도쿄 도부 히키후네역(東武曳舟駅) 주변이 행정 계획과 민간 사업이라는 두 축에 의해 크게 변화하려 하고 있습니다. 2025년 9월 스미다구가 수립한 "도부 히키후네역 주변지구 마을만들기 방침"과, UR도시기구가 추진하는 제1종 시가지재개발사업이 맞물리면서 2032년 말에는 역 앞 풍경이 완전히 달라질 전망입니다. 이 지역에 토지나 건물을 보유한 오너에게는 지금이 바로 정보 수집과 판단의 타이밍입니다.
히키후네역 주변, 지금 무슨 일이 일어나고 있는가?
도부 히키후네역과 게이세이 히키후네역(京成曳舟駅) — 두 철도 노선의 역이 도보권에 인접한 이 지역은 도쿄 동부에서 특이한 위치를 차지하고 있습니다. 오시아게(스카이트리 앞)나 긴시초 같은 인근 주요 역으로의 접근성도 좋아 "서민 동네의 교통 요충지"라고 할 만한 입지입니다.
그러나 지금까지 히키후네 지역은 대규모 재개발과는 거리가 멀었습니다. 역 앞에는 주차장과 공터가 곳곳에 남아 있고, 노후화된 목조 건물도 남아 있습니다. 축제나 행사에서 지역의 활기는 느껴지지만, 역 앞 공간으로서의 잠재력이 충분히 발휘되지 못한 상태가 이어지고 있었습니다.
그런 상황이 드디어 변화하기 시작했습니다. 도쿄도는 2017년 "도시만들기 그랜드 디자인"에서 도부 히키후네역 주변을 "도토(東墨)·아다치·가쓰시카 지역"의 광역 거점 중 하나로 자리매김했습니다. 2021년 3월에는 도쿄 도시계획 마스터플랜이 "재개발등촉진구역"으로 지정하면서 구 차원의 마을만들기 기운이 높아지고 있었습니다.
그리고 2025년 9월, 스미다구 도시정비부가 "도부 히키후네역 주변지구 마을만들기 방침"을 정식으로 수립·공표했습니다(출처: 스미다구 도시정비부 입체화·마을만들기 추진 담당 거점정비과, 2025년 9월). 대상은 히키후네가와도리(Hikifunegawa-dori)보다 서쪽의 약 8.2ha입니다. 행정 계획이 수립되면서 재개발사업의 법적·계획적 기반이 갖추어졌습니다.
한국에서 이에 해당하는 절차를 찾는다면, 지방자치단체가 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 정비기본계획을 수립하고 정비구역을 지정하는 단계에 가깝습니다. 일본의 "마을만들기 방침"이 한국의 정비기본계획처럼 사업의 방향성과 범위를 먼저 확정한 뒤, 이후 개별 사업 인가로 나아가는 순서라는 점에서 두 제도의 흐름은 유사합니다.
마을만들기 방침이 그리는 미래상은 무엇인가?
이번 방침이 내건 미래 비전은 "편안하고, 안심하고 계속 살 수 있는, 모든 사람에게 다정한 마을"입니다. 추상적으로 들릴 수 있지만, 이 방침에는 구체적인 3가지 목표 기둥과 4개 구역별 정비 방침이 제시되어 있어 지역의 미래상은 상당히 명확합니다.
3가지 목표 기둥은 다음과 같습니다. 첫째, "선호하는 주거환경 속에서 활기가 창출되는 마을" — 복합 기능을 갖춘 시설 정비와 다양한 세대가 계속 거주할 수 있는 주거환경의 실현. 둘째, "재해에 강하고 쾌적하게 살 수 있는 마을" — 노후 건물의 갱신·불연화와 방재력 향상. 셋째, "누구나 안전하게 이동할 수 있는 마을" — 무장애(배리어프리) 대응 교통 네트워크 정비입니다.
