차임의 증감 청구란? 임대료 개정이 인정되는 조건과 절차의 흐름

임대증감청구는 계약 후 사정변화로 인해 현재 임대료가 부당하게 된 경우에 대여주 또는 임차인이 미래를 향해 임대료의 증액·감액을 요구하는 제도입니다.

근거는 차지차가법 32조입니다. 대여자는 증액 청구, 차용자는 감액 청구를 할 수 있습니다. 즉, 이것은 대여자만의 권리도 아니고 차용자만의 권리가 아닙니다. 고정자산세, 토지건물가격, 경제사정, 인근시세 등이 바뀌었을 때 계약임료를 재검토하기 위한 제도입니다.

이 기사에서는 임대료의 증감 청구가 인정되는 조건, 특약과의 관계, 실무 절차, 합의할 수 없는 경우의 취급을 정리합니다.

임대 증감 청구의 근거

차지차가법 32조는 건물의 차임이 다음의 사정에 의해 부당하게 되었을 때, 당사자가 장래를 향해 차임의 증감을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다.

토지·건물에 대한 조세 기타 부담 증감
토지·건물 가격 상승 또는 하락
기타 경제 사정의 변동
이웃 동종 건물의 임대료와 비교

여기서 중요한 것은, 「높게 하고 싶다」「싸게 해 주었으면 한다」라고 하는 희망만으로는 부족한 것입니다. 현행 임대료가 객관적으로 부당하다는 것을 나타내는 자료가 필요합니다.

증액 청구가 인정되기 쉬운 케이스

대주측의 증액 청구에서는, 다음과 같은 사정이 근거가 됩니다.

케이스	근거 자료의 예
주변 시세가 상승했다	인근 유사 물건의 모집 · 성약 사례
고정 자산세 · 도시 계획세가 올랐다	납세 통지서, 평가 대체 자료
건물 유지비가 상승했다	수리 견적, 관리비 추이
설비 갱신으로 가치가 올랐다	공사 기록, 설비 갱신 자료
장기간 임대료 보관	과거 계약서, 임대 내역

증액 청구에서는 시세 자료 선택 방법이 중요합니다. 높은 모집 사례만을 모아도 설득력은 약해집니다. 역거리, 축년수, 면적, 설비, 층수가 가까운 물건을 비교해, 제시액과의 관계를 설명할 필요가 있습니다.

감액 청구가 인정되기 쉬운 케이스

차주측의 감액청구에서는 현행 임대료가 주변 시세나 건물 상태에 비해 너무 높다는 것을 나타낼 필요가 있습니다.

케이스	근거 자료의 예
주변 시세가 하락했다	인근 유사 부동산 임대료
건물·설비가 열화되었다	수선 미료의 기록, 사진
편의성 저하	주변 시설 폐쇄, 교통 환경 변화
일부 사용할 수 없게 되었다	누수, 공사, 재해 피해의 기록
같은 건물 내에서 싼 모집이 나와있다	동일 아파트 · 동일 아파트의 모집 자료

차주측도 단순히 가계가 힘들다는 이유만으로는 제도상의 감액근거로는 약해집니다. 임대료 자체가 부당하다는 것을 설명해야합니다.

특약과의 관계

차지차가법 32조에는, 일정기간은 차임을 증액하지 않는 취지의 특약이 있는 경우, 그 규정에 따른다고 하는 규정이 있습니다. 즉, 「일정 기간 증액하지 않는다」특약은 유효하게 될 수 있습니다.

한편, 차주측의 감액 청구를 배제하는 특약은, 차주에게 불리한 것으로서 효력이 문제가 됩니다. 계약서에 임대료 개정에 관한 조항이 있는 경우에도 조문과 개별 사정을 확인해야 합니다.

특약	사고방식
일정 기간 증가하지 않음	유효할 수 있습니다
일체 감액 청구하지 않는다	차용자에게 불리한 특약으로서 문제가 될 수 있다
정기적으로 협의한다	협의 의무의 근거가 된다
자동으로 일정 비율 증액	실제의 상당성과의 관계를 확인

절차의 흐름

임대 증감 청구는 갑자기 재판을 진행하는 제도가 아닙니다. 통상은, 자료를 준비해, 의사 표시해, 협상해, 필요에 따라서 조정·소송에 진행합니다.

1. 근거 자료 수집

시세 자료, 세금 부담, 수선비, 건물 상태, 계약서, 과거 임대 내역을 정리합니다. 자료가 없는 채로 청구해도, 상대에게 납득받는 것은 어려워집니다.

2. 서면으로 의사 표시

증액 또는 감액을 요구하는 의사를 서면으로 통지합니다. 내용 증명 우편을 사용하면, 언제, 어떤 내용을 통지했는지를 증거화할 수 있습니다.

