إن زيادة الإيجارات ليست شيئًا يمكن للملاك أن يقرروه بحرية. إذا أصبح الإيجار الحالي غير معقول بسبب التغيرات في الأسعار، العبء الضريبي، أسعار المباني، أسعار السوق المجاورة، وما إلى ذلك، يمكن للمالك أن يطلب الزيادة. ومع ذلك، يحق للمستأجر أيضًا طلب التخفيض.
الشيء المهم هو ما إذا كان يجب التعامل مع زيادة الإيجار على أنها "طلب" أو "إشعار" أو "قسري". ومن الناحية القانونية، يعد هذا طلبًا لزيادة الإيجار أو تخفيضه بناءً على المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمساكن، وسيتم تحديد المبلغ المناسب في النهاية بالاتفاق أو بقرار قضائي.
في هذه المقالة، سنناقش الأسباب التي تجعل من المرجح أن تتم الموافقة على زيادات الإيجار، والحالات التي من المرجح أن يُنظر إليها على أنها غير معقولة، وما يجب على المستأجرين فعله، وكيف يجب على الملاك وشركات الإدارة المضي قدمًا لتجنب النزاعات.
ما الذي يحدد الإيجار؟
لا يتم تحديد الإيجار فقط بالمبلغ الذي يطلبه المالك. ويتم تحديد ذلك من خلال ما إذا كان يمكن العثور على مستأجر في السوق، وما إذا كان العقار معقولًا مقارنة بالعقارات المماثلة في المنطقة المحيطة، وما إذا كانت حالة المبنى ومرافقه تستحق الإيجار.
| العناصر | التأثير على الإيجار | أمثلة على وثائق التأكيد |
|---|---|---|
| الموقع | مسافة المحطة، راحة المعيشة، المنطقة التعليمية، إعادة التطوير | أمثلة التوظيف المحيطة، أمثلة العقود |
| بناء | العمر، الهيكل، مقاومة الزلازل، الحالة الإدارية | تشخيص البناء، تاريخ الإصلاح |
| المعدات | مكيف، سخان ماء، صندوق توصيل، انترنت | سجل تحديث المعدات |
| مصاريف | الضرائب العقارية، أقساط التأمين، الرسوم الإدارية، تكاليف الإصلاح | إشعارات ضريبية، تقديرات الإصلاح |
| ظروف السوق | الأسعار والعرض والطلب والعقارات المنافسة | قائمة البوابة، تقييم شركة الإدارة |
في التقييم العقاري، يتم استخدام طرق مثل طريقة تقدير التكلفة وطريقة مقارنة حالة الإيجار. بالنسبة للمساكن العامة المستأجرة، غالبًا ما تكون نقطة البداية العملية هي المقارنة مع عقارات مماثلة في الحي.
مفهوم طلب الزيادة والنقصان المنصوص عليه في المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمباني
تنص المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمساكن على أنه عندما يصبح إيجار المبنى غير مناسب بسبب الظروف التالية، يمكن للأطراف المعنية أن تطلب زيادة أو تخفيض الإيجار في المستقبل.
- زيادة أو نقصان الضرائب والأعباء الأخرى على الأراضي والمباني
- ارتفاع أو نقصان أسعار الأراضي/المباني
- تغيرات أخرى في الظروف الاقتصادية
- المقارنة مع إيجارات المباني المماثلة في المنطقة المجاورة
وبعبارة أخرى، فإن الموافقة على زيادة الأسعار أم لا لا يتم تحديدها من خلال "لأن المالك يريد رفعها" ولكن من خلال "ما إذا كان الإيجار الحالي غير معقول من الناحية الموضوعية". بالإضافة إلى ذلك، إذا كان هناك اتفاق خاص لا يزيد الإيجار لفترة معينة من الزمن، فإن هذا الاتفاق الخاص سيكون له الأولوية.
الحالات التي من المرجح أن تتم الموافقة على زيادات الأسعار فيها
أسعار السوق المحيطة ترتفع بشكل واضح
إذا كان الإيجار الحالي أقل بشكل واضح من العقارات التي تقع على مسافة قريبة من نفس المحطة، ولها نفس المخطط الأرضي، وتقع في نفس الفئة العمرية، فمن المرجح أن يكون من المنطقي رفع السعر لجعله أقرب إلى سعر السوق. ومع ذلك، قد يكون الإيجار المطلوب أعلى من الإيجار المتعاقد عليه، لذلك لا يكفي مجرد جمع أمثلة باهظة الثمن من مواقع المداخل.
العبء الضريبي وتكاليف الصيانة آخذة في الازدياد
قد تزيد الضرائب العقارية، وضرائب تخطيط المدن، وأقساط التأمين ضد الحرائق، ورسوم الاستعانة بمصادر خارجية للإدارة، وتكاليف الإصلاح، وقد تكون تعديلات الإيجار ضرورية لصيانة المبنى. يجب أن يكون المُقرض قادرًا على شرح العلاقة بين حقيقة العبء المتزايد ومقدار الزيادة في الأسعار التي يقدمها.
