Mieterhöhungen können Vermieter nicht frei entscheiden. Wird die aktuelle Miete aufgrund von Änderungen der Preise, der Steuerlast, der Baupreise, der Nachbarschaftsmarktpreise etc. unangemessen, kann der Vermieter eine Erhöhung verlangen. Der Mieter hat jedoch auch das Recht, eine Minderung zu verlangen.
Entscheidend ist, ob die Mieterhöhung als „Anfrage“, „Kündigung“ oder „Zwang“ behandelt werden soll. Rechtlich handelt es sich hierbei um einen Antrag auf Erhöhung oder Herabsetzung der Miete auf der Grundlage von Artikel 32 des Gesetzes über die Verpachtung von Grundstücken und Häusern. Der angemessene Betrag wird letztlich durch eine Vereinbarung oder eine gerichtliche Entscheidung festgelegt.
In diesem Artikel gehen wir auf die Gründe ein, warum Mieterhöhungen eher genehmigt werden, in welchen Fällen sie eher als unangemessen angesehen werden, was Mieter tun sollten und wie Vermieter und Verwaltungsgesellschaften vorgehen sollten, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Was bestimmt die Miete?
Der Mietpreis wird nicht allein durch die vom Vermieter geforderte Höhe bestimmt. Maßgeblich hierfür ist, ob ein Mieter auf dem Markt zu finden ist, ob die Immobilie im Vergleich zu ähnlichen Objekten in der Umgebung preiswert ist und ob der Zustand und die Ausstattung des Gebäudes die Miete wert sind.
| Elemente | Auswirkungen auf die Miete | Beispiele für Bestätigungsdokumente |
|---|---|---|
| Standort | Bahnhofsentfernung, Wohnkomfort, Schulbezirk, Sanierung | Umliegende Rekrutierungsbeispiele, Vertragsbeispiele |
| Gebäude | Alter, Struktur, Erdbebensicherheit, Managementstatus | Gebäudediagnose, Reparaturhistorie |
| Ausrüstung | Klimaanlage, Warmwasserbereiter, Lieferbox, Internet | Geräteaktualisierungsdatensatz |
| Ausgaben | Grundsteuern, Versicherungsprämien, Verwaltungsgebühren, Reparaturkosten | Steuerbescheide, Reparaturkostenvoranschläge |
| Marktbedingungen | Preise, Angebot und Nachfrage, konkurrierende Immobilien | Portaleintrag, Bewertung der Verwaltungsgesellschaft |
Bei der Immobilienbewertung kommen Methoden wie Kostenschätzverfahren und Mietfallvergleichsverfahren zum Einsatz. Bei allgemeinen Mietwohnungen ist der praktische Ausgangspunkt oft ein Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Nachbarschaft.
Konzept des Erhöhungs-/Verringerungsantrags gemäß Artikel 32 des Grundstücks- und Gebäudepachtgesetzes
Artikel 32 des Grundstücks- und Hauspachtgesetzes sieht vor, dass die betroffenen Parteien künftig eine Erhöhung oder Senkung der Miete beantragen können, wenn die Miete eines Gebäudes aufgrund der folgenden Umstände unangemessen wird.
- Erhöhung oder Senkung der Steuern und sonstigen Belastungen von Grundstücken und Gebäuden
- Erhöhung oder Senkung der Grundstücks-/Gebäudepreise
- Sonstige Änderungen der wirtschaftlichen Umstände
- Vergleich mit Mieten ähnlicher Gebäude in der Umgebung
Ob eine Preiserhöhung genehmigt wird oder nicht, kommt mit anderen Worten nicht darauf an, „weil der Vermieter sie erhöhen will“, sondern darauf, „ob die aktuelle Miete objektiv unangemessen ist“. Liegt darüber hinaus eine Sondervereinbarung vor, die die Miete für einen bestimmten Zeitraum nicht erhöht, hat diese Sondervereinbarung Vorrang.
Fälle, in denen Preiserhöhungen wahrscheinlich genehmigt werden
Die Preise auf dem umliegenden Markt steigen deutlich
Wenn die aktuelle Miete deutlich niedriger ist als bei Objekten, die in fußläufiger Entfernung zum gleichen Bahnhof liegen, den gleichen Grundriss haben und in der gleichen Altersgruppe sind, wird es eher sinnvoll sein, den Preis anzuheben, um ihn dem Marktpreis anzunähern. Allerdings kann die Angebotsmiete höher sein als die Vertragsmiete, sodass es nicht ausreicht, nur hochpreisige Beispiele auf Portalseiten zu sammeln.
Steuerlast und Wartungskosten steigen
Grundsteuern, Stadtplanungssteuern, Feuerversicherungsprämien, Management-Outsourcing-Gebühren und Reparaturkosten können steigen, und zur Instandhaltung des Gebäudes können Mietanpassungen erforderlich sein. Der Vermieter muss in der Lage sein, den Zusammenhang zwischen der Tatsache der erhöhten Belastung und der Höhe der von ihm angebotenen Preiserhöhung zu erläutern.
