Os aumentos de renda não são algo que os proprietários possam decidir livremente. Se o aluguel atual se tornar irracional devido a mudanças nos preços, carga tributária, preços de construção, preços de mercado de bairro, etc., o proprietário pode solicitar um aumento. No entanto, o inquilino também tem o direito de solicitar uma redução.
O importante é tratar o aumento do aluguel como um “pedido”, “aviso” ou “forçado”. Legalmente, trata-se de um pedido de aumento ou redução da renda com base no artigo 32.º da Lei do Arrendamento de Terrenos e Casas, e o montante adequado será determinado em última análise por acordo ou decisão judicial.
Neste artigo, discutiremos as razões pelas quais os aumentos de renda têm maior probabilidade de serem aprovados, os casos em que são mais propensos a serem vistos como desarrazoados, o que os inquilinos devem fazer e como os proprietários e as sociedades gestoras devem proceder para evitar disputas.
O que determina o aluguel?
O aluguel não é determinado apenas pelo valor solicitado pelo locador. Isto é determinado pela possibilidade de encontrar um inquilino no mercado, se a propriedade é razoável em comparação com propriedades semelhantes na área circundante e se as condições e instalações do edifício valem o aluguer.
| Elementos | Impacto no aluguel | Exemplos de documentos de confirmação |
|---|---|---|
| Localização | Distância da estação, conveniência de vida, distrito escolar, redesenvolvimento | Exemplos de recrutamento circundantes, exemplos de contratos |
| Edifício | Idade, estrutura, resistência a terremotos, status de gestão | Diagnóstico de edifícios, histórico de reparos |
| Equipamento | Ar condicionado, esquentador, caixa de entrega, internet | Registro de atualização de equipamentos |
| Despesas | Impostos sobre a propriedade, prémios de seguros, taxas de gestão, custos de reparação | Avisos fiscais, orçamentos de reparação |
| Condições de mercado | Preços, oferta e procura, propriedades concorrentes | Listagem de portal, avaliação de sociedade gestora |
Na avaliação imobiliária, são utilizados métodos como o método de estimativa de custos e o método de comparação de casos de aluguel. Para moradias para aluguel em geral, o ponto de partida prático costuma ser uma comparação com propriedades semelhantes na vizinhança.
Conceito de pedido de aumento/redução previsto no artigo 32.º da Lei do Arrendamento de Terrenos e Edifícios
O artigo 32.º da Lei do Arrendamento de Terrenos e Casas estipula que quando a renda de um edifício se tornar inadequada devido às seguintes circunstâncias, as partes interessadas podem solicitar um aumento ou redução da renda daqui para frente.
- Aumento ou diminuição de impostos e outros encargos sobre terrenos e edifícios
- Aumento ou diminuição dos preços dos terrenos/construções
- Outras alterações nas circunstâncias económicas
- Comparação com rendas de edifícios semelhantes nas proximidades
Por outras palavras, a aprovação ou não de um aumento de preços é determinada não por “porque o proprietário quer aumentá-lo”, mas por “se a renda actual é objectivamente irracional”. Além disso, se houver um acordo especial que não aumente o aluguel por um determinado período de tempo, esse acordo especial terá precedência.
Casos em que é provável que aumentos de preços sejam aprovados
Os preços do mercado circundante estão claramente subindo
Se a renda actual for claramente inferior à dos imóveis que estão a poucos passos da mesma estação, têm a mesma planta e estão na mesma faixa etária, será mais provável que faça sentido aumentar o preço para o aproximar do preço de mercado. No entanto, a renda pedida pode ser superior à renda contratada, pelo que não basta simplesmente recolher exemplos de preços elevados em portais.
A carga tributária e os custos de manutenção estão aumentando
Os impostos sobre a propriedade, os impostos de planejamento urbano, os prêmios de seguro contra incêndio, as taxas de terceirização de gerenciamento e os custos de reparo podem aumentar, e podem ser necessários ajustes de aluguel para manter o edifício. O proprietário precisa ser capaz de explicar a relação entre o fato do aumento da carga e o valor do aumento de preço que está oferecendo.
Haverá atualizações de equipamentos e melhorias no valor da construção.
Se a comodidade para os inquilinos ou o valor do edifício aumentar devido a remodelações nas áreas comuns, adição de equipamentos de segurança, instalação de caixas de entrega, renovações de isolamento, atualização de equipamentos de abastecimento de água quente, etc., isso pode ser motivo para revisão do aluguel. No entanto, a manutenção e as reparações normais devem ser explicadas separadamente dos investimentos de aumento de valor.
Casos que provavelmente serão vistos como injustos
Se o motivo do aumento do preço for vago, o valor oferecido for extremo ou a explicação for unilateral, será difícil convencer o inquilino.
| Caso | Problema |
|---|---|
| Quer apenas aumentar os lucros | Não explica a incomensurabilidade objetiva |
| Quer compensar a falha de investimento do proprietário | Parece estar transferindo o risco de gestão para o mutuário |
| Os dados do mercado são tendenciosos | Casos de ofertas de preços elevados por si só são evidências fracas |
| Os aumentos de preços são demasiado acentuados | Difícil construir consenso, aumentando o risco de despejo |
| Ameaçando sair | Leva facilmente a conflitos e prejudica relações de confiança |
A justificativa para o aumento do aluguel pode ser vista tanto no motivo quanto no valor. Mesmo que haja um motivo, se o valor for excessivo, o valor total pode não ser razoável.
O que fazer quando um inquilino recebe uma notificação
Os inquilinos não precisam tirar conclusões precipitadas, mesmo depois de receberem a notificação de um aumento de preço. Primeiramente, procederemos ao registro e confirmação da base.
