이것은 일본에서 본인 또는 친족이 사는 주택을 구입하는 모기지를 설명하는 기사입니다. 일본의 모기지에서는 매장 표시 기준 금리에서 계약 조건에 따른 인하 폭을 뺀 적용 금리를 나타내므로 광고가 낮은 숫자만으로는 상환 조건을 비교할 수 없습니다. 해외에서 일반적인 「표시된 금리 그 자체를 비교한다」견해와는 달리, 기준 금리·인하폭·기간 종료 후의 조건을 한 쌍으로 확인할 필요가 있습니다. 게다가 일본의 거주용 모기지는 원칙적으로 투자용 물건에는 사용할 수 없고, 수익 물건의 대출과는 심사와 상품성이 다릅니다.
중고 부동산 리노베이션 투자 위험 | 구매 전 실사에서 확인해야 할 7 가지 항목
판매 도면의 상정 수익률이 높아도, 공사 후에 얼마로 빌릴 수 있는지, 상정외의 보수에 얼마 남겨둘지가 정해져 있지 않으면, 중고 물건 리노베이션 투자는 판단할 수 없습니다. 성공의 갈등은 인테리어의 외관보다 구입 전의 조사입니다.
이 기사에서는 기존 주택 검사와 국토 교통성의 기존 주택·리폼 제도를 바탕으로 취득 전에 확인하는 7개 항목을 정리합니다. 물건 가격, 공사비, 공실 기간, 운용 후의 수선을 하나의 수지로 봅니다.
이 기사의 포인트
- 표면 수익률이 아닌 취득·공사·공실·보유중 수선을 포함한 총투자액으로 판단합니다.
- 단독 주택은 조체·지붕·빗물·흰개미, 구분 아파트는 관리 규약·공용부·배관 갱신을 먼저 확인합니다.
- 공사 착수 전의 검사와 견적 전제조건의 명문화가 추가 공사 위험을 낮춥니다.
- 공사 후 임대료는 희망액이 아니라 경쟁물건과 모집기간을 기준으로 검증합니다.
중고물건 리노베이션 투자에서 최초로 볼 수 있는 수지란?
최초로 만들어야 하는 것은 「물건 가격＋취득제 비용＋공사비」만의 표가 아닙니다. 공실 기간 중의 고정비, 대출 비용, 모집 비용, 공사 후에 남는 예비비, 장래의 설비 갱신까지 포함한 자금 계획입니다. 수율은, 공사비를 싸게 두는 만큼 높게 보입니다. 견적이 굳어지기 전의 수익률은 가설로 취급되어야 합니다.
구입전에는, 공사 후의 임대료를 인근의 성약·모집 조건과 비교해, 임대료를 낮춘 경우와 공실이 연장된 경우의 2개의 시나리오도 둡니다. 집세 설정의 사고방식과 나누어, 물건별 모집 경쟁력을 확인해 주세요.
검사에서 무엇을 확인해야합니까?
검사는 기존 주택의 상태와 품질을 거래 시점에서 파악하기 위한 조사입니다. 국토교통성은 기존 주택 상황 조사 기술자의 강습 제도를 마련해, 조사의 담당자 육성을 진행시키고 있습니다. 육안조사만으로 공사비가 확정되는 것은 아니지만, 몸체, 지붕·외벽, 비누설, 바닥, 설비의 상태를 확인해, 추가 조사가 필요한 개소를 나누는 출발점이 됩니다.
단독주택에서는 부후·개해·빗물의 침입 경로, 공동 주택에서는 전유부와 공용부의 경계, 급배수관의 갱신 이력을 확인합니다. 발견된 결함은 「수정할 수 있을까」뿐만 아니라, 입주 모집까지 필요한 공기와 비용의 상흔으로서 수지에 넣습니다.
구분 맨션은 관리규약과 공용부를 왜 먼저 보는가?