4개 구역별 정비 방침도 중요합니다. 역 주변 구역에서는 상업시설·자전거 주차장 유도와 무장애화가 추진됩니다. 활기 교류 구역(히키후네가와도리 연변·역 서쪽)에서는 재개발사업을 핵심으로 한 복합적인 토지 이용이, 주거·상업 공생 구역(서쪽 주택지)에서는 양호한 주거환경의 보전과 상업지와의 연속성 확보가, 연도(沿道) 활기 구역(미토가도 연변)에서는 건물의 불연화·공동화를 통한 방재성 향상이 방침으로 정해져 있습니다.
자신의 토지나 건물이 어느 구역에 속하는지에 따라 앞으로의 활용 방침이나 공동 재건축 참여 가능 여부도 달라집니다. 구청 창구(거점정비과: 03-5608-6262)에 확인하는 것을 권장합니다.
역 앞 재개발사업의 전체 모습은 어떠한가?
마을만들기 방침과 병행하여 "도부 히키후네역 앞 지구 제1종 시가지재개발사업"이 빠르게 구체화되고 있습니다(시행자: UR도시기구). 계획지는 도부 히키후네역 동쪽 출구 약 1.7ha, 규모는 지상 14층 건물·연면적 약 22,154㎡·높이 약 45m입니다. 1~2층에는 점포·오피스가, 3~14층에는 주택 약 240호가 조성됩니다.
이번 재개발에서 특히 주목할 점은 "광장형 재개발"이라는 수법을 채택하고 있다는 것입니다. 건물의 대형화뿐 아니라 약 2,250㎡의 교통광장(무장애 대응)과 약 4,000㎡의 도시계획공원을 정비하는 것이 계획의 핵심에 자리 잡고 있습니다. 공원은 평상시에는 휴식 공간으로, 재해 시에는 대피 거점으로 기능합니다. 건물을 고밀도로 쌓아 올리는 데 그치지 않고 오픈스페이스와 공공성을 중시하는 설계 사상은 최근 재개발사업의 트렌드라고도 할 수 있습니다.
2026년 3월 25일에는 UR도시기구가 사업 파트너로 한큐한신부동산·유데이컨설턴츠 그룹을 선정하고 협정을 체결했습니다. 한큐한신부동산은 간사이 지역을 거점으로 하는 대형 디벨로퍼로, 도쿄 동부 지역에 본격적으로 진출한다는 점에서도 주목할 만합니다(출처: UR도시기구 보도자료, 2025년 12월 19일).
일정을 정리하면 다음과 같습니다.
- 2025년도 내: 스미다구가 도시계획 결정
- 2026년도: (가칭) 도부 히키후네역 앞 지구 지구계획의 도시계획 결정 예정
- 2027년도: 국가로부터 사업 인가 취득 예정
- 2028년도: 권리변환계획 인가 예정
- 2029년도: 기존 건물 철거·착공
- 2032년도 말: 완공
2027~2028년도에 권리변환이 이루어지는 것을 고려하면, 2026~2027년이 지권자·오너에게 중요한 의사결정의 창구가 됩니다. 이 타임라인을 전제로 준비를 진행하는 것이 필요합니다.
참고로 스미다구는 2025회계연도(2025년도) 예산으로 히키후네 지역 관련 예산 32억 8,300만 엔을 계상했습니다. 건물 조사·시설 기본설계·도로 정비 등이 포함되어 있어 행정의 진심이 숫자로도 드러나고 있습니다.
일본의 제1종 시가지재개발사업은 한국의 재개발사업과 기본 구조가 비슷합니다. 한국에서는 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 조합(재개발조합)이 시행자가 되어 정비계획을 수립하고, 조합원 총회 의결을 거쳐 관리처분계획 인가를 받은 뒤 착공하는 순서를 밟습니다. 이번 히키후네 사업은 조합 방식이 아니라 UR도시기구가 직접 시행자가 되는 점이 특징이며, 한국의 관리처분계획 인가에 해당하는 절차가 일본에서는 권리변환계획 인가입니다. 조합 총회의 합의 형성 과정 없이 UR이라는 공적 기관이 사업을 주도하기 때문에 의사결정 속도가 비교적 빠르다는 차이가 있습니다.
