토해 보세요.
Q. 오피스 이전의 원상 복구는 언제까지 완료해야 합니까?
원칙적으로 계약 종료일까지 완료해야 합니다. 초과한 경우에는 일할 임대료가 발생하므로 여유 있는 일정 설정이 중요합니다.
Q. 시공 업체를 직접 선택할 수 없는 경우는 어떻게 하면 됩니까?
지정 업체만인 경우에도 복수 항목의 견적을 상세히 확인하고, 불필요한 공사의 생략이나 협상을 통해 비용을 절감할 수 있는 경우가 있습니다.
