임대료 인상은 대여자가 자유롭게 결정되는 것은 아닙니다. 물가, 세금 부담, 건물 가격, 인근 시세 등의 변화에 따라 현행 임대료가 부당하게 되었을 경우, 대주는 증액을 청구할 수 있습니다. 한편, 차용자에게도 감액을 요구할 권리가 있습니다.
중요한 것은, 임대료 인상을 「부탁」 「통지」 「강제」의 어느 것으로 취급할 것인가입니다. 법률상은 차지차가법 32조에 따른 임대증감 청구의 문제이며, 최종적으로는 합의 또는 사법 판단에 따라 적정액이 결정됩니다.
이 기사에서는 임대료 인상이 인정되기 쉬운 이유, 부당하다고 볼 수 있는 경우, 입주자의 대처법, 대주·관리회사가 분쟁을 피하기 위한 진행방법을 정리합니다.
집세는 무엇으로 결정됩니까?
임대료는 대여자의 희망 금액만으로 결정되지 않습니다. 시장에서 차용자가 붙는지, 주변의 유사한 물건에 비해 타당한가, 건물의 상태나 설비가 임대료에 맞는지에 의해 결정됩니다.
| 요소 | 임대료에 미치는 영향 | 확인 자료의 예 |
|---|---|---|
| 입지 | 역 거리, 생활 편의성, 학구, 재개발 | 주변 모집 사례, 성약 사례 |
| 건물 | 건축 연수, 구조, 내진성, 관리 상태 | 건물 진단, 수리 내역 |
| 설비 | 에어컨, 온수기, 택배 박스, 그물 | 설비 갱신 기록 |
| 비용 | 고정 자산세, 보험료, 관리비, 수리비 | 납세 통지, 수선 견적 |
| 시황 | 물가, 수급, 경쟁 부동산 | 포털 게시, 관리 회사 평가 |
부동산 감정의 생각에서는 적산법이나 임대 사례 비교법 등이 사용됩니다. 일반 임대 주택에서는, 인근의 유사 물건과의 비교가 실무상의 출발점이 되는 경우가 많습니다.
차지차가법 32조가 정하는 증감청구의 사고방식
차지차가법 32조는 건물의 차임이 다음과 같은 사정에 의해 부당하게 되었을 때, 당사자가 장래를 향해 임대료의 증액 또는 감액을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다.
- 토지·건물에 대한 조세 기타 부담 증감
- 토지·건물 가격 상승 또는 하락
- 기타 경제 사정의 변동
- 이웃 동종 건물의 임대료와 비교
즉, 가격 인상이 허용되는지 여부는 '대여자가 올리고 싶기 때문에'가 아니라 '현행 임대료가 객관적으로 부당한가?'로 판단됩니다. 또한 일정 기간에는 임대료를 증액하지 않는 특약이 있는 경우에는 그 특약이 우선됩니다.
가격 인상이 허용되는 경우
주변 시세가 명확하게 상승했습니다.
같은 역 도보권, 같은 배치, 같은 축년수대의 물건과 비교해, 현행 임대료가 분명히 낮은 경우, 시세에 접근하는 가격 인상은 합리성을 가지기 쉬워집니다. 다만, 모집 임대료는 성약 임대료보다 높게 나올 수 있기 때문에, 단순히 포털 사이트의 높은 사례만을 모으는 것은 불충분합니다.
세금 부담과 유지비가 증가하고 있습니다.
고정자산세, 도시계획세, 화재보험료, 관리위탁비, 수선비가 올라가고 건물 유지를 위해 임대조정이 필요할 수도 있습니다. 대주 측은 부담증가의 사실과 제시하는 가격 인상폭과의 관계를 설명할 수 있도록 할 필요가 있습니다.
시설 업데이트 및 건물 가치 향상
공용부 개수, 방범 설비의 추가, 택배 박스 설치, 단열 개수, 급탕 설비 갱신 등에 의해, 입주자의 편리성이나 건물 가치가 오른 경우, 임료 개정의 근거가 되는 경우가 있습니다. 그러나 정상적인 유지 보수와 가치 향상 투자는 별도로 설명해야합니다.
부당하다고 볼 수있는 경우
가격 인상의 이유가 모호하고, 제시액이 극단적이고, 설명이 일방적인 경우는, 차주의 납득을 얻기 어려워집니다.
| 케이스 | 문제점 |
|---|---|
| 이익을 늘리고 싶다 | 객관적인 비상당성에 대한 설명이되지 않습니다 |
| 대여자의 투자 실패를 보충하고 싶다 | 임차인에게 경영 위험을 전가하는 것처럼 보입니다 |
| 시세 자료가 치우쳐있다 | 고액 모집 사례만으로는 근거가 약하다 |
| 가격 인상 폭이 너무 가파른 | 합의 형성이 어렵고 퇴거 위험이 증가 |
| 퇴거를 칭찬한다 | 분쟁화하기 쉽고 신뢰 관계를 손상시킨다 |
임대료 인상의 정당성은 이유와 금액 모두에서 볼 수 있습니다. 이유가 있더라도 금액이 과대하면 전액이 타당하지는 않습니다.
입주자가 통지를 받았을 때의 대처법
입주자는 가격 인상 통지를 받으면 즉시 결론을 내릴 필요가 없습니다. 우선은 기록과 근거 확인을 진행합니다.
