Les augmentations de loyer ne sont pas quelque chose que les propriétaires peuvent décider librement. Si le loyer actuel devient déraisonnable en raison de changements de prix, de la pression fiscale, des prix des immeubles, des prix du marché du quartier, etc., le propriétaire peut demander une augmentation. Toutefois, le locataire a également le droit de demander une réduction.
L’important est de savoir si l’augmentation du loyer doit être considérée comme une « demande », un « préavis » ou une « contrainte ». Légalement, il s'agit d'une demande d'augmentation ou de diminution du loyer sur la base de l'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers, et le montant approprié sera finalement déterminé par accord ou décision judiciaire.
Dans cet article, nous discuterons des raisons pour lesquelles les augmentations de loyer sont plus susceptibles d'être approuvées, des cas dans lesquels elles sont plus susceptibles d'être considérées comme déraisonnables, de ce que les locataires doivent faire et de la manière dont les propriétaires et les sociétés de gestion doivent procéder pour éviter les litiges.
Qu'est-ce qui détermine le loyer ?
Le loyer n’est pas déterminé uniquement par le montant demandé par le propriétaire. Ceci est déterminé par la possibilité de trouver un locataire sur le marché, si le bien immobilier est raisonnable par rapport à des biens similaires dans les environs et si l'état et les installations du bâtiment valent le loyer.
| Éléments | Impact sur le loyer | Exemples de documents de confirmation |
|---|---|---|
| Localisation | Distance de la gare, confort de vie, district scolaire, réaménagement | Exemples de recrutement environnants, exemples de contrats |
| Bâtiment | Âge, structure, résistance sismique, statut de gestion | Diagnostic du bâtiment, historique des réparations |
| Équipement | Climatiseur, chauffe-eau, boîte de livraison, internet | Enregistrement de mise à jour de l'équipement |
| Dépenses | Taxes foncières, primes d'assurance, frais de gestion, frais de réparation | Avis fiscaux, devis de réparation |
| Conditions du marché | Prix, offre et demande, propriétés concurrentes | Cotation sur portail, évaluation des sociétés de gestion |
Dans l'évaluation immobilière, des méthodes telles que la méthode d'estimation des coûts et la méthode de comparaison des cas de location sont utilisées. Pour les logements locatifs généraux, le point de départ pratique est souvent une comparaison avec des propriétés similaires dans le quartier.
Notion de demande d'augmentation/diminution prévue à l'article 32 de la loi sur les baux fonciers et constructibles
L'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers stipule que lorsque le loyer d'un immeuble devient inapproprié en raison des circonstances suivantes, les parties concernées peuvent demander une augmentation ou une diminution du loyer à l'avenir.
- Augmentation ou diminution des impôts et autres charges sur les terrains et les constructions
- Augmentation ou diminution des prix des terrains/constructions
- Autres changements dans la situation économique
- Comparaison avec les loyers d'immeubles similaires à proximité
En d’autres termes, l’approbation ou non d’une augmentation de prix n’est pas déterminée par « parce que le propriétaire souhaite l’augmenter » mais par « si le loyer actuel est objectivement déraisonnable ». De plus, s’il existe un accord spécial qui n’augmente pas le loyer pendant une certaine période, cet accord spécial aura préséance.
Cas dans lesquels des augmentations de prix sont susceptibles d'être approuvées
Les prix du marché environnant sont clairement en hausse
Si le loyer actuel est nettement inférieur à celui des propriétés situées à distance de marche de la même gare, ayant le même plan d'étage et appartenant à la même tranche d'âge, il sera plus probablement judicieux d'augmenter le prix pour le rapprocher du prix du marché. Cependant, le loyer demandé peut être plus élevé que le loyer contractuel, il ne suffit donc pas de simplement collecter des exemples coûteux sur les sites portails.
La charge fiscale et les coûts d'entretien augmentent
Les taxes foncières, les taxes d'urbanisme, les primes d'assurance incendie, les frais d'externalisation de la gestion et les coûts de réparation peuvent augmenter, et des ajustements de loyer peuvent être nécessaires pour entretenir le bâtiment. Le bailleur doit être en mesure d’expliquer la relation entre le fait de l’augmentation de la charge et le montant de l’augmentation de prix qu’il propose.