Es wird Ausrüstungsaktualisierungen und Gebäudewertverbesserungen geben.
Steigt der Komfort für die Mieter oder der Wert des Gebäudes durch Renovierungen von Gemeinschaftsräumen, den Einbau von Sicherheitseinrichtungen, die Installation von Lieferkästen, Renovierungen der Isolierung, Modernisierung der Warmwasserversorgungsanlagen usw., kann dies ein Grund für eine Mietzinsanpassung sein. Allerdings sind normale Wartungen und Reparaturen getrennt von wertsteigernden Investitionen zu erläutern.
Fälle, die wahrscheinlich als unfair angesehen werden
Ist der Grund für die Preiserhöhung vage, die gebotene Höhe extrem oder die Begründung einseitig, wird es schwierig, den Mieter zu überzeugen.
| Fall | Problem |
|---|---|
| Will nur den Gewinn steigern | Erklärt nicht die objektive Inkommensurabilität |
| Sie möchten den Investitionsausfall des Vermieters kompensieren | Es scheint, dass das Managementrisiko auf den Kreditnehmer verlagert wird |
| Marktdaten sind voreingenommen | Allein Fälle von hochpreisigen Angeboten sind schwache Beweise |
| Preissteigerungen sind zu stark | Es ist schwierig, einen Konsens zu erzielen, und das Risiko einer Zwangsräumung steigt |
| Droht zu gehen | Führt leicht zu Konflikten und schädigt Vertrauensverhältnisse |
Die Berechtigung einer Mieterhöhung lässt sich sowohl im Grund als auch in der Höhe erkennen. Selbst wenn es einen Grund dafür gibt, ist der volle Betrag möglicherweise nicht angemessen, wenn der Betrag zu hoch ist.
Was tun, wenn ein Mieter eine Benachrichtigung erhält?
Mieter müssen auch nach Bekanntgabe einer Preiserhöhung keine voreiligen Schlüsse ziehen. Zunächst werden wir mit der Erfassung und Bestätigung der Basis fortfahren.
1. Überprüfen Sie den Vertrag
Prüfen Sie die Mietzinsrevisionsklausel, die Mietverlängerungsklausel, ob es sich um einen regulären oder befristeten Mietvertrag handelt und ob eine Sondervereinbarung zur Stundung der Miete besteht. Bei einem befristeten Mietvertrag kann bei Vertragsende eine Neumiete als Bedingung für eine Vertragsverlängerung vorgelegt werden, sodass sich die Regelung von der eines regulären Mietvertrags unterscheidet.
2. Erfragen Sie schriftlich den Grund für die Preiserhöhung
Wenn Sie nur über das Telefon kommunizieren, wird Ihr Verständnis später anders sein. Bitte fordern Sie den Grund, den Betrag, das gültige Startdatum und unterstützende Materialien per E-Mail oder schriftlich an.
3. Überprüfen Sie die umliegenden Marktpreise
Überprüfen Sie mehrere Eigenschaften mit den gleichen Bedingungen. Wählen Sie Immobilien in der Nähe des Bahnhofs, des Gebäudealters, der Fläche, der Ausstattung, der Anzahl der Stockwerke und der Ausrichtung und vermeiden Sie es, sich auf extrem teure oder preisgünstige Immobilien zu konzentrieren.
4. Erwägen Sie Alternativen
Die Verhandlungen verlaufen einfacher, wenn Sie mehrere Verhandlungsmöglichkeiten haben, z. B. die Beibehaltung der aktuellen Miete, eine teilweise Erhöhung der Miete, eine schrittweise Erhöhung der Miete, eine Anpassung der Verlängerungsgebühren und die Kombination mit Gerätereparaturen.
Materialien, die vom Vermieter/der Verwaltungsgesellschaft vorbereitet werden sollten
Möchte der Vermieter die Miete ändern, muss er eine für den Mieter verständliche Begründung vorlegen. Für die Verwaltungsgesellschaft ist es einfacher, Streitigkeiten vorzubeugen, wenn sie vor der Beratung die folgenden Materialien zusammenstellt.
| Materialien | Zweck |
|---|---|
| Mietpreisliste für ähnliche Objekte in der Umgebung | Angabe der Abweichung vom Marktpreis |
| Trends bei Anlagesteuern, Versicherungsprämien und Verwaltungskosten | Zeigt eine erhöhte Belastung an |
| Reparaturhistorie und zukünftige Reparaturpläne | Den Bedarf an Gebäudeinstandhaltung aufzeigen |
| Verlauf der aktuellen Miete | Zeigt den Status der langfristigen Verschiebung |
| Vergleichstabelle der vorgeschlagenen Überarbeitungen | Optionen für pauschale und stufenweise Erhöhungen anzeigen |
Wichtig ist auch, wie Sie kommunizieren. Anstatt zu sagen: „Es ist entschieden“, sollten wir mit der Haltung voranschreiten: „Auf dieser Grundlage möchten wir Überarbeitungen besprechen.“
Was passiert, wenn wir uns nicht einigen können?
Kommt keine Einigung über eine Erhöhung des Betrages zustande, ist der Mieter bis zur Rechtskraft des Urteils nur zur Zahlung des ihm angemessen erscheinenden Betrages verpflichtet. Wenn sich jedoch später herausstellt, dass eine Erhöhung gerechtfertigt ist, müssen Sie möglicherweise den Fehlbetrag zuzüglich Zinsen zahlen.
Aus diesem Grund ist es für Mieter wichtig, weiterhin Miete zu zahlen und Zahlungsaufzeichnungen zu führen. Vermieter müssen darauf achten, Zahlungsrückstände nicht mit Streitigkeiten über die Höhe der Miete zu verwechseln und nicht mit emotionalen Forderungen oder Räumungsforderungen vorzugehen.
Mietanpassungen sollten unter Berücksichtigung des Räumungsrisikos festgelegt werden
Für Vermieter führt eine Erhöhung der Miete zu höheren Einnahmen. Sollten jedoch gute Mieter aufgrund von Preissteigerungen ausziehen, fallen für Sie Leerstandszeiten, Sanierungskosten, Werbekosten und Maklergebühren an. Eine Erhöhung um mehrere Tausend Yen auf 10.000 Yen pro Monat kann zu einer Verschlechterung der jährlichen Einnahmen und Ausgaben führen.
Mietanpassungen sollten nicht nur im Hinblick auf die monatliche Miete betrachtet werden, sondern auch im Zusammenhang mit der Auslastung, der Wettbewerbsfähigkeit bei der Personalbeschaffung und langfristigen Reparaturplänen. Gerade für Langzeitmieter, die keine Zahlungsrückstände haben und sorgfältig wohnen, lohnt es sich, schrittweise Anpassungen in Betracht zu ziehen, ohne auf einer vollständigen Preisrevision zu bestehen.
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Die Philosophie von INA&Associates
Die Mietzinsrevision ist ein Thema, das das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter deutlich macht. Auch wenn eine Preiserhöhung einen berechtigten Grund hat, kann mangelnde Begründung zu Misstrauen führen. Andererseits wird es auf Mieterseite schwierig, einen Konsens zu erzielen, wenn der Mieter ohne Prüfung der Begründung einfach ablehnt.
Wir legen Wert darauf, Mietanpassungen nicht als eine Frage von Gewinn oder Niederlage zu behandeln, sondern als eine Anpassung an die Bedingungen, die es uns ermöglichen, das Gebäude zu erhalten und dort beruhigt weiterzuleben. Die Suche nach einem Kompromiss, der Vermieter, Mieter und Verwaltungsgesellschaft langfristig zufriedenstellt, führt zu einer stabilen Mietverwaltung.
FAQ
F. Gibt es eine Grenze für die Mieterhöhung?
Laut Gesetz gibt es keine feste Obergrenze für den Prozentsatz. Es wird jedoch schwierig sein, einen Betrag zu akzeptieren, der im Vergleich zum Marktpreis oder den wirtschaftlichen Umständen unverhältnismäßig ist. Wichtig sind der Grund und die Angemessenheit der Höhe.
F. Kann ich meinen Vertrag verlängern, wenn ich die Preiserhöhung ablehne?
In einem normalen Mietvertrag ist für die Ablehnung einer Verlängerung ein triftiger Grund erforderlich. Nur weil Sie mit der Preiserhöhung nicht einverstanden sind, heißt das nicht, dass Sie nicht sofort verlängern können. Dies hängt jedoch von den individuellen Umständen ab. Bei größeren Streitigkeiten wenden Sie sich bitte an einen Experten.
F. Kann ich eine Mietminderung beantragen?
dürfen. Artikel 32 des Grundstücks- und Hauspachtgesetzes erlaubt nicht nur Erhöhungen, sondern auch Anträge auf Kürzungen. Mögliche Gründe sind ein Rückgang der umliegenden Marktpreise, eine Verschlechterung der Ausstattung und ein Rückgang des Gebäudewerts.
F. Wie lange sollte der Vermieter eine Kündigungsfrist einhalten?
Wichtig ist neben der gesetzlichen Einheitsfrist auch die vertragliche Regelung und eine ausreichende praktische Beratungsfrist. Eine einseitige Benachrichtigung unmittelbar vor der Verlängerung kann zu Problemen führen. Daher ist es ratsam, den Antragsteller so schnell wie möglich zu benachrichtigen und ihm Belege beizufügen.
Referenz/Zitat
