도부 히키후네역 주변이 행정 계획과 민간 사업의 두 바퀴로 크게 변하려 하고 있습니다. 스미다구가 2025년 9월에 수립한 '도부 히키후네역 주변 지구 마을 만들기 방침'과 UR도시기구가 추진하는 제1종 시가지 재개발 사업이 연동함으로써, 2032년 말에는 역 앞의 경치가 일변할 전망입니다. 이 지역에 토지나 건물을 보유한 오너에게는 지금이 바로 정보 수집과 판단의 타이밍입니다.
히키후네역 주변, 지금 무슨 일이 일어나고 있는가?
도부 히키후네역과 케이세이 히키후네역——두 철도 노선의 역이 도보권 내에 인접한 이 지역은 도쿄 동측에서 독특한 위치를 차지하고 있습니다. 오시아게(스카이트리 앞)나 킨시초 같은 인근 주요역으로의 접근도 좋아 '시타마치의 교통 허브'라고도 할 수 있는 입지입니다.
그러나 히키후네 지역은 지금까지 대규모 재개발과는 무관했습니다. 2025년 9월, 스미다구 도시정비부가 '도부 히키후네역 주변 지구 마을 만들기 방침'을 공식 수립·공표했습니다. 대상은 히키후네가와 거리 서쪽 약 8.2ha입니다.
마을 만들기 방침이 그리는 미래상이란?
이번 방침이 내세우는 미래 비전은 '쾌적하고 안심하고 계속 살 수 있는 모든 사람에게 친근한 마을'입니다. 방침에는 구체적인 3가지 목표 기둥과 4가지 구역별 정비 방침이 제시되어 있습니다.
역 앞 재개발 사업의 전모는?
'도부 히키후네역 앞 지구 제1종 시가지 재개발 사업'(시행자: UR도시기구)이 급속히 구체화되고 있습니다. 계획지는 도부 히키후네역 동쪽 출구의 약 1.7ha, 규모는 지상 14층·연면적 약 22,154㎡·높이 약 45m입니다. 1~2층에 상점·사무실, 3~14층에 주택 약 240호가 정비됩니다.
이번 재개발에서 특히 주목할 것은 '광장형 재개발' 방식을 채택한 점입니다. 약 2,250㎡의 교통 광장(배리어프리)과 약 4,000㎡의 도시계획 공원이 계획의 핵심에 놓여 있습니다.
2026년 3월 25일 UR도시기구는 사업 파트너로 한큐한신부동산·유데컨설턴츠G를 결정하고 협정을 체결했습니다.
일정을 정리하면 다음과 같습니다:
- 2027년도: 국가로부터 사업 인가 취득 예정
- 2028년도: 권리변환계획 인가 예정
- 2029년도: 기존 건물 철거·착공
- 2032년도 말: 완성
2027~2028년도에 권리변환이 이루어지는 것을 감안하면, 2026~2027년이 지권자·오너에게 중요한 의사결정 창구입니다.
데이터로 보는 히키후네 지역 지가 동향
스미다구의 공시지가는 전년 대비 +9~11% 상승 기조를 보이고 있으며, 히키후네역 주변도 +8.74%(2024년)로 견조한 상승세를 이어가고 있습니다.
INA의 견해
제가 주목하는 것은 '마을 만들기 방침 단계'라는 현재 국면입니다. 현재 단계에서는 행정 계획의 내용을 꼼꼼히 읽은 사람과 그렇지 않은 사람 사이에는 지역의 미래상에 대한 이해에 큰 차이가 있습니다. INA에서는 히키후네·히가시무코지마·야히로·교지마 지역의 물건 오너로부터 상담을 받고 있습니다.
요약
- 스미다구는 2025년 9월 마을 만들기 방침을 수립, 약 8.2ha에 4구역 정비 방침을 제시
- UR도시기구 시행의 제1종 시가지 재개발 사업이 구체화, 한큐한신부동산이 2026년 3월 참여
- 재개발은 약 2,250㎡ 교통 광장과 약 4,000㎡ 도시계획 공원을 포함한 '광장형 재개발' 방식 채택
- 일정: 2027년도 사업 인가·2029년도 착공·2032년도 말 완성
- 스미다구 공시지가는 전년 대비 +9~11% 상승 기조; 히키후네역 주변도 +8.74%(2024년)로 견조
- 2026~2027년이 지권자·오너의 정보 수집·의사결정의 중요한 창구