1. Verifique o contrato
Verifique a cláusula de revisão do aluguel, a cláusula de renovação, se é um aluguel normal ou por prazo determinado e se existe acordo especial de diferimento do aluguel. No caso de um contrato de arrendamento a termo certo, uma nova renda pode ser apresentada como condição para a renovação do contrato quando o contrato expirar, pelo que o regime é diferente do de um contrato de arrendamento normal.
2. Pergunte por escrito o motivo do aumento de preço
Se você se comunicar apenas por telefone, seu entendimento será diferente mais tarde. Solicite o motivo, o valor, a data de início aplicável e os materiais de apoio por e-mail ou por escrito.
3. Verifique os preços do mercado circundante
Verifique vários imóveis com as mesmas condições. Escolha imóveis próximos à estação, idade da construção, área, instalações, número de andares e direção, e evite focar em imóveis extremamente caros ou de baixo preço.
4. Considere alternativas
As discussões progredirão mais facilmente se você tiver múltiplas opções de negociação, como manter o aluguel atual, aumentar parcialmente o aluguel, aumentar o aluguel em etapas, ajustar taxas de renovação e combiná-lo com reparos de equipamentos.
Materiais que devem ser preparados pelo senhorio/empresa gestora
Se o locador quiser revisar o aluguel, deverá fornecer uma explicação que o locatário possa entender. Será mais fácil para a sociedade gestora evitar disputas se reunir os seguintes materiais antes de fornecer orientação.
| Materiais | Finalidade |
|---|---|
| Lista de rendas de imóveis semelhantes na zona envolvente | Indicação do desvio em relação ao preço de mercado |
| Tendências em impostos sobre ativos fixos, prêmios de seguros e custos de gestão | Indica aumento de carga |
| Histórico de reparos e planos de reparos futuros | Mostrando a necessidade de manutenção predial |
| Histórico do aluguel atual | Mostra status de diferimento de longo prazo |
| Quadro comparativo das revisões propostas | Mostrando opções para aumentos fixos e passo a passo |
Como você se comunica também é importante. Em vez de dizer: “Está decidido”, deveríamos avançar com uma atitude de “Gostaríamos de discutir revisões com base nesta base”.
O que acontece se não concordarmos
Se não for possível chegar a acordo quanto ao aumento do valor, o inquilino só será obrigado a pagar o valor que considerar adequado até que a sentença seja finalizada. No entanto, se um aumento for posteriormente determinado como justificado, você poderá ser obrigado a pagar o déficit mais juros.
Por esse motivo, é importante que os inquilinos continuem pagando o aluguel e mantenham registros de pagamento. Os proprietários devem ter cuidado para não confundir pagamentos inadimplentes com disputas sobre o valor do aluguel e não prosseguir com exigências emocionais ou de despejo.
As revisões do aluguel devem ser determinadas levando em consideração o risco de despejo
Para os proprietários, aumentar o aluguel aumenta a receita. No entanto, se bons inquilinos se mudarem devido a aumentos de preços, você incorrerá em períodos de vacância, custos de restauração, custos de publicidade e taxas de corretagem. Um aumento de vários milhares de ienes para 10.000 ienes por mês pode resultar num agravamento das receitas e despesas anuais.
As revisões das rendas devem ser vistas não apenas em termos de renda mensal, mas também em conjunto com as taxas de ocupação, a competitividade do recrutamento e os planos de reparação a longo prazo. Especialmente para os inquilinos de longo prazo que não têm pagamentos em atraso e vivem com cuidado, vale a pena considerar ajustes graduais sem insistir numa revisão total dos preços.
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Filosofia da INA e Associados
A revisão das rendas é um tema que revela facilmente a relação de confiança entre senhorios e inquilinos. Mesmo que o aumento de preços tenha uma razão legítima, a falta de explicação pode levar à desconfiança. Por outro lado, do lado do inquilino, será difícil chegar a um consenso se o inquilino simplesmente recusar sem verificar os motivos.
Damos importância ao tratamento das revisões de rendas não como uma questão de ganhar ou perder, mas como um ajuste às condições que nos permitirão manter o edifício e continuar a viver nele com tranquilidade. Procurar um compromisso que satisfaça o proprietário, o inquilino e a empresa gestora numa perspectiva de longo prazo levará a uma gestão estável dos arrendamentos.
PERGUNTAS FREQUENTES
P. Existe um limite para o aumento do aluguel?
De acordo com a lei, não há limite máximo fixo para o percentual. No entanto, será difícil aceitar um montante desproporcional em comparação com o preço de mercado ou as circunstâncias económicas circundantes. A razão e a adequação do montante são importantes.
P. Se eu recusar o aumento de preço, posso renovar meu contrato?
Num contrato de aluguer normal, é necessário um motivo válido para recusar a renovação. Só porque você não concorda com o aumento de preço não significa que não possa renovar imediatamente. No entanto, isto varia dependendo das circunstâncias individuais, por isso, se houver uma grande disputa, consulte um especialista.
P. Posso solicitar uma redução no aluguel?
pode. O artigo 32.º da Lei do Arrendamento de Terras e Casas permite não só aumentos, mas também pedidos de reduções. Os possíveis motivos incluem um declínio nos preços de mercado circundantes, deterioração do equipamento e um declínio no valor dos edifícios.
P. Quanto aviso o proprietário deve dar?
Além do período legal uniforme, é importante que o contrato estipule e que haja um período de consulta prática suficiente. A notificação unilateral imediatamente antes da renovação poderá causar problemas, por isso é aconselhável notificar o requerente o mais rapidamente possível, juntamente com os documentos comprovativos.
Referência/Citação