실내를 자유롭게 바꿀 수 있는 것은 아닙니다. 바닥재의 차음등급, 공사 가능한 요일・시간, 관리조합에의 신고, 배관이나 조체에의 공사 제한은 관리규약・사용세칙으로 확인합니다. 전용 부분의 공사에서도 공용부나 상하층에 영향을 주는 내용은 승인이 필요할 수 있습니다.
동시에 장기 수선 계획, 수선 적립금, 최근의 총회의사록을 확인합니다. 실내를 새롭게 해도, 외벽·옥상·급배수 등 건물 전체의 수선 부담이 크면, 투자 판단은 바뀝니다.
건설 비용 추가를 어떻게 관리합니까?
추가 공사는 「상정외이기 때문에 어쩔 수 없다」로 끝나지 않고, 견적의 전제를 나누어 취급합니다. 해체 후에 확인하는 항목, 기존 설비의 재이용 여부, 지급품, 관리 조합 신청, 폐재 처분, 공기 연장시의 취급을 견적서에 명기합니다. 여러 회사의 금액만을 비교하는 것이 아니라 포함하는 공사와 제외 조건을 맞추는 것이 중요합니다.
국가의 장기 우량 주택화 리폼 추진 사업에서도, 공사전의 인스펙션, 유지 보전 계획, 공사 이력의 작성을 요건으로서 취급하고 있습니다. 보조금의 이용 여부는 연도·물건·사업자로 바뀌므로, 구입 판단에 포함시키기 전에 공식 정보와 시공 회사에 확인해 주세요.
리노베이션 후 임대료와 출구는 어떻게 확인하나요?
내장을 쇄신한 것만으로 임대료가 오르는 것은 아닙니다. 설치, 역거리, 면적, 축년, 설비, 경합의 모집 조건을 모아, 공사 후의 상정 임대료와 모집 기간을 검증합니다. 높은 임대료를 두는 것보다 어느 입주자에게 선택되는 사양인지를 결정하는 것이 먼저입니다.
출구에서 다음 구매자가 평가하는 것은 공사의 외관만이 아닙니다. 조사보고, 공사기록, 설비보증, 임대차계약, 수선이력이 남아 있는지 확인합니다. 구입시부터 기록을 남기는 것은 보유중의 관리와 매각시의 설명을 지지합니다.
INA의 견해 | 싸게 사기보다는 조사 부족을 사지 않는다.
중고 물건의 매력은 궁리에 의해 입주자에게 선택된 거주지로 바꿀 수 있다는 것입니다. 그러나 싼 취득 가격만을 이유로 결정하면 보이지 않았던 보수, 긴 공실, 과대한 임대 설정이 나중에 수지를 무너뜨립니다.
구입전에 조사·공사·모집·보유 후의 수선을 한 장의 수지에 두고, 나쁜 조건에서도 잡을 수 있는지를 확인해 주세요. 판단을 서두르지 않으면 투자 실패를 줄일 수 있습니다.
요약
- 중고 리노베 투자는 총투자액과 공실기간을 포함하여 판단합니다.
- 검사에서 추가 조사가 필요한 부분을 잘라냅니다.
- 구분 아파트는 관리 약관, 공용부, 장기 수선 계획을 확인합니다.
- 견적은 금액뿐만 아니라 추가 조건과 공사 기간을 비교합니다.
- 임대료와 출구는 경쟁·기록·장래 수선까지 포함하여 검증합니다.
자주 묻는 질문
검사를 하면 추가 공사는 막을 수 있습니까?
완전하게는 막을 수 없지만, 현시점에서 파악할 수 있는 열화나 추가 조사 개소를 정리해, 공사비와 예비비의 전제를 명확하게 할 수 있습니다.
구획 맨션의 리노베이션으로 최초로 확인하는 서류는 무엇입니까?
관리규약・사용세칙, 장기수선계획, 수선적립금, 총회의사록을 확인합니다. 공사 여부뿐만 아니라 건물 전체의 장래 부담을 봅니다.
리노베이션 후 임대료는 어떻게 결정합니까?
같은 에리어·면적·역거리·축년·설비조건의 경쟁물건을 비교해, 임대료뿐만 아니라 모집 기간도 포함해 설정합니다.
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