임대 주택의 계약 갱신시, 관리 회사나 대주로부터 집세의 인상을 통지받을 수 있습니다. 물가나 고정자산세, 주변시세가 오르고 있는 시기에는 드물지 않지만, 차주가 반드시 그대로 받아들여야 하는 것은 아닙니다.
임대료는 계약 조건의 일부입니다. 대여자가 가격 인상을 제안 할 수는 있지만 금액 변경에는 원칙적으로 양쪽 합의가 필요합니다. 합의할 수 없는 경우는, 차지차가법 32조에 근거하는 임료 증감 청구로서, 조정이나 소송으로 적정액을 확인하는 흐름이 됩니다.
이 기사에서는, 갱신시의 임대료 인상에 대해 차용자가 확인해야 할 것, 거부·협상할 수 있는 조건, 대주측이 설명해야 할 근거를 정리합니다.
갱신시의 임대료 인상은 「통지」가 아니라 「제안」이라고 생각한다
갱신 안내에 「다음 번 갱신으로부터 집세를 월액 1만엔 가격 올립니다」라고 쓰여져 있으면, 결정 사항과 같이 보일 수 있습니다. 그러나 일반 임대 계약은 차용자의 동의없이 일방적으로 새로운 임대료로 변경할 수 없습니다.
차지차가법 32조는 건물의 차임이 조세부담, 토지·건물가격, 경제사정, 인근동종건물의 임대료와 비교하여 부당하게 되었을 때 당사자가 장래를 향해 증감을 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 즉, 대주에게도 증액을 요구할 권리가 있고, 차주에게도 감액을 요구할 권리가 있습니다. 다만, 청구한 것만으로 상대가 제시액을 그대로 받아들이는 구조는 아닙니다.
| 상황 | 임차인의 사고 방식 | |---|---|---| | 주변 시세가 명확하게 오르고 있다 | 일부 증액이 합리적인 경우가 있다 | 유사 물건의 모집·성약 사례 | 고정 자산세와 수선비가 증가하고있다 | 부담 증가의 정도를 확인한다 | | 장기간 집세가 거주하고 있다 | 현행 임대료와 시세의 차이를 본다 | | 이유가 「주인의 의향」만 | 그대로 합의할 필요는 얇다 |
임차인이 거부 및 재협상할 수 있는 주요 조건
임대료 인상 제안을 받았을 때, 차주는 감정적으로 거부하는 것보다 근거를 확인한 후에 재협상하는 것이 유리합니다. 거부나 재협상의 여지가 큰 것은 다음과 같은 경우입니다.
가격 인상 이유가 구체적으로 표시되지 않음
'물가 상승 때문에' '시세에 맞추기 위해'라고만 적혀 있는 경우, 어느 정도의 상승이 있어, 현행 임대료가 얼마나 부당한지를 알 수 없습니다. 임차인은 가격 인상 이유, 개정 희망 금액, 적용 희망일을 문서로 확인해야 합니다.
주변 시세와 비교하여 현재 임대료가 너무 낮다고 말할 수 없습니다.
같은 역 도보권, 같은 배치, 같은 정도의 축년수·설비의 물건을 조사해, 현행 집세가 시세 내에 들어가고 있는 경우, 가격 인상의 정당성은 약해집니다. 반대로, 현행 임대료가 분명히 낮은 경우는, 인상폭의 타당성에 논의를 짜는 것이 현실적입니다.
계약서에 일정 기간의 임대료 특약이 있다
차지차가법 32조에도, 일정 기간은 건물의 차임을 증액하지 않는 취지의 특약이 있는 경우는, 그 규정에 따르는 것으로 되어 있습니다. 계약기간중의 거치 특약이나, 프리렌트 후의 임료 조건등이 있는 경우는, 우선 계약서를 확인해 주세요.
가격 인상 너비가 시세에서 볼 때 너무 큽니다.
정당한 가격 인상이 있더라도 제시액이 극단적이면 그 전액이 인정되는 것은 아니다. 예를 들면 주변 시세가 월액 12만엔 전후의 물건으로, 동 조건의 근거 없이 월액 18만엔을 요구하는 경우는, 타당성에 의문이 남습니다.
임차인이 처음 7 일 동안 수행하는 확인
가격 인상 통지를 받은 직후에는 초조해 전화로 결론을 내리지 않는 것이 중요합니다. 기록을 남기면서 다음 순서로 확인합니다.
- 통지서·메일을 저장한다
- 계약서의 임대개정조항, 갱신조항, 특약을 확인한다.
- 제시된 신임료, 적용일, 갱신료에 대한 영향을 정리
- 주변 유사 물건의 모집 임대료를 3건 이상 확인한다
- 가격 인상 이유에 대한 문서 설명 요청
- 자신의 희망 조건을 「현상 유지」 「일부 증액」 「단계 증액」으로 나누어 생각한다
이 단계에서 중요한 것은 대여자를 부인하는 것이 아니라 합의 가능한 자료를 모으는 것입니다. 임대 개정은 대여자의 수지뿐만 아니라 차주의 거주 연속성에도 관련됩니다. 양측이 근거를 나눌수록 떨어뜨릴 곳을 만들기 쉬워집니다.