ستكون هناك تحديثات للمعدات وتحسينات في قيمة البناء.
إذا زادت راحة المستأجرين أو زادت قيمة المبنى بسبب تجديدات المناطق المشتركة، أو إضافة معدات أمنية، أو تركيب صناديق التسليم، أو تجديدات العزل، أو تحديث معدات إمدادات المياه الساخنة، وما إلى ذلك، فقد يكون هذا سببًا لمراجعة الإيجار. ومع ذلك، يجب شرح الصيانة والإصلاحات العادية بشكل منفصل عن الاستثمارات المعززة للقيمة.
الحالات التي من المحتمل أن يُنظر إليها على أنها غير عادلة
إذا كان سبب زيادة السعر غامضاً، أو المبلغ المعروض مبالغ فيه، أو كان التفسير أحادي الجانب، فسيكون من الصعب إقناع المستأجر.
| حالة | مشكلة |
|---|---|
| يريد فقط زيادة الأرباح | لا يفسر عدم القابلية للقياس الموضوعي |
| تريد تعويض فشل استثمار المقرض | يبدو أنه يتم تحويل مخاطر الإدارة إلى المقترض |
| بيانات السوق متحيزة | وحالات العروض الغالية وحدها دليل ضعيف |
| الزيادات في الأسعار حادة للغاية | من الصعب بناء الإجماع، مما يزيد من خطر الإخلاء |
| التهديد بالرحيل | يؤدي بسهولة إلى الصراع ويدمر علاقات الثقة |
يمكن رؤية مبرر زيادة الإيجار في السبب والمبلغ. وحتى لو كان هناك سبب، فإذا كان المبلغ زائدًا، فقد لا يكون المبلغ الكامل معقولاً.
ما يجب فعله عندما يتلقى المستأجر إشعارًا
لا يتعين على المستأجرين القفز إلى الاستنتاجات حتى بعد تلقي إشعار بزيادة الأسعار. أولاً، سنبدأ بتسجيل الأساس وتأكيده.
1. التحقق من العقد
التحقق من شرط مراجعة الإيجار، وشرط التجديد، وهل هو عقد إيجار منتظم أو محدد المدة، وهل هناك اتفاقية خاصة لتأجيل الإيجار. في حالة عقد الإيجار محدد المدة، قد يتم تقديم إيجار جديد كشرط لتجديد العقد عند انتهاء العقد، وبالتالي فإن الترتيب يختلف عن عقد الإيجار العادي.
2. اسأل عن سبب ارتفاع الأسعار كتابياً
إذا كنت تتواصل عبر الهاتف فقط، فسيكون فهمك مختلفًا لاحقًا. يرجى طلب السبب والمبلغ وتاريخ البدء المطبق والمواد الداعمة عبر البريد الإلكتروني أو كتابيًا.
3. التحقق من أسعار السوق المحيطة
التحقق من خصائص متعددة بنفس الشروط. اختيار العقارات القريبة من المحطة، وعمر البناء، والمساحة، والمرافق، وعدد الطوابق، والاتجاه، وتجنب التركيز على العقارات الباهظة الثمن أو المنخفضة الأسعار.
4. فكر في البدائل
سوف تتقدم المناقشات بسهولة أكبر إذا كانت لديك خيارات متعددة للتفاوض، مثل الحفاظ على الإيجار الحالي، وزيادة الإيجار جزئيًا، وزيادة الإيجار على مراحل، وتعديل رسوم التجديد، ودمجها مع إصلاحات المعدات.
المواد التي يجب أن يقوم المالك/شركة الإدارة بإعدادها
إذا أراد المالك مراجعة الإيجار، فسوف يحتاج إلى تقديم تفسير يمكن للمستأجر أن يفهمه. سيكون من الأسهل على شركة الإدارة منع النزاعات إذا قامت بجمع المواد التالية قبل تقديم التوجيه.
| المواد | الغرض |
|---|---|
| قائمة الإيجارات لعقارات مماثلة في المنطقة المجاورة | مبينا الانحراف عن سعر السوق |
| الاتجاهات في الضرائب على الأصول الثابتة، وأقساط التأمين، وتكاليف الإدارة | يدل على زيادة العبء |
| تاريخ الإصلاح وخطط الإصلاح المستقبلية | إظهار الحاجة لصيانة المباني |
| تاريخ الإيجار الحالي | يظهر حالة التأجيل طويل الأجل |
| جدول مقارنة التنقيحات المقترحة | عرض خيارات الزيادات المقطوعة والخطوة بخطوة |
كيف تتواصل مهم أيضًا. فبدلاً من القول: «لقد تقرر الأمر»، ينبغي لنا أن نمضي قدماً بموقف «نرغب في مناقشة المراجعات على أساس هذا الأساس».