Il y aura des mises à jour des équipements et des améliorations de la valeur du bâtiment.
Si le confort pour les locataires ou la valeur de l'immeuble augmente en raison de rénovations des parties communes, d'ajout d'équipements de sécurité, d'installation de boîtes de livraison, de rénovations d'isolation, de mise à jour des équipements d'alimentation en eau chaude, etc., cela peut être un motif de révision de loyer. Cependant, l'entretien et les réparations normaux doivent être expliqués séparément des investissements générateurs de valeur.
Cas susceptibles d'être considérés comme injustes
Si la raison de l’augmentation du prix est vague, si le montant proposé est extrême ou si l’explication est unilatérale, il sera difficile de convaincre le locataire.
| Cas | Problème |
|---|---|
| Veut juste augmenter les profits | N'explique pas l'incommensurabilité objective |
| Vous voulez compenser l'échec d'investissement du bailleur | Il semble que le risque de gestion soit transféré à l'emprunteur |
| Les données du marché sont biaisées | Les cas d'offres à prix élevés constituent à eux seuls des preuves faibles |
| Les augmentations de prix sont trop fortes | Difficile de parvenir à un consensus, ce qui augmente le risque d'expulsion |
| Menacer de partir | Conduit facilement à des conflits et nuit aux relations de confiance |
La justification d’une augmentation de loyer peut être vue à la fois dans le motif et dans le montant. Même s’il y a une raison, si le montant est excessif, le montant total pourrait ne pas être raisonnable.
Que faire lorsqu'un locataire reçoit une notification
Les locataires ne sont pas obligés de tirer des conclusions hâtives même après avoir reçu un avis d’augmentation de prix. Tout d’abord, nous procéderons à l’enregistrement et à la confirmation de la base.
1. Vérifiez le contrat
Vérifiez la clause de révision du loyer, la clause de renouvellement, s'il s'agit d'un bail régulier ou à durée déterminée et s'il existe une convention particulière de report du loyer. Dans le cas d'un contrat de location à durée déterminée, un nouveau loyer peut être présenté comme condition de renouvellement du contrat à l'expiration du contrat, la modalité est donc différente de celle d'un contrat de location régulier.
2. Demandez par écrit la raison de l'augmentation du prix
Si vous communiquez uniquement par téléphone, votre compréhension sera différente par la suite. Veuillez demander la raison, le montant, la date de début applicable et les pièces justificatives par courrier électronique ou par écrit.
3. Vérifiez les prix du marché environnant
Vérifiez plusieurs propriétés avec les mêmes conditions. Choisissez des propriétés proches de la gare, de l'âge du bâtiment, de la superficie, des équipements, du nombre d'étages et de l'orientation, et évitez de vous concentrer sur des propriétés extrêmement chères ou à bas prix.
4. Envisagez des alternatives
Les discussions avanceront plus facilement si vous disposez de plusieurs options de négociation, comme le maintien du loyer actuel, l'augmentation partielle du loyer, l'augmentation du loyer par étapes, l'ajustement des frais de renouvellement et la combinaison avec des réparations d'équipement.
Documents qui doivent être préparés par le propriétaire/la société de gestion
Si le propriétaire souhaite réviser le loyer, il devra fournir une explication que le locataire pourra comprendre. Il sera plus facile pour la société de gestion de prévenir les litiges si elle rassemble les éléments suivants avant de fournir des conseils.
| Matériaux | Objectif |
|---|---|
| Liste des locations de biens similaires aux alentours | Indiquer l'écart par rapport au prix du marché |
| Tendances des impôts sur les immobilisations, des primes d'assurance et des frais de gestion | Indique une charge accrue |
| Historique des réparations et plans de réparation futurs | Montrer la nécessité d'entretenir les bâtiments |
| Historique du loyer actuel | Affiche l'état du report à long terme |
| Tableau comparatif des révisions proposées | Affichage des options d'augmentation forfaitaire et progressive |
La façon dont vous communiquez est également importante. Plutôt que de dire : « Cela a été décidé », nous devrions aller de l'avant avec une attitude de « Nous aimerions discuter des révisions sur cette base ».