3. 당사자 간 협상

제시액, 적용 개시일, 단계 개정, 설비 수선과의 조합 등을 협의합니다. 합의할 수 있는 경우, 각서나 변경 계약서를 작성합니다.

4. 민사 중재 신청

합의할 수 없는 경우 임대증감액의 싸움은 원칙적으로 중재를 거쳐야 한다. 중재에서는 중재위원을 섞어 시세 자료와 사정을 정리합니다.

5. 소송에서 확인

중재에서도 정리되지 않는 경우, 임대 증감액 확인 소송으로 진행합니다. 부동산 감정이 필요할 수도 있으며 시간과 비용이 듭니다.

합의까지 임대료와 차액 정산

증액 청구에 대해 협의가 조화되지 않는 경우, 차주는 증액을 정당으로 하는 재판이 확정될 때까지는, 자신이 상당하다고 인정하는 액수를 지불하면 충분하다고 되어 있습니다. 다만, 재판에서 증액이 정당하다고 인정되며 부족이 있으면 이자를 붙여 지불할 필요가 있습니다.

감액청구의 경우는, 대주가 상당하다고 인정하는 액수를 청구할 수 있고, 재판에서 감액이 정당으로 인정되면, 초과수령분을 이자 첨부로 반환하게 됩니다.

이 구조로부터 알 수 있듯이, 증감 청구는 「말한 것 승리」가 아닙니다. 최종적으로 적정액이 정해졌을 때, 과부족을 정산하는 제도입니다.

대여주/차주가 준비해야 할 자료

입장	준비 자료
대여	세금 부담 추이, 수선비, 주변 시세, 설비 갱신 이력, 임대 이력
차주	주변 시세, 건물 열화의 기록, 동일 물건 내 모집, 사용 불능 부분의 기록
쌍방	계약서, 중요 사항 설명서, 과거 각서, 지불 기록

자료는 협상 무기인 동시에 감정적인 충돌을 피하기 위한 공통 언어입니다. 숫자와 사실을 모을수록 합의점을 쉽게 찾을 수 있습니다.

실무상의 떨어짐

임료 증감 청구에서는, 만액의 증액·감액을 고집하는 것보다, 단계 개정이나 설비 개선과 조합해 합의하는 일이 있습니다.

떨어뜨릴 곳	향하는 케이스
일부 개정	시세 차이는 있지만 제시액이 크다
단계 개정	한 번의 부담 증가가 크다
갱신시 개정	타이밍을 정리하고 싶다
시설 갱신 및 세트	임대료에 맞는 가치를 명확히하십시오
현재 유지 + 재협의일 설정	근거가 아직 약하다

임대료 개정은 계약 관계를 계속하는 동안의 조정입니다. 강경한 진행 방식으로 퇴거나 소송이 되면, 대주·차주 쌍방에 코스트가 발생합니다.

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INA&Associates의 사고방식

임대증감청구는 법률 제도인 동시에 대출과 임차의 신뢰관계를 조정하는 장면이기도 하다. 근거가 없는 가격 인상이나 일방적인 감액 요구는 어느 입장에서도 바람직하지 않습니다.

우리는 같은 표에서 시세, 세금 부담, 수선, 건물 가치, 입주 지속의 이점을 보면서 장기적으로 납득할 수 있는 임대료를 찾는 것을 중시하고 있습니다. 단기적인 차액뿐만 아니라 공실 리스크와 관계성까지 포함하여 판단하는 것이 안정적인 임대 경영으로 이어집니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대료의 증감 청구는 몇 번이라도 가능합니까?

사정 변경이 있으면 다시 청구할 수 있습니다. 다만, 전회 합의로부터 얼마 지나지 않은 경우에는, 새로운 사정 변화를 나타낼 필요가 있습니다.

Q. 내용 증명 우편은 필수입니까?

법률상 항상 필수는 아니지만 의사표시의 시기와 내용을 증거화하기 위해 실무상 유효합니다.

Q. 증액 청구 중에 신임료를 지불해야 합니까?

합의 또는 재판 확정까지는, 차주가 상당하다고 인정하는 액수를 지불하면 충분합니다. 그러나 나중에 증액이 인정되면 부족액과 이자를 지불할 수 있습니다.

Q. 감액 청구 중에 집세를 마음대로 낮출 수 있습니까?

일방적인 감액은 체납 취급의 위험이 있습니다. 우선 서면으로 청구하고, 협상이나 중재로 적정액을 확인하는 흐름을 취해야 합니다.

참고 · 인용

차지차가법 제32조(e-Gov법령 검색출전)