Bei einem Antrag auf Mieterhöhung/-senkung handelt es sich um ein System, bei dem der Vermieter oder Mieter eine Erhöhung oder Senkung der Miete in der Zukunft beantragt, wenn die aktuelle Miete aufgrund geänderter Umstände nach Vertragsunterzeichnung unangemessen wird.
Grundlage ist Artikel 32 des Grundstücks- und Hauspachtgesetzes. Der Vermieter kann eine Erhöhung, der Mieter eine Herabsetzung verlangen. Mit anderen Worten: Dies ist weder das Recht eines Vermieters noch eines Mieters. Hierbei handelt es sich um ein System zur Überprüfung der Vertragsmieten, wenn sich Anlagesteuern, Grundstücks- und Gebäudepreise, wirtschaftliche Verhältnisse, Nachbarschaftsmarktpreise usw. ändern.
In diesem Artikel fassen wir zusammen, unter welchen Bedingungen Anträge auf Mieterhöhung oder -senkung zulässig sind, in welchem Zusammenhang Sondervereinbarungen stehen, wie praktisch vorzugehen ist und was zu tun ist, wenn keine Einigung erzielt werden kann.
Grundlage für den Antrag auf Mieterhöhung/-senkung
Artikel 32 des Grundstücks- und Hauspachtgesetzes sieht vor, dass die betroffenen Parteien künftig eine Erhöhung oder Senkung der Miete beantragen können, wenn die Miete eines Gebäudes aufgrund der folgenden Umstände unangemessen wird.
- Erhöhung oder Senkung der Steuern und sonstigen Belastungen von Grundstücken und Gebäuden
- Erhöhung oder Senkung der Grundstücks-/Gebäudepreise
- Sonstige Änderungen der wirtschaftlichen Umstände
- Vergleich mit Mieten ähnlicher Gebäude in der Umgebung
Wichtig dabei ist, dass es nicht ausreicht, nur zu wünschen, dass die Dinge teurer oder billiger werden. Es sind Unterlagen erforderlich, aus denen hervorgeht, dass die aktuelle Miete objektiv unangemessen geworden ist.
Fälle, in denen der Antrag auf Erhöhung wahrscheinlich genehmigt wird
Dem Erhöhungsantrag des Vermieters liegen folgende Umstände zugrunde:
| Fall | Beispielbeweis |
|---|---|
| Die umliegenden Marktpreise sind gestiegen | Beispiele für die Anwerbung und Schließung ähnlicher Immobilien in der Umgebung |
| Die Anlagevermögenssteuer/Stadtplanungssteuer wurde erhöht | Steuerzahlungsbescheid, Bewertungsänderungsmaterialien |
| Die Kosten für die Instandhaltung von Gebäuden sind gestiegen | Reparaturschätzungen und Verwaltungskostentrends |
| Wertsteigerung durch Geräteerneuerung | Bauaufzeichnungen, Materialien zur Ausrüstungserneuerung |
| Langfristige Mietstundung | Vergangene Verträge, Miethistorie |
Bei der Beantragung einer Erhöhung ist die Auswahl der Marktmaterialien wichtig. Selbst wenn Sie nur Fälle mit hoher Rekrutierung sammeln, wird Ihre Überzeugungskraft schwach sein. Sie müssen Immobilien mit ähnlicher Bahnhofsentfernung, Gebäudealter, Fläche, Ausstattung und Anzahl der Stockwerke vergleichen und den Zusammenhang mit dem Angebotspreis erläutern.
Fälle, in denen dem Antrag auf Ermäßigung wahrscheinlich stattgegeben wird
Bei der Beantragung einer Minderung seitens des Mieters muss dargelegt werden, dass die aktuelle Miete im Vergleich zum umliegenden Marktpreis und zum Zustand des Gebäudes zu hoch ist.
| Fall | Beispielbeweis |
|---|---|
| Die umliegenden Marktpreise sind gefallen | Mietinformationen für ähnliche Objekte in der Umgebung |
| Gebäude und Ausrüstung verfallen | Aufzeichnungen und Fotos von unvollendeten Reparaturen |
| Verminderter Komfort | Geschlossene umliegende Anlagen, Veränderungen im Verkehrsumfeld |
| Teilweise unbrauchbar | Aufzeichnungen über Wasserlecks, Bauarbeiten und Katastrophenschäden |
| Günstigere Stellenangebote gibt es im selben Gebäude | Rekrutierungsunterlagen für die gleiche Eigentumswohnung/Wohnung |
Auf der Seite des Mieters ist allein die Tatsache, dass sich der Haushalt in finanziellen Schwierigkeiten befindet, ein schwacher Grund für eine Kürzung im Rahmen des Systems. Es muss dargelegt werden, dass die Miete selbst unangemessen geworden ist.