Que se passe-t-il si nous ne parvenons pas à nous mettre d'accord
Si aucun accord ne peut être trouvé concernant une augmentation du montant, le locataire n'est tenu de payer que le montant qu'il juge approprié jusqu'à ce que le jugement soit finalisé. Toutefois, si une augmentation s’avère ultérieurement justifiée, vous pourriez devoir payer le déficit plus les intérêts.
Pour cette raison, il est important que les locataires continuent de payer leur loyer et conservent des registres de paiement. Les propriétaires doivent veiller à ne pas confondre les paiements en souffrance avec des litiges sur le montant du loyer, et à ne pas procéder à des demandes émotionnelles ou à des demandes d'expulsion.
Les révisions de loyer doivent être déterminées en tenant compte du risque d'expulsion
Pour les propriétaires, augmenter le loyer augmente les revenus. Cependant, si de bons locataires déménagent en raison de hausses de prix, vous devrez supporter des périodes d'inoccupation, des frais de restauration, des frais de publicité et des frais de courtage. Une augmentation de plusieurs milliers de yens à 10 000 yens par mois peut entraîner une détérioration des revenus et dépenses annuels.
Les révisions de loyer doivent être considérées non seulement en termes de loyer mensuel, mais également en conjonction avec les taux d'occupation, la compétitivité du recrutement et les plans de réparation à long terme. Surtout pour les locataires de longue durée qui n’ont pas d’arriérés et vivent prudemment, il vaut la peine d’envisager des ajustements progressifs sans insister sur une révision complète des prix.
Je veux aussi lire
- Et si le loyer augmente à cause d'un renouvellement ? Conditions pouvant être refusées par le locataire et modalités de négociation
- Quel est le devoir de diligence d'un bon gestionnaire d'immeubles locatifs ? Risques de violation et contre-mesures pratiques expliquées par des professionnels de la gestion
- Importance de la gestion intégrée et du fonctionnement intermédiaire pour améliorer le taux d'occupation
Philosophie de l'INA&Associés
La révision des loyers est un thème qui révèle facilement la relation de confiance entre propriétaires et locataires. Même si une augmentation de prix a une raison légitime, le manque d’explication peut conduire à la méfiance. En revanche, du côté des locataires, il sera difficile de parvenir à un consensus si le locataire refuse tout simplement sans vérifier les motifs.
Nous accordons de l'importance à traiter les révisions de loyer non pas comme une question de gain ou de perte, mais comme un ajustement aux conditions qui nous permettront d'entretenir l'immeuble et de continuer à y vivre en toute sérénité. La recherche d’un compromis qui satisfasse le propriétaire, le locataire et la société de gestion dans une perspective à long terme mènera à une gestion locative stable.
FAQ
Q. Y a-t-il une limite à l'augmentation du loyer ?
Selon la loi, il n’y a pas de plafond fixe pour ce pourcentage. Il sera toutefois difficile d’accepter un montant disproportionné par rapport au prix du marché ou aux circonstances économiques. La raison et le caractère approprié du montant sont importants.
Q. Si je refuse l'augmentation de prix, puis-je renouveler mon contrat ?
Dans un contrat de location normal, un motif valable est requis pour refuser le renouvellement. Ce n’est pas parce que vous n’êtes pas d’accord avec l’augmentation de prix que vous ne pouvez pas renouveler votre abonnement immédiatement. Toutefois, cela varie en fonction des circonstances individuelles. En cas de litige important, veuillez consulter un expert.
Q. Puis-je demander une réduction de loyer ?
peut. L'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers autorise non seulement des augmentations mais également des demandes de diminutions. Les motifs possibles incluent une baisse des prix du marché environnant, une détérioration des équipements et une baisse de la valeur des bâtiments.
Q. Quel délai de préavis le bailleur doit-il donner ?
Outre le délai légal uniforme, il est important que le contrat le stipule et qu'il y ait un délai de consultation pratique suffisant. Une notification unilatérale juste avant le renouvellement est susceptible de causer des problèmes, il est donc conseillé d'en informer le demandeur le plus tôt possible, accompagné des pièces justificatives.
Référence/Citation
