Los aumentos de alquiler no son algo que los propietarios puedan decidir libremente. Si el alquiler actual se vuelve irrazonable debido a cambios en los precios, carga fiscal, precios de construcción, precios del mercado vecinal, etc., el propietario puede solicitar un aumento. Sin embargo, el inquilino también tiene derecho a solicitar una reducción.
Lo importante es si se debe tratar el aumento del alquiler como una "solicitud", un "aviso" o un "forzado". Legalmente, se trata de una solicitud de aumento o disminución del alquiler con base en el artículo 32 de la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Viviendas, y el monto correspondiente se determinará en última instancia mediante acuerdo o decisión judicial.
En este artículo, analizaremos las razones por las que es más probable que se aprueben aumentos de alquiler, los casos en los que es más probable que se consideren irrazonables, qué deben hacer los inquilinos y cómo deben proceder los propietarios y las empresas gestoras para evitar disputas.
¿Qué determina el alquiler?
El alquiler no se determina únicamente por la cantidad solicitada por el arrendador. Esto se determina en función de si se puede encontrar un inquilino en el mercado, si la propiedad es razonable en comparación con propiedades similares en el área circundante y si el estado y las instalaciones del edificio valen el alquiler.
| Elementos | Impacto en el alquiler | Ejemplos de documentos de confirmación |
|---|---|---|
| Ubicación | Distancia de la estación, comodidad de vida, distrito escolar, reurbanización | Ejemplos de contratación circundantes, ejemplos de contratos |
| Edificio | Edad, estructura, resistencia sísmica, estado de gestión | Diagnóstico de edificios, historial de reparaciones |
| Equipos | Aire acondicionado, calentador de agua, caja de entrega, internet | Registro de actualización de equipos |
| Gastos | Impuestos sobre la propiedad, primas de seguros, gastos de gestión, costes de reparación | Avisos fiscales, presupuestos de reparación |
| Condiciones del mercado | Precios, oferta y demanda, propiedades competidoras | Listado de portales, valoración de empresas gestoras |
En la tasación de bienes raíces se utilizan métodos como el método de estimación de costos y el método de comparación de casos de alquiler. Para viviendas de alquiler en general, el punto de partida práctico suele ser una comparación con propiedades similares del vecindario.
Concepto de solicitud de aumento/disminución previsto en el artículo 32 de la Ley de Arrendamiento de Terrenos y Edificios
El artículo 32 de la Ley de arrendamiento de terrenos y viviendas estipula que cuando el alquiler de un edificio resulte inadecuado debido a las siguientes circunstancias, las partes interesadas podrán solicitar un aumento o una disminución del alquiler en el futuro.
- Aumento o disminución de impuestos y otras cargas sobre terrenos y edificios.
- Aumento o disminución de los precios del terreno/edificación.
- Otros cambios en las circunstancias económicas.
- Comparación con alquileres de edificios similares en los alrededores
En otras palabras, la aprobación o no de un aumento de precio no se determina "porque el propietario quiera aumentarlo" sino por "si el alquiler actual es objetivamente irrazonable". Además, si existe un acuerdo especial que no aumenta el alquiler durante un período de tiempo determinado, ese acuerdo especial prevalecerá.
Casos en los que es probable que se aprueben aumentos de precios
Los precios del mercado circundante están aumentando claramente
Si el alquiler actual es claramente más bajo que el de propiedades que se encuentran a poca distancia de la misma estación, tienen el mismo plano de planta y están en el mismo rango de edad, será más probable que tenga sentido aumentar el precio para acercarlo al precio de mercado. Sin embargo, el alquiler solicitado puede ser superior al alquiler contratado, por lo que no basta con recopilar ejemplos de alto precio de los portales.