1. 계약서 확인
임대료 개정 조항, 갱신 조항, 보통 차용자인지 정기 차용자인지, 임대료를 두고 특약의 유무를 확인합니다. 정기차용계약의 경우에는 계약만료시의 재계약조건으로 신임료가 제시될 수 있으므로 보통차용자와는 정리가 다릅니다.
2. 가격 인상 이유를 문서로 묻는다
전화만으로 교환하면 나중에 인식이 어긋납니다. 이유, 금액, 적용 시작일, 근거 자료를 이메일 또는 서면으로 요청하십시오.
3. 주변 시세 조사
같은 조건의 물건을 여러 개 확인합니다. 역 도보, 축년수, 면적, 설비, 층수, 방각이 가까운 것을 선택해, 극단적인 고액 사례나 저액 사례에만 치우치지 않게 합니다.
4. 대안을 생각한다
현행 임대료 유지, 일부 증액, 단계 증액, 갱신료 조정, 설비 수선과의 세트 등, 협상안을 복수 가지면 토론이 진행되기 쉬워집니다.
대여 및 관리 회사가 준비해야 할 자료
대주측이 집세 개정을 진행하는 경우, 입주자에게 납득받을 수 있는 설명이 필요합니다. 관리회사는, 다음의 자료를 모아서 안내하는 쪽이, 분쟁을 막기 쉬워집니다.
| 자료 | 목적 |
|---|---|
| 주변 유사 물건의 임대료 일람 | 시세와의 괴리를 나타낸다 |
| 고정 자산세, 보험료, 관리비 추이 | 부담 증가를 나타냅니다 |
| 수리 이력 · 미래의 수리 계획 | 건물 유지의 필요성을 보여주는 |
| 현재 임대료의 이력 | 장기 거주 상황을 나타냅니다 |
| 개정안의 비교표 | 일괄 증액·단계 증액의 선택지를 나타낸다 |
전하는 방법도 중요합니다. 「정해졌습니다」가 아니라, 「이 근거에 근거해 개정을 협의하고 싶다」라고 하는 자세로 진행해야 합니다.
동의 할 수없는 경우 일어나는 일
증액에 대해 협의가 조화되지 않는 경우, 차주는 재판이 확정될 때까지는 상당하다고 인정하는 액수를 지불하면 충분하다고 되어 있습니다. 그러나 나중에 증액이 정당하다고 판단되면 부족액과 이자를 지불해야 할 수 있습니다.
이 때문에 입주자 측은 기존 임대료를 계속 지불하고 지불 기록을 남기는 것이 중요합니다. 대주 측은 체납과 임대료의 싸움을 혼동하지 않고 감정적인 독촉이나 퇴거 요구로 진행되지 않도록 주의가 필요합니다.
집세 개정은 「퇴거 리스크」도 포함해 판단한다
대여자에게 집세를 올리면 수익이 늘어납니다. 그러나 가격 인상으로 우량 입주자가 퇴거하면 공실 기간, 원상 회복비, 광고비, 중개 수수료가 발생합니다. 월액 수벽지엔에서 1만엔의 증액이 그 결과 연간 수지를 악화시킬 수도 있습니다.
집세 개정은 단월 임대료뿐만 아니라 입주 계속율, 모집 경쟁력, 장기 수선 계획과 함께 보아야 합니다. 특히 체납이 없고, 정중하게 사는 장기 입주자의 경우는, 만액 개정에 구애받지 않고 단계적인 조정을 검토하는 가치가 있습니다.
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INA&Associates의 사고방식
집세 개정은 대여주와 입주자의 신뢰관계가 나타나기 쉬운 테마입니다. 정당한 이유가 있는 가격 인상에서도 설명이 부족하면 불신으로 이어집니다. 한편, 입주자측도, 근거를 확인하지 않고 거부하는 것만으로는 합의 형성이 어려워집니다.
우리는 임대 개정을 '승패'가 아니라 '건물을 유지하고 안심하고 계속 살기 위한 조건조정'으로 취급하는 것을 중시하고 있습니다. 장기적인 시점에서, 대주·입주자·관리회사가 납득할 수 있는 떨어뜨릴 곳을 찾는 것이, 안정된 임대 경영으로 연결됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 임대료 인상에 상한선이 있습니까?
법령상, 몇%까지라는 일률의 상한은 없습니다. 다만, 주변 시세나 경제 사정에 비해 부당한 금액은 인정되기 어려워집니다. 이유와 금액의 타당성이 중요합니다.
Q. 가격 인상을 거부하면 계약 갱신이 불가능합니까?
보통 차용 계약에서는 갱신 거절에는 정당 사유가 필요합니다. 가격 인상에 동의하지 않는 것만으로 즉시 갱신할 수 없다고는 할 수 없습니다. 다만, 개별 사정에 따라 다르기 때문에 싸움이 큰 경우는 전문가에게 상담해 주십시오.
Q. 임대료를 낮추도록 요청할 수 있습니까?
수 있습니다. 차지차가법 32조는 증액뿐만 아니라 감액청구도 인정하고 있습니다. 주변 시세의 하락, 설비 열화, 건물 가치의 저하 등이 근거가 될 수 있습니다.
Q. 대여자는 얼마나 오래 알려야 합니까?
법률상의 일률기간뿐만 아니라 계약서의 규정과 실무상의 충분한 협의기간이 중요합니다. 갱신 직전의 일방적인 통지는 문제가 되기 쉽기 때문에, 빨리 근거 자료와 함께 안내하는 것이 바람직합니다.
참고 · 인용