Zusammenhang mit Sondervereinbarungen
Artikel 32 des Grundstücks- und Hauspachtgesetzes sieht vor, dass bei einer besonderen Vereinbarung, die Miete für einen bestimmten Zeitraum nicht zu erhöhen, diese Bestimmung befolgt werden muss. Mit anderen Worten kann eine Sondervereinbarung gültig sein, die „den Betrag für einen bestimmten Zeitraum nicht erhöht“.
Problematisch ist hingegen die Wirksamkeit von Sondervereinbarungen, die den Mieter von der Geltendmachung einer Minderung ausschließen, weil sie für den Mieter nachteilig sind. Auch wenn der Vertrag eine Klausel zur Mietanpassung enthält, müssen Sie die Klausel und die individuellen Umstände prüfen.
| Sondervereinbarung | Konzept |
|---|---|
| Keine Erhöhung für einen bestimmten Zeitraum | Kann effektiv sein |
| Kein Antrag auf Ermäßigung | Problematisch kann eine für den Mieter nachteilige Sonderklausel sein |
| Regelmäßig konsultieren | Wird Grundlage für die Beratungspflicht |
| Den Betrag automatisch um einen bestimmten Prozentsatz erhöhen | Überprüfen Sie den Zusammenhang mit der tatsächlichen Würdigkeit |
Verfahrensablauf
Anträge auf Erhöhung oder Senkung der Miete sind kein System, das sofort vor Gericht geht. Normalerweise bereiten wir Materialien vor, äußern unsere Absichten, verhandeln und leiten bei Bedarf eine Mediation oder einen Rechtsstreit ein.
1. Sammeln Sie Beweismaterial
Wir organisieren Marktpreisdaten, Steuerbelastung, Reparaturkosten, Gebäudezustand, Vertrag und bisherige Miethistorie. Wenn Sie eine Anfrage stellen, ohne Materialien bereitzustellen, wird es schwierig sein, die andere Partei zu überzeugen.
2. Bringen Sie Ihre Absichten schriftlich zum Ausdruck
Wir werden Sie schriftlich über unsere Absicht informieren, eine Erhöhung oder Reduzierung zu beantragen. Durch die Verwendung von Einschreiben können Sie nachweisen, wann und welche Art von Benachrichtigung gesendet wurde.
3. Verhandeln Sie zwischen den Parteien
Wir besprechen den vorgeschlagenen Betrag, das Startdatum der Anwendung, die schrittweisen Überarbeitungen, die Kombination mit Gerätereparaturen usw. Wenn wir eine Einigung erzielen, erstellen wir ein Memorandum oder eine Änderungsvereinbarung.
4. Antrag auf zivilrechtliche Mediation
Kann keine Einigung erzielt werden, müssen Streitigkeiten über Mieterhöhungen oder -senkungen grundsätzlich im Rahmen einer Mediation erfolgen. Während der Mediation wird ein Mediator mit Ihnen zusammenarbeiten, um marktübliche Materialien und Umstände zu klären.
5. Bestätigen Sie mit Klage
Wenn durch Mediation keine Einigung erzielt werden kann, werden wir ein Gerichtsverfahren einleiten, um die Höhe der Mieterhöhung oder -senkung zu bestätigen. Möglicherweise ist eine Immobilienbewertung erforderlich, die zeitaufwändig und teuer sein kann.
Miete und Differenzbegleichung bis zur Einigung
Kommt über den Erhöhungsantrag keine Einigung zustande, ist der Mieter verpflichtet, den von ihm als angemessen erachteten Betrag zu zahlen, bis eine gerichtliche Entscheidung vorliegt, die die Erhöhung rechtfertigt. Wenn die Erhöhung jedoch vom Gericht als gerechtfertigt angesehen wird und ein Mangel vorliegt, müssen Sie diese zuzüglich Zinsen zahlen.
Im Falle eines Herabsetzungsantrags kann der Vermieter einen ihm angemessen erscheinenden Betrag fordern und wird, wenn die Herabsetzung gerichtlich als gerechtfertigt angesehen wird, der zu viel erhaltene Betrag mit Zinsen zurückgezahlt.
Wie Sie anhand dieses Mechanismus sehen können, gilt bei der Beantragung einer Erhöhung oder Senkung nicht das Prinzip „Was auch immer Sie sagen, gewinnt“. Wenn der angemessene Betrag schließlich ermittelt wird, handelt es sich um ein System, das Überschuss und Mangel ausgleicht.
Materialien, die Vermieter und Mieter vorbereiten sollten
| Position | Vorbereitungsmaterialien |
|---|---|
| Vermieter | Steuerlasttrends, Reparaturkosten, umliegende Marktpreise, Historie der Geräteerneuerung, Miethistorie |
| Mieter | Umