租金上漲不是房東可以自由決定的。如果當前租金因物價、稅負、建築價格、鄰里市場價格等變化而變得不合理，房東可以要求增加租金。然而，租戶也有權要求減少租金。
重要的是把加租視為「要求」、「通知」還是「強迫」。從法律上講，這是依據《土地及房屋租賃法》第三十二條提出的增加或減少租金的請求，適當的金額最終將透過協議或司法判決確定。
在這篇文章中，我們將討論為什麼加租更容易獲得批准的原因、加租更容易被視為不合理的情況、租戶應該做什麼，以及房東和管理公司應該如何處理以避免糾紛。
租金由什麼決定？
租金不僅取決於房東要求的金額。這取決於市場上是否能找到租戶、該房產與週邊地區的同類房產相比是否合理、以及該建築的狀況和設施是否值得租金。
| 元素 | 對租金的影響 | 確認文件範例 |
|---|---|---|
| 地點 | 車站距離、生活便利、學區、重建 | 週邊招聘範例、合約範例 |
| 建築 | 年代、結構、抗震、管理狀況 | 建築診斷、維修歷史 |
| 設備 | 空調、熱水器、快遞箱、網路 | 設備更新記錄 |
| 費用 | 房產稅、保險費、管理費、維修費 | 稅務通知、維修估價 |
| 市場行情 | 價格、供需、競爭性房產 | 門戶掛牌、管理公司評估 |
在房地產估價中，採用成本估算法、租賃案例比較法等方法。對於一般出租房來說，實際的出發點往往是與附近的類似房產進行比較。
土地及建築物租賃法第32條規定的增減要求的概念
《土地房屋租賃法》第三十二條規定，建築物有下列情形之一，租金不適當時，當事人得請求增加或減少租金：
- 土地和建築物的稅金和其他負擔的增加或減少
- 土地/建築價格的上漲或下跌
- 經濟狀況的其他變化
- 與附近類似建築物的租金比較
換句話說，漲價是否批准，不是看“因為房東要漲價”，而是看“目前的租金客觀上是否不合理”。此外，如果有特殊協議規定在一定期限內不增加租金的，則以該特殊協議為準。
可能批准漲價的情況
週邊市場價格明顯上漲
如果目前的租金明顯低於同一車站步行範圍內、具有相同平面圖和相同年齡範圍的房產，那麼提高價格以使其更接近市場價格將更有意義。然而，要價租金可能高於合約租金，因此僅從門戶網站收集高價範例是不夠的。
稅負與維護成本不斷增加
財產稅、城市規劃稅、火災保險費、管理外包費和維修費用可能會增加，並且可能需要調整租金以維護建築物。房東需要能夠解釋負擔增加的事實與他們提供的價格上漲幅度之間的關係。
將會有設備更新和建築價值提升。
如果由於公共區域翻新、增加安全設備、安裝送貨箱、保溫翻新、更新熱水供應設備等而導致租戶的便利或建築物的價值增加，則可能成為租金調整的理由。然而，正常的維護和修理應與增值投資分開解釋。
可能被視為不公平的案例
如果漲價原因模糊、報價偏激、或解釋片面，都很難說服房客。
| 案例 | 問題 |
|---|---|
| 只是想增加利潤 | 不能解釋客觀的不可通約性 |
| 想要彌補房東的投資失敗 | 它似乎正在將管理風險轉移給借款人 |
| 市場數據有偏差 | 單靠高價報價的案例是無力的證據 |
| 漲價幅度過大 | 難以達成共識，驅逐風險增加 |
| 威脅要離開 | 容易引發衝突，破壞信任關係 |
租金上漲的合理性可以從原因和金額兩方面看出。即使有理由，如果金額過多，足額也可能不合理。
租戶收到通知後該怎麼做
即使在收到漲價通知後，租戶也不必急於下結論。首先，我們將進行記錄和確認依據。
1.檢查合約
