이것은 일본에서 본인 또는 친족이 사는 주택을 구입하는 모기지를 설명하는 기사입니다. 일본의 모기지에서는 매장 표시 기준 금리에서 계약 조건에 따른 인하 폭을 뺀 적용 금리를 나타내므로 광고가 낮은 숫자만으로는 상환 조건을 비교할 수 없습니다. 해외에서 일반적인 「표시된 금리 그 자체를 비교한다」견해와는 달리, 기준 금리·인하폭·기간 종료 후의 조건을 한 쌍으로 확인할 필요가 있습니다. 게다가 일본의 거주용 모기지는 원칙적으로 투자용 물건에는 사용할 수 없고, 수익 물건의 대출과는 심사와 상품성이 다릅니다.
임대 관리 위탁 계약의 체크리스트 | 관리 회사와 계약하기 전에 확인해야 할 6 가지 항목
임대 물건의 관리를 관리 회사에 위탁할 때는, 관리료보다 먼저, 업무 범위·금전 관리·수선 승인·보고·해약시의 인계를 확인하는 것이 중요합니다. 본문은 국토교통성의 임대주택관리업법 포털과 표준관리수탁계약서에 근거해, 오너가 계약전에 판단해야 할 항목을 실무순으로 정리하고 있습니다.
이 기사의 포인트
- 관리위탁계약에서는 모집·집금·체납 대응·수선 어디까지를 위탁할지를 별표까지 확인합니다.
- 수령 임대료 등은 관리회사의 고유재산과 나누어 관리되며 정기보고 내용도 계약 전에 확인합니다.
- 수선은 '얼마까지라면 사전승인 없이 실시할 수 있는가'를 금액과 연락방법으로 결정합니다.
- 해지시 필요한 입주자 정보, 열쇠, 예금, 수선 이력의 인계를 계약시부터 설계합니다.
임대 관리 위탁 계약서란 무엇입니까?
임대 관리 위탁 계약서는, 임대 주택의 유지 보전이나 집세 등의 금전 관리를, 소유자가 관리 회사에 위탁할 때의 계약입니다. 국토교통성의 「임대 주택 표준 관리 수탁 계약서」는, 거주용 임대 주택의 관리에 공통되는 표준적인 내용을 나타냅니다만, 물건이나 위탁 범위에 맞추어 내용을 조정해 사용하는 전제입니다.
관리 위탁과 서브리스는 별도의 계약입니다. 관리 위탁에서는 일반적으로 임대차 계약의 대주는 소유자인 채로 관리 회사는 위탁된 업무를 담당합니다. 서브리스는 사업자가 물건을 빌려 전대하는 구조입니다. 서브리스 계약의 위험과 확인 사항도 확인해 주십시오.
왜 중요 사항 설명과 계약서를 나누어 확인합니까?
임대주택관리업법에서는 등록을 받은 관리업자에게 계약체결전의 서면교부·설명과 계약체결시의 서면교부가 요구됩니다. 계약서에 서명을 서두르는 것이 아니라, 구체적인 업무 내용과 실시 방법, 비용의 별표를 수중에 두어 읽습니다.
국토교통성은, 오너가 판단할 수 있도록, 설명으로부터 체결까지 대체로 1주일 정도를 두는 것을 추벽지하고 있습니다. 타인 소유의 임대 주택을 200호 이상 관리하는 사업자에게는 등록이 의무화되어 있습니다만, 등록의 유무뿐만 아니라, 담당 체제와 보고 방법도 확인합시다.
관리 위탁 계약서에서 확인해야 할 6 개 항목
1. 업무 범위와 대응 시간
모집, 입주 심사, 갱신·해약, 체납 독촉, 불만 대응, 순회, 설비 점검의 어디까지를 위탁하는지를 별표로 확인합니다. 야간・휴일의 1차 대응뿐인지, 오너에의 보고까지 포함할지도 명확하게 합니다.
2. 집세 등의 분별관리와 송금일
집세, 공익비, 돈을 무엇으로 나누어 관리하고 언제 송금할지 확인합니다. 등록업자에게는 임대료 등의 분별관리가 의무화되어 있습니다. 송금 명세서에서 공실, 체납, 공제 비용을 쫓는 것이 실무상의 요점입니다.
3. 관리 비용 및 추가 비용
월액 관리료 외, 모집시의 광고료, 갱신·해약 사무, 열쇠 교환, 순회, 긴급 대응, 송금 수수료를 일람으로 합니다. 임대 관리 수수료와 업무 범위를 비교의 기초로 해 주세요.
4. 수리 승인 금액 및 주문 방법
누수나 온수기 고장에서는 초동이 늦을수록 손해가 퍼집니다. 한편, 견적을 보지 않고 고액 공사가 진행되는 것도 피해야합니다. 긴급시의 상한액, 통상 수선의 견적·사전 승인, 연락 수단과 보고 기한을 결정합니다.
5. 정기 보고서 내용
등록업자에게는 업무 실시 상황 등의 정기보고가 요구됩니다. 월별 보고에 입출금, 체납, 공실, 불만, 수선, 다음 달의 판단 사항이 포함되는지 확인합시다.
6. 계약 기간, 해지, 인계
관리회사를 변경할 때는 입주자에게 통지, 열쇠, 계약서, 예치금, 수선이력, 미해결사항을 인계합니다. 해약 예고 뿐만이 아니라, 자료 일람, 인도일, 송금의 마감일을 계약시부터 결정합니다. 임대 관리 회사를 변경하는 절차도 참조하십시오.
문제를 방지하기 위해 계약 전에 무엇을 질문해야합니까?
집세 체납, 야간 누수, 퇴거 시 견적, 장기 공실 모집 조건 변경을 예로 누가 언제 소유자에게 연락하고 누가 지출을 결정할지 질문합니다. 회답이 구두만이라면, 계약서·별표·운용 자료의 어디에 반영되는지를 확인합니다.
INA의 견해 | 관리료가 아니라 판단이 늦지 않는 구조를 선택한다
좋은 관리 위탁 계약은 문제가 발생하지 않는다고 약속하는 서류가 아닙니다. 연락이 들어왔을 때의 초동, 오너에게의 보고, 지출의 승인을 먼저 결정하는 서류입니다. 요금뿐만 아니라 월간 보고에서 필요한 판단을 계속할 수 있는 체제인지를 확인하는 것이 장기 임대 경영을 지킵니다.
요약
- 관리 위탁 계약은 업무 범위와 판단의 분담을 결정하는 계약입니다.
- 중요사항 설명, 계약서, 별표, 비용표를 나누어 확인합니다.
- 분별관리, 송금, 수선승인, 정기보고는 구체적인 운용까지 확인합니다.
- 해약시의 인계를 계약전에 결정하면 변경시의 혼란을 방지합니다.
자주 묻는 질문
관리 위탁 계약서는 표준 형식을 그대로 사용하면 좋습니까?
표준 서식은 확인의 토대입니다만, 물건의 규모, 위탁 범위, 비용, 긴급시 대응에 맞추어 내용을 확인·조정할 필요가 있습니다.
관리 회사가 등록 업체인지 확인할 수 있습니까?
확인할 수 있습니다. 국토교통성의 임대주택관리업법 포털등에서 확인해, 아울러 담당 체제, 보고 내용, 긴급시의 연락처도 확인합시다.
수선은 관리 회사에 맡겨 둘 수 있습니까?
긴급 대응은 맡길 필요가 있습니다만, 통상 수선은 사전 승인액, 견적, 보고 기한을 계약으로 결정하는 것이 중요합니다.
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인용 · 참고 자료