협상문의 사고방식
임차인이 가격 인상에 납득할 수 없는 경우에도 "절대 지불하지 않습니다"라고만 반환하는 것은 좋은 방법이 아닙니다. 다음 요소를 넣고 냉정하게 재협의를 의뢰합니다.
| 넣는 내용 | 예 |
|---|---|
| 수령 확인 | 갱신 임대료 개정 안내를 받았습니다 |
| 현재 의향 | 현재 임대료로 갱신하고 싶습니다 |
| 근거 확인 | 증액 이유와 인근 시세 자료를 제시할 수 있습니까? |
| 대안 | 필요한 경우 단계적 개정을 포함하여 논의하고 싶습니다 |
| 녹화 | 향후의 교환은 메일 또는 서면으로 부탁할 수 있습니까? |
협상에서는 장기 입주, 체납이 없는 것, 정중하게 살고 있는 것도 재료가 됩니다. 대여자에게 안정된 입주자가 퇴거하는 것은 공실 기간, 원상회복, 모집 광고, 중개 수수료 등의 비용으로 이어지기 때문입니다.
합의할 수 없는 경우 취급
대여자와 차용자의 협의가 정리되지 않으면 차용자는 자신이 상당하다고 생각하는 임대료를 계속 지불하게 됩니다. 차지차가법 32조 2항은, 증액에 대해 협의가 조율하지 않을 때, 증액을 정당으로 하는 재판이 확정할 때까지는, 청구를 받은 자가 상당이라고 인정하는 액수를 지불하면 충분하다고 정하고 있습니다.
다만, 재판에서 대주의 증액청구가 정당하다고 판단되어 지불이 끝난 금액에 부족한 경우에는 부족액에 이자를 붙여 지불해야 합니다. 그러므로 "지불하지 않아도 된다"는 단순한 이야기가 아닙니다. 합의할 수 없는 기간도 기존 임대료의 지불, 지불 기록, 협상 기록을 남기는 것이 중요합니다.
중재 및 소송으로 진행하기 전에 생각하는 것
임대증감액의 싸움은 갑자기 재판에서 흑백을 붙이는 것보다 먼저 토론과 중재로 정리되는 경우가 많은 테마입니다. 간이재판소의 민사조정에서는 조정위원을 섞어 시세 자료와 사정을 바탕으로 합의점을 찾습니다.
중재·소송으로 진행하면 시간과 비용이 듭니다. 차주측도 이사비용, 통근·통학에 미치는 영향, 갱신료, 보증회사비용, 가구가전의 교체 등을 포함하여 거주계속과 전거의 총비용을 비교할 필요가 있습니다.
| 선택 | 향하는 케이스 | |---|---|---| | 현재 임대료로 계속 협상 | 가격 인상 근거가 약하다 | 기록을 남겨주세요 | | 일부 증액으로 합의 | 시세 상승은 있지만 제시액이 높다 | 합의서를 만든다 | | 단계 증액 | 한 번의 부담 증가가 크다 | | 이사 | 신임료와 이사비를 비교해도 합리적 | 초기 비용과 생활 선을 확인 | | 중재 | 토론이 평행선 | 자료 준비와 시간이 필요 |
대여 및 관리 회사가 피해야 할 진행 방법
대주 측에 있어서도, 갱신시의 가격 인상은 신중하게 취급해야 합니다. 근거의 얇은 일방적인 통지, 너무 짧은 응답 기한, 가격 인상에 응하지 않으면 퇴거를 요구하는 표현은, 차주와의 신뢰 관계를 손상시킵니다.
적정한 진행방법은, 시세자료, 세금부담이나 수선계획, 건물유지의 필요성을 설명해, 충분한 협의 기간을 마련하는 것입니다. 가격 인상 폭이 합리적이더라도, 전하는 방법이 강경하면 퇴거나 분쟁으로 이어집니다. 장기적인 임대 경영에서는, 만액의 인상보다 안정 가동과 신뢰 관계를 우선하는 편이 수익을 지키는 일도 있습니다.
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INA&Associates의 사고방식
임대 개정은 대여자와 차용자의 이해가 부딪히기 쉬운 장면입니다. 그러나 본래는 갈등을 강화하기 위한 절차가 아니라 건물을 오랫동안 유지하고 차주들이 안심하고 계속 살고 있는 조건을 재확인하는 장소이기도 합니다.
우리는 대여자에게 근거 있는 설명을, 차용자에게는 냉정한 확인과 기록을 중시해 주셨으면 합니다. 단기 임대차 뿐만 아니라 공실위험, 신뢰관계, 건물유지의 밸런스를 보면서 합의점을 찾는 것이 양측에게 가장 현실적인 해결으로 이어진다.
자주 묻는 질문
Q. 갱신시 가격 인상을 거부하면 퇴거시킬 수 있습니까?
가격 인상에 동의하지 않는 것만으로, 즉시 퇴거 의무가 발생하는 것은 아닙니다. 갱신 거절이나 해약에는 별도 정당 사유가 문제가 됩니다. 그러나 임대료의 싸움이 남아있는 경우에는 기존 임대료의 지불과 기록을 계속하는 것이 중요합니다.
Q. 전화로 가격 인상을 승낙하면 취소 할 수 있습니까?
상황에 따라 다릅니다. 나중에 싸우지 않도록 임대 변경은 서면 및 전자 계약에서 명확히해야합니다. 구두로 모호한 대답을 했을 뿐이라면, 공식적인 합의 내용을 확인할 여지가 있습니다.
Q. 시세 자료는 무엇을 볼 수 있습니까?
같은 역, 역 도보, 배치, 축년수, 설비, 층수의 모집 사례를 봅니다. 모집 임대료는 성약 임대료와 다르기 때문에, 가능하면 관리 회사에 성약 사례나 사정 근거의 제시를 의뢰합니다.
Q. 갱신료도 동시에 올라갈 수 있습니까?
갱신료는 계약서의 규정에 좌우됩니다. 갱신료를 변경하는 경우에도 임대료와 마찬가지로 합의가 필요합니다. 임대 개정과 갱신료 개정을 혼동하지 말고, 각각의 근거를 확인해 주세요.
참고 · 인용
