La solicitud de aumento/disminución del alquiler es un sistema en el que el propietario o inquilino solicita un aumento o disminución del alquiler en el futuro cuando el alquiler actual se vuelve inapropiado debido a cambios en las circunstancias después de la firma del contrato.
La base es el artículo 32 de la Ley de arrendamiento de terrenos y viviendas. El propietario puede solicitar un aumento y el inquilino puede solicitar una disminución. En otras palabras, este no es un derecho del propietario ni un derecho del inquilino. Se trata de un sistema para revisar los alquileres de los contratos cuando cambian los impuestos sobre los activos fijos, los precios del suelo y de la construcción, las circunstancias económicas, los precios del mercado vecinal, etc.
En este artículo resumiremos las condiciones bajo las cuales se permiten solicitudes de aumento o disminución del alquiler, la relación con acuerdos especiales, procedimientos prácticos y qué hacer si no se puede llegar a un acuerdo.
Base para solicitar aumento/disminución del alquiler
El artículo 32 de la Ley de arrendamiento de terrenos y viviendas estipula que si el alquiler de un edificio resulta inapropiado debido a las siguientes circunstancias, las partes interesadas pueden solicitar un aumento o una disminución del alquiler en el futuro.
- Aumento o disminución de impuestos y otras cargas sobre terrenos y edificios.
- Aumento o disminución de los precios del terreno/edificación.
- Otros cambios en las circunstancias económicas.
- Comparación con alquileres de edificios similares en los alrededores
Lo importante aquí es que no basta con desear que las cosas sean más caras o más baratas. Se requerirán documentos que demuestren que el alquiler actual se ha vuelto objetivamente inadecuado.
Casos en los que es probable que se apruebe la solicitud de aumento
La solicitud de aumento del propietario se basa en las siguientes circunstancias:
| Caso | Ejemplo de evidencia |
|---|---|
| Los precios del mercado circundante han aumentado | Ejemplos de contratación y cierre de propiedades similares en los alrededores |
| El impuesto sobre activos fijos/impuesto urbanístico ha aumentado | Aviso de pago de impuestos, materiales de cambio de evaluación |
| Los costos de mantenimiento de edificios han aumentado | Estimaciones de reparación y tendencias de costes de gestión |
| Valor incrementado por renovación de equipos | Registros de construcción, materiales de renovación de equipos |
| Aplazamiento del alquiler a largo plazo | Contratos pasados, historial de alquileres |
A la hora de solicitar un aumento, es importante la selección de materiales de mercado. Incluso si recopila sólo casos de alto reclutamiento, su poder de persuasión será débil. Debe comparar propiedades con distancia de estación, antigüedad de construcción, área, instalaciones y número de pisos similares, y explicar la relación con el precio de venta.
Casos en los que es probable que se conceda la solicitud de reducción
Al solicitar una reducción por parte del inquilino, es necesario demostrar que el alquiler actual es demasiado alto en comparación con el precio del mercado circundante y el estado del edificio.
| Caso | Ejemplo de evidencia |
|---|---|
| Los precios del mercado circundante han caído | Información de alquiler de propiedades similares en los alrededores |
| Edificios y equipamientos deteriorados | Registros y fotografías de reparaciones inacabadas |
| Menor comodidad | Instalaciones circundantes cerradas, cambios en el entorno del tráfico |
| Parcialmente inutilizable | Registros de fugas de agua, obras de construcción y daños por desastres |
| Contratación más económica disponible en el mismo edificio | Materiales de contratación para el mismo condominio/apartamento |
Por parte del inquilino, el simple hecho de que el hogar tenga dificultades financieras no es motivo suficiente para una reducción según el sistema. Es necesario explicar que el alquiler en sí se ha vuelto excesivo.
Relación con acuerdos especiales
El artículo 32 de la Ley de arrendamiento de terrenos y viviendas establece que si existe un acuerdo especial para no aumentar el alquiler durante un período determinado, se deberá cumplir esa disposición. En otras palabras, puede ser válido un acuerdo especial que no "aumente el monto durante un período determinado".
Por otro lado, la eficacia de los acuerdos especiales que excluyen al inquilino de solicitar una reducción es un problema porque resultan desventajosos para el inquilino. Incluso si hay una cláusula sobre la revisión del alquiler en el contrato, es necesario comprobar la cláusula y las circunstancias individuales.
| Acuerdo especial | Concepto |
|---|---|
| Sin aumento durante un período de tiempo determinado | Puede ser eficaz |
| Ninguna solicitud de reducción | Puede suponer un problema una cláusula especial que resulte desventajosa para el inquilino |
| Consultar regularmente | Se convierte en la base de la obligación de consultar |
| Aumentar automáticamente el importe en un determinado porcentaje | Comprueba la relación con la dignidad real |
Flujo del procedimiento
Las solicitudes de aumentos o reducciones del alquiler no son un sistema que acuda inmediatamente a los tribunales. Por lo general, preparamos materiales, expresamos nuestras intenciones, negociamos y procedemos a la mediación o litigio si es necesario.
1. Reúna materiales de evidencia
Organizaremos datos de precios de mercado, carga fiscal, costos de reparación, condiciones del edificio, contrato e historial de alquiler anterior. Si realiza una solicitud sin proporcionar materiales, será difícil convencer a la otra parte.
2. Exprese sus intenciones por escrito
Le notificaremos por escrito nuestra intención de solicitar un aumento o disminución. Al utilizar el correo certificado, puede proporcionar evidencia de cuándo y qué tipo de notificación se envió.
3. Negociar entre las partes
Discutiremos el monto propuesto, la fecha de inicio de la aplicación, las revisiones por etapas, la combinación con las reparaciones del equipo, etc. Si llegamos a un acuerdo, redactaremos un memorando o un acuerdo de cambio.
4. Solicitud de mediación civil
Si no se puede llegar a un acuerdo, las disputas sobre aumentos o reducciones de alquiler deben, en principio, pasar por una mediación. Durante la mediación, un mediador trabajará con usted para clasificar los materiales y las circunstancias del precio de mercado.
5. Confirmar con demanda
Si no se puede llegar a un acuerdo a través de la mediación, procederemos a una demanda para confirmar el importe del aumento o disminución del alquiler. Es posible que se requiera una tasación de bienes raíces, lo que puede llevar mucho tiempo y ser costoso.
Renta y liquidación de diferencias hasta acuerdo
Si no se llega a un acuerdo sobre la solicitud de aumento, el inquilino está obligado a pagar la cantidad que estime procedente hasta que se adopte una decisión judicial que amerite el aumento. Sin embargo, si el tribunal considera justificado el aumento y existe una deficiencia, deberá pagarlo con intereses.
En el caso de solicitud de reducción, el propietario puede solicitar la cantidad que considere oportuna, y si la reducción se considera justificada judicialmente, el exceso recibido le será devuelto con intereses.
Como se puede ver en este mecanismo, cuando se solicita un aumento o una disminución, no se trata de "lo que tú digas gana". Cuando finalmente se determina el monto adecuado, es un sistema el que liquida el exceso y el déficit.
Materiales que deben preparar propietarios e inquilinos
| Posición | Materiales de preparación |
|---|---|
| Propietario | Tendencias de carga fiscal, costos de reparación, precios de mercado circundantes, historial de renovación de equipos, historial de alquileres |
| Arrendatario | Precios del mercado circundante, registros de deterioro de edificios, contratación dentro del mismo inmueble, registros de piezas inutilizables |
| Ambas partes | Contratos, explicaciones de asuntos importantes, memorandos pasados, registros de pagos |
La documentación es a la vez un arma de negociación y un lenguaje común para evitar confrontaciones emocionales. Cuantos más números y hechos tenga, más fácil será encontrar puntos en común.
Errores prácticos
Al solicitar un aumento o disminución del alquiler, en lugar de insistir en un aumento o disminución total, podemos aceptar una combinación de revisiones graduales y mejoras de las instalaciones.
| Consejos | Casos adecuados |
|---|---|
| Parcialmente revisado | Hay diferencia de mercado, pero el monto ofertado es grande |
| Revisión gradual | El aumento único de la carga es grande |
| Revisado al actualizar | Quiero organizar el horario |
| Renovación y ambientación de equipos | Aclarar el valor acorde al alquiler |
| Mantener el status quo + fijar fecha de renegociación | La evidencia aún es débil |
Las revisiones de alquiler son ajustes que se realizan a medida que continúa la relación contractual. Si un enfoque firme resulta en desalojo o litigio, se incurrirán en costos tanto para el propietario como para el inquilino.
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Filosofía de INA&Asociados
Solicitar un aumento o disminución del alquiler no es sólo un ordenamiento jurídico, sino también una ocasión para ajustar la relación de confianza entre propietario e inquilino. Los aumentos de precios infundados o las solicitudes unilaterales de reducciones son indeseables por ambas partes.
Ponemos énfasis en buscar un alquiler que sea aceptable a largo plazo, mientras analizamos los precios de mercado, las cargas fiscales, las reparaciones, el valor del edificio y los beneficios de la ocupación continua en la misma tabla. Tomar decisiones que tengan en cuenta no sólo las diferencias de precios a corto plazo sino también los riesgos y las relaciones de desocupación conducirá a una gestión de alquileres estable.
Preguntas frecuentes
P. ¿Puedo solicitar un aumento o disminución del alquiler tantas veces como quiera?
Si sus circunstancias cambian, puede volver a presentar la solicitud. Sin embargo, si ha pasado un tiempo desde el último acuerdo, deberás indicar un nuevo cambio de circunstancias.
P. ¿Se requiere correo certificado?
Aunque no siempre es un requisito legal, en la práctica resulta útil documentar el momento y el contenido de las declaraciones de intención.
P. ¿Tengo que pagar el nuevo alquiler mientras solicito un aumento?
Hasta que se llegue a un acuerdo o se firme sentencia, bastará con que el inquilino pague la cantidad que considere oportuna. Sin embargo, si luego se le concede un aumento, es posible que deba pagar el monto del déficit más intereses.
P. ¿Puedo reducir arbitrariamente el alquiler mientras solicito una reducción?
Las reducciones unilaterales corren el riesgo de ser tratadas como morosas. Primero debe realizar una solicitud por escrito y luego confirmar el monto apropiado mediante negociación o mediación.
Referencia/Cita