La carga fiscal y los costes de mantenimiento están aumentando
Los impuestos a la propiedad, los impuestos de planificación urbana, las primas de seguros contra incendios, las tarifas de subcontratación de gestión y los costos de reparación pueden aumentar, y pueden ser necesarios ajustes en el alquiler para mantener el edificio. El propietario debe poder explicar la relación entre el hecho del aumento de la carga y el monto del aumento de precio que ofrece.
Habrá actualizaciones de equipos y mejoras en el valor del edificio.
Si la conveniencia para los inquilinos o el valor del edificio aumenta debido a renovaciones en áreas comunes, adición de equipos de seguridad, instalación de cajas de entrega, renovaciones de aislamiento, actualización de equipos de suministro de agua caliente, etc., esto puede ser motivo para una revisión del alquiler. Sin embargo, el mantenimiento y las reparaciones normales deben explicarse por separado de las inversiones que mejoran el valor.
Casos que probablemente se considerarán injustos
Si el motivo del aumento de precio es vago, la cantidad ofrecida es extrema o la explicación es unilateral, será difícil convencer al inquilino.
| Caso | Problema |
|---|---|
| Sólo quiere aumentar las ganancias | No explica la inconmensurabilidad objetiva |
| Quiere compensar el fracaso de la inversión del propietario | Parece estar trasladando el riesgo de gestión al prestatario |
| Los datos del mercado están sesgados | Los casos de ofertas caras por sí solos son pruebas débiles |
| Los aumentos de precios son demasiado pronunciados | Difícil lograr consenso, aumenta el riesgo de desalojo |
| Amenazando con irse | Conduce fácilmente a conflictos y daña las relaciones de confianza |
La justificación de un aumento del alquiler se puede ver tanto en el motivo como en el importe. Incluso si hay una razón, si el monto es excesivo, el monto total puede no ser razonable.
Qué hacer cuando un inquilino recibe una notificación
Los inquilinos no tienen que sacar conclusiones precipitadas incluso después de recibir una notificación de un aumento de precio. Primero, procederemos a registrar y confirmar la base.
1. Consulta el contrato
Consulta la cláusula de revisión del alquiler, la cláusula de renovación, si se trata de un contrato de arrendamiento regular o de duración determinada y si existe algún acuerdo especial para aplazar el alquiler. En el caso de un contrato de alquiler de duración determinada, se podrá presentar una nueva renta como condición para renovar el contrato cuando éste expire, por lo que la modalidad es diferente a la de un contrato de alquiler regular.
2. Pregunte por escrito el motivo del aumento de precio.
Si sólo se comunica por teléfono, su comprensión será diferente más adelante. Solicite el motivo, el monto, la fecha de inicio aplicable y los materiales de respaldo por correo electrónico o por escrito.
3. Consulta los precios del mercado circundante.
Consulta múltiples propiedades con las mismas condiciones. Elija propiedades que estén cerca de la estación, antigüedad del edificio, área, instalaciones, número de pisos y dirección, y evite centrarse en propiedades extremadamente caras o de bajo precio.
4. Considere alternativas
Las discusiones progresarán más fácilmente si tiene múltiples opciones de negociación, como mantener el alquiler actual, aumentar el alquiler parcialmente, aumentar el alquiler por etapas, ajustar las tarifas de renovación y combinarlo con reparaciones de equipos.
Materiales que debe preparar el propietario/empresa gestora
Si el propietario quiere revisar el alquiler, deberá dar una explicación que el inquilino pueda entender. Será más fácil para la empresa gestora evitar disputas si reúne los siguientes materiales antes de brindar orientación.
| Materiales | Propósito |
|---|---|
| Listado de alquileres de propiedades similares en los alrededores | Indicando la desviación del precio de mercado |
| Tendencias de los impuestos a los activos fijos, las primas de seguros y los costos de gestión | Indica mayor carga |
| Historial de reparaciones y planes de reparación futuros | Mostrando la necesidad de mantenimiento de edificios |
| Historial de alquiler actual | Muestra el estado del aplazamiento a largo plazo |
| Cuadro comparativo de revisiones propuestas | Mostrando opciones para aumentos de suma global y paso a paso |
La forma en que te comunicas también es importante. En lugar de decir: "Está decidido", deberíamos avanzar con una actitud de "Nos gustaría discutir revisiones basadas en esta base".