도쿄 전체의 재개발 동향에 대해서는 2025년, 도쿄를 변화시키는 주요 재개발 프로젝트도 함께 참고해 주십시오.
주변 지역에서 동시에 진행되는 마을만들기는 무엇인가?
도부 히키후네역 앞 재개발이 주목받는 한편, 주변 지역에서도 여러 프로젝트가 동시에 진행되고 있습니다.
브릴리아 히키후네(히가시무코지마 2초메 22번지구 방재가구정비사업)는 도쿄건물과 수도권불연건축공사가 추진하는 프로젝트입니다. 지상 10층·99세대 아파트와 마을회관으로 구성된 복합건축이 2024년 11월에 착공하여 2027년 준공을 목표로 하고 있습니다(출처: 도쿄건물주식회사 보도자료, 2024년 11월 20일). 목조밀집시가지 해소와 도로 정비를 동시에 진행하는 이 사업은 지역의 방재성 향상으로 직결됩니다.
게이세이 히키후네역 주변에서도 연속입체교차사업을 계기로 한 지구계획과 시가지재개발이 앞서 진행되고 있습니다. 게이세이 히키후네역 주변 사례는 도부 히키후네역 앞 재개발이 어떤 모습으로 완성될지를 보여 주는 선행 사례로서 참고가 됩니다.
공공 인프라 측면에서도 정비 계획이 명시되어 있습니다. 히키후네가와도리의 무전주화, 히키후네다카라도리의 확폭, 역의 동서를 잇는 구도(区道)의 보행자 전용도로화, 그리고 북쪽 개찰구 정비 — 이러한 공공 투자가 재개발사업과 연동되어 진행됩니다. 지역 전체의 회유성과 편의성이 크게 향상되어 연도 토지·건물의 가치를 끌어올리는 효과가 기대됩니다.
데이터로 보는 히키후네 지역의 지가 동향은 어떠한가?
재개발 계획이 구체화됨에 따라 지가도 상승 기조를 보이고 있습니다. 2025년 공시지가(출처: 스미다구 "지가공시")에 따르면 스미다구 전체에서는 주택지가 평균 540,272엔/㎡(전년 대비 +9.84%), 상업지가 평균 1,038,384엔/㎡(같은 기준 +11.27%)로 뚜렷한 상승을 기록했습니다.
히키후네역 주변으로 좁혀 보면 기준지가(히가시무코지마 주변)는 657,000엔/㎡(2024년)입니다. 히키후네역의 공시지가는 평균 608,000엔/㎡로 전년 대비 +8.74%(2024년 기준)로, 구 평균을 다소 밑돌지만 꾸준한 상승세가 이어지고 있습니다. 5년 단위로 보면 스미다구 전체에서는 주택지 +17.7%·상업지 +21%라는 실적치가 있습니다.
여기서 냉정하게 생각해 볼 점이 있습니다. 현재의 지가 상승은 재개발사업에 대한 "선반영"을 부분적으로 반영한 것입니다. 그렇기 때문에 사업 인가(2027년도 예정)나 착공(2029년도 예정)을 거치면서 추가적인 가격 변동이 발생할 가능성이 있습니다. 지금이 "마을만들기 방침 단계"라는 정보를 가지고 있는지 여부가 판단의 정밀도를 크게 좌우합니다.
도쿄 전체의 투자 관점에서의 분석은 도쿄 재개발 지역 주요 프로젝트 조사 보고서｜투자·거주 적합성과 미래성도 참고해 주십시오.
지주·건물 오너가 지금 취해야 할 행동은 무엇인가?
히키후네 지역에 토지나 건물을 소유하신 분은 2026~2027년이 중요한 정보 수집·의사결정 시기입니다. 구체적으로 무엇을 확인하고 무엇을 준비해야 할지 정리합니다.