檢查租金修改條款、續約條款，是定期租賃還是定期租賃，是否有延期租金的特殊協議。就定期租賃合約而言，合約到期時可以提出新的租金作為續約合約的條件，因此該安排與常規租賃合約的安排不同。
2.書面詢問漲價原因
如果只是透過電話溝通，以後的理解就會有所不同。請透過電子郵件或書面索取原因、金額、適用的開始日期和支援資料。
3.查看周邊市場價格
檢查具有相同條件的多個屬性。選擇靠近車站、樓齡、面積、設施、樓層、方向的房產，避免關注極貴或低價的房產。
4. 考慮替代方案
如果你有多種談判選擇，例如維持現有租金、部分增加租金、分階段增加租金、調整續約費用、與設備維修結合等，談判就會更容易進行。
房東/管理公司應準備的資料
如果房東想修改租金，他們需要提供房客可以理解的解釋。如果管理公司在提供指導之前收集以下材料，將更容易防止糾紛。
| 材料 | 目的 |
|---|---|
| 週邊地區類似房產租金清單 | 指示與市場價格的偏差 |
| 固定資產稅費、保險費、管理成本的變化趨勢 | 顯示負擔增加 |
| 維修歷史與未來維修計畫 | 顯示建築物維護的必要性 |
| 目前租金的歷史 | 顯示長期延期的狀態 |
| 擬議修訂比較表 | 顯示一次性和逐步增加的選項 |
如何溝通也很重要。我們不應該說“已經決定了”，而應該以“我們想在此基礎上討論修改”的態度前進。
如果我們無法達成一致怎麼辦
如果無法就增加金額達成一致，則租戶只需支付其認為適當的金額，直至判決最終確定。但是，如果後來確定需要增加，您可能需要支付差額和利息。
因此，租戶繼續支付租金並保留付款記錄非常重要。房東必須小心，不要將拖欠付款與租金金額糾紛混為一談，也不要提出情緒化的要求或驅逐要求。
租金調整應考慮驅逐風險來決定
對房東來說，增加租金可以增加收入。然而，如果好租戶因價格上漲而搬出，你將承擔空置期、修復費用、廣告費用和經紀費用。每月增加幾千日元到一萬日圓可能會導致每年的收入和支出惡化。
租金調整不應僅從每月租金角度來看待，還應結合入住率、招聘競爭力和長期維修計劃等因素來看待。尤其是對於沒有欠款、生活謹慎的長租客來說，值得考慮逐步調整，而不是堅持全面調整價格。
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INA&Associates 的理念
租金調整是一個很容易揭示房東與房客之間信任關係的主題。即使漲價有正當理由，缺乏解釋也可能導致不信任。另一方面，在租客方面，如果租客不查理由就直接拒絕，就很難達成共識。
我們重視租金調整，而不是把它當作輸贏的問題，而是對條件的調整，使我們能夠維護建築物並繼續安心地居住在那裡。從長遠角度尋找讓房東、房客和管理公司都滿意的折衷方案，才能達到穩定的租賃管理。
＃＃ 常問問題
問：租金上漲有限制嗎？
根據法律規定，比例沒有固定上限。然而，與周圍市場價格或經濟狀況相比，難以接受不成比例的金額。原因和金額的適當性很重要。
問：如果我拒絕漲價，我可以續約嗎？
在正常的租賃合約中，拒絕續約需要有正當理由。您不同意漲價並不意味著您不能立即續訂。不過這要根據個人情況而定，所以如果爭議較大，請諮詢專家。
問：我可以要求減少租金嗎？
能。土地及房屋租賃法第32條不僅允許增加，也允許要求減少。可能的原因包括週邊市場價格下跌、設備老化、建築價值下降等。
問：房東應給予多久的通知？
除了法定的統一期限外，合約中的規定以及有足夠的實際協商期限也很重要。在續簽前單方面通知可能會造成麻煩，因此建議盡快通知申請人並附上證明文件。
參考/引文