¿Qué pasa si no podemos ponernos de acuerdo?
Si no se llega a un acuerdo sobre el aumento de la cuantía, el inquilino sólo estará obligado a pagar la cantidad que estime procedente hasta que se firme la sentencia. Sin embargo, si posteriormente se determina que se justifica un aumento, es posible que deba pagar el déficit más intereses.
Por esta razón, es importante que los inquilinos sigan pagando el alquiler y mantengan registros de pago. Los propietarios deben tener cuidado de no confundir pagos atrasados con disputas sobre el monto del alquiler, y no proceder con demandas emocionales o demandas de desalojo.
Las revisiones del alquiler deben determinarse teniendo en cuenta el riesgo de desalojo
Para los propietarios, aumentar el alquiler aumenta los ingresos. Sin embargo, si los buenos inquilinos se mudan debido al aumento de precios, usted incurrirá en períodos de desocupación, costos de restauración, costos de publicidad y tarifas de intermediación. Un aumento de varios miles de yenes a 10.000 yenes por mes puede resultar en un empeoramiento de los ingresos y gastos anuales.
Las revisiones de los alquileres deben considerarse no sólo en términos de alquiler mensual, sino también en conjunto con las tasas de ocupación, la competitividad de la contratación y los planes de reparación a largo plazo. Especialmente para los inquilinos a largo plazo que no tienen atrasos y viven con cuidado, vale la pena considerar ajustes graduales sin insistir en una revisión completa de los precios.
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Filosofía de INA&Asociados
La revisión de los alquileres es un tema que revela fácilmente la relación de confianza entre propietarios e inquilinos. Incluso si un aumento de precios tiene una razón legítima, la falta de explicación puede generar desconfianza. Por otro lado, por parte del inquilino, será difícil llegar a un consenso si el inquilino simplemente se niega sin comprobar los motivos.
Damos importancia a tratar las revisiones de alquiler no como una cuestión de ganar o perder, sino como un ajuste de las condiciones que nos permitirán mantener el edificio y seguir viviendo allí con tranquilidad. Buscar un compromiso que satisfaga al propietario, al inquilino y a la empresa gestora desde una perspectiva a largo plazo conducirá a una gestión estable del alquiler.
Preguntas frecuentes
P. ¿Existe un límite para el aumento del alquiler?
Según la ley, no existe un límite superior fijo para el porcentaje. Sin embargo, será difícil aceptar una cantidad que sea desproporcionada en comparación con el precio del mercado circundante o las circunstancias económicas. El motivo y la idoneidad del importe son importantes.
P. Si rechazo el aumento de precio, ¿puedo renovar mi contrato?
En un contrato de alquiler normal, se requiere una razón válida para rechazar la renovación. El hecho de que no esté de acuerdo con el aumento de precio no significa que no pueda renovarlo de inmediato. Sin embargo, esto varía según las circunstancias individuales, por lo que si hay una disputa importante, consulte a un experto.
P. ¿Puedo solicitar una reducción del alquiler?
poder. El artículo 32 de la Ley de arrendamiento de tierras y viviendas permite no sólo aumentos sino también solicitudes de reducciones. Los posibles motivos incluyen una disminución de los precios del mercado circundante, el deterioro de los equipos y una disminución del valor de los edificios.
P. ¿Con cuánta anticipación debe avisar el propietario?
Además del período legal uniforme, es importante que el contrato estipule y que exista un período de consulta práctico suficiente. Es probable que la notificación unilateral inmediatamente antes de la renovación cause problemas, por lo que es aconsejable notificar al solicitante lo antes posible junto con los documentos de respaldo.
Referencia/Cita