ماذا يحدث إذا لم نتمكن من الاتفاق
إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق بشأن زيادة المبلغ، فلا يتعين على المستأجر سوى دفع المبلغ الذي يراه مناسبًا حتى يتم الانتهاء من الحكم. ومع ذلك، إذا تم تحديد الزيادة لاحقًا على أنها مبررة، فقد يُطلب منك دفع النقص بالإضافة إلى الفائدة.
لهذا السبب، من المهم للمستأجرين الاستمرار في دفع الإيجار والاحتفاظ بسجلات الدفع. يجب على الملاك أن يكونوا حريصين على عدم الخلط بين الدفعات المتأخرة والنزاعات حول مبلغ الإيجار، وعدم المضي قدمًا في المطالب العاطفية أو مطالبات الإخلاء.
ينبغي تحديد مراجعات الإيجار من خلال الأخذ بعين الاعتبار مخاطر الإخلاء
بالنسبة لأصحاب العقارات، فإن زيادة الإيجار تزيد من الإيرادات. ومع ذلك، إذا خرج المستأجرون الجيدون بسبب ارتفاع الأسعار، فسوف تتحمل فترات شغور، وتكاليف الترميم، وتكاليف الإعلان، ورسوم السمسرة. يمكن أن تؤدي زيادة عدة آلاف من الين إلى 10000 ين شهريًا إلى تدهور الدخل والنفقات السنوية.
وينبغي النظر إلى مراجعات الإيجار ليس فقط من حيث الإيجار الشهري، ولكن أيضا بالتزامن مع معدلات الإشغال، والقدرة التنافسية للتوظيف، وخطط الإصلاح طويلة الأجل. خاصة بالنسبة للمستأجرين على المدى الطويل الذين ليس لديهم متأخرات ويعيشون بعناية، فمن المفيد النظر في التعديلات التدريجية دون الإصرار على مراجعة كاملة للسعر.
أريد أيضًا أن أقرأ
- ماذا لو زاد الإيجار بسبب التجديد؟ الشروط التي يمكن رفضها من قبل المستأجر وإجراءات التفاوض
- ما هو واجب رعاية المدير الجيد لتأجير العقارات؟ مخاطر الانتهاك والتدابير المضادة العملية التي يشرحها متخصصو الإدارة
- أهمية الإدارة المتكاملة والتشغيل الوسيط لتحسين معدل الإشغال
فلسفة INA وشركائها
مراجعة الإيجار هو موضوع يكشف بسهولة عن علاقة الثقة بين الملاك والمستأجرين. وحتى لو كان لزيادة الأسعار سبب مشروع، فإن عدم وجود تفسير يمكن أن يؤدي إلى عدم الثقة. من ناحية أخرى، على جانب المستأجر، سيكون من الصعب بناء الإجماع إذا رفض المستأجر ببساطة دون التحقق من الأسباب.
نحن نولي أهمية كبيرة للتعامل مع مراجعات الإيجار ليس كمسألة فوز أو خسارة، ولكن كتعديل للظروف التي ستسمح لنا بالحفاظ على المبنى ومواصلة العيش فيه براحة البال. إن البحث عن حل وسط يرضي المالك والمستأجر وشركة الإدارة من منظور طويل الأجل سيؤدي إلى إدارة مستقرة للإيجارات.
التعليمات
س: هل هناك حد لزيادة الإيجار؟
وبحسب القانون، لا يوجد حد أعلى ثابت لهذه النسبة. ومع ذلك، سيكون من الصعب قبول مبلغ غير متناسب مقارنة بسعر السوق المحيط أو الظروف الاقتصادية. السبب وملاءمة المبلغ مهم.
س: إذا رفضت زيادة الأسعار، هل يمكنني تجديد عقدي؟
في عقد الإيجار العادي، يجب وجود سبب وجيه لرفض التجديد. عدم موافقتك على زيادة الأسعار لا يعني أنه لا يمكنك التجديد على الفور. ومع ذلك، فإن هذا يختلف حسب الظروف الفردية، لذا إذا كان هناك نزاع كبير، فيرجى استشارة أحد الخبراء.
س: هل يمكنني طلب تخفيض الإيجار؟
يستطيع. لا تسمح المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمساكن بالزيادات فحسب، بل تسمح أيضًا بطلبات التخفيض. وتشمل الأسباب المحتملة انخفاض أسعار السوق المحيطة، وتدهور المعدات، وانخفاض قيمة البناء.
س. ما هي مدة الإشعار التي يجب على المُقرض تقديمها؟
بالإضافة إلى المدة القانونية الموحدة، من المهم أن ينص العقد على أن تكون هناك فترة تشاور عملية كافية. من المحتمل أن يسبب الإخطار الأحادي الجانب مباشرة قبل التجديد مشكلة، لذا يُنصح بإخطار مقدم الطلب في أقرب وقت ممكن مع المستندات الداعمة.
مرجع/استشهاد