1. 자신의 토지·건물이 어느 구역에 속하는지 확인
마을만들기 방침의 4개 구역(역 주변·활기 교류·주거상업 공생·연도 활기)에 따라 앞으로의 개발 방향성이나 참여할 수 있는 사업 스킴이 달라집니다. 스미다구 거점정비과(03-5608-6262)에 문의하여 자신의 토지가 어디에 해당하는지 파악하는 것이 첫걸음입니다.
2. 재개발 참여·공동 재건축 검토
"활기 교류 구역"에 속하는 토지·건물은 제1종 시가지재개발사업의 참여 대상이 될 가능성이 있습니다. 권리변환계획 인가(2028년도 예정) 전에 참여 의사를 표시하거나 권리를 조정할 필요가 있습니다. 이른 단계부터 시행자(UR도시기구)나 구 담당 창구와 정보를 교환하는 것을 권장합니다. 한국의 재개발조합 방식으로 치면 조합원 자격 확인과 분담금 협의에 해당하는 단계로, 절차의 명칭은 다르지만 "일찍 움직인 사람일수록 유리한 조건을 확보하기 쉽다"는 원칙은 공통입니다.
3. 노후 건물 갱신·불연화 보조제도 활용
"연도 활기 구역"이나 "주거상업 공생 구역"에 있는 건물에 대해서는 스미다구의 불연화 지원제도를 활용한 재건축이 하나의 선택지입니다. 마을만들기 방침 수립으로 구의 보조제도가 더욱 확충될 가능성도 있습니다. 현행 보조 내용을 확인하고 재건축 시기를 검토하는 것이 효과적입니다.
4. 매각·임대 판단 자료
임대 시장을 보면 히키후네 주변의 원룸~1K는 월 7~9만 엔, 패밀리 타입은 11~14만 엔이 주류입니다. 2032년에 재개발이 완공되어 240세대의 신규 주택과 대규모 상업·공공시설이 들어선 이후에는 주변 임대 시장에도 수요 변화가 발생할 것으로 예상됩니다. 매각 시점·임대 시점의 판단은 이러한 일정을 염두에 둔 장기적인 관점에서 이루어져야 합니다.
INA로서의 견해
제가 주목하고 있는 것은 "마을만들기 방침 단계"라는 지금의 국면입니다. 사업 인가를 취득하고 권리변환계획이 움직이기 시작하면 정보의 비대칭성이 줄어들고 지가에 대한 선반영도 진행됩니다. 그러나 지금 단계에서는 행정 계획의 내용을 꼼꼼히 읽어낸 사람과 그렇지 않은 사람 사이에 지역의 미래상에 대한 이해의 차이가 상당히 큽니다.
또 한 가지, 도쿄 동부 지역으로의 재개발 확산이라는 맥락에서도 이번 움직임은 주목할 가치가 있습니다. 지금까지는 시부야·시나가와·신주쿠·야에스 같은 도심·부도심 지역이 재개발의 주역이었지만, 긴시초·고이와·히키후네 같은 도쿄 동부 지역에도 확실히 파도가 밀려오고 있습니다. 고이와역 재개발로 임대 수요는 어떻게 변화하는가?에서도 자세히 다루고 있지만, 도쿄 동부 지역의 재개발은 도쿄 부동산 투자 지도를 다시 그리고 있습니다.
INA에서는 히키후네·히가시무코지마·야히로·교지마 지역 물건 오너분들의 상담도 받고 있습니다. "내 토지가 어느 구역에 속하는지", "재개발 참여를 어떻게 판단해야 하는지", "매각·임대 활용 중 어느 쪽이 유리한지" — 이러한 구체적인 궁금증이 있으신 분은 부디 상담해 주십시오.
정리
- 스미다구는 2025년 9월 "도부 히키후네역 주변지구 마을만들기 방침"을 수립. 대상 약 8.2ha에 4개 구역의 정비 방침을 제시했다
- UR도시기구가 시행하는 제1종 시가지재개발사업이 구체화. 한큐한신부동산이 사업 파트너로 2026년 3월에 참여
- 재개발은 교통광장 약 2,250㎡·도시계획공원 약 4,000㎡를 포함한 "광장형 재개발"이라는 선진적인 접근을 채택
- 일정은 2027년도 사업 인가·2029년도 착공·2032년도 말 완공을 예정
- 스미다구 공시지가는 전년 대비 +9~11%로 상승 기조. 히키후네역 주변도 +8.74%(2024년)로 견조
- 2026~2027년이 지권자·오너의 정보 수집·의사결정의 중요한 창구
- "어느 구역에 속하는지" 확인과 공동 재건축·불연화 보조제도 검토를 조기에 시작하는 것이 중요
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 도부 히키후네역 앞 재개발에 "참여"한다는 것은 어떤 의미인가요?
A. 제1종 시가지재개발사업에서의 "참여"란 주로 권리변환을 통해 사업 구역 내 토지·건물의 권리를, 재개발 후 건물의 바닥면(권리상)으로 교환하는 것을 말합니다. 현금에 의한 "매각"이 아니라 새로 지어진 건물의 구분소유권이나 임차권을 취득하는 형태입니다. 참여 여부는 지권자의 의향에 달려 있지만, 권리변환계획의 인가(2028년도 예정)를 향해 이른 단계부터 UR도시기구나 구 담당 부서와 협의를 진행하는 것이 중요합니다. 한국의 재개발조합 방식에서 조합원이 관리처분계획에 따라 분양신청을 하는 절차와 개념적으로 대응하는 단계라고 이해하면 됩니다.
Q2. 재개발구역 밖의 토지·건물에도 영향이 있나요?
A. 직접적인 권리변환의 대상은 되지 않지만 간접적인 영향은 큽니다. 재개발 완공 후 지역의 유동인구와 상업 수요가 높아짐에 따라 주변의 임대 수요와 지가가 상승할 가능성이 있습니다. 또한 "활기 교류 구역"이나 "연도 활기 구역"에 위치한 건물에 대해서는 공동 재건축이나 불연화 보조제도를 활용한 임의의 갱신도 구 차원에서 추진하고 있으므로, 적극적으로 정보를 수집하는 것을 권장합니다.
Q3. 지금 시점에서 매각을 검토해야 할까요, 아니면 기다려야 할까요?
A. 일률적으로 말씀드리기는 어렵지만, 판단의 포인트는 "재개발의 혜택이 지가에 어느 정도 선반영되어 있는가"와 "매각 후 자금을 어떻게 활용할 것인가"의 두 가지입니다. 현재는 마을만들기 방침이 수립된 단계이며, 사업 인가(2027년도)·착공(2029년도)·완공(2032년도)을 거치며 추가적인 가격 변동이 예상됩니다. 일반적으로 착공에서 완공에 이르는 단계에서 시장의 기대치가 높아지기 쉽다고 알려져 있지만, 개별 물건 상황에 따라 판단은 달라집니다. 본인의 상황에 맞춘 구체적인 시뮬레이션에 대해서는 INA로 상담해 주십시오.
Q4. "광장형 재개발"은 기존 재개발과 무엇이 다른가요?
A. 기존의 시가지재개발사업은 건물의 고층화·대형화를 통한 용적률의 최대 활용을 주안점으로 삼는 경우가 많은 경향이 있습니다. 반면 "광장형 재개발"은 약 2,250㎡의 교통광장과 약 4,000㎡의 도시계획공원이라는 오픈스페이스를 사업의 핵심으로 삼는다는 점이 특징입니다. 방재 거점으로서의 공원 정비, 무장애 대응 광장 정비, 역 앞에 사람들이 자연스럽게 모일 수 있는 공간 조성을 중시하고 있으며, 주거·상업·공공공간을 균형 있게 정비하는 방식입니다. 서민 동네 지역에서 "계속 살고 싶은 마을"을 실현하기 위한 설계 사상이 반영되어 있다고 할 수 있습니다.
인용·참고자료
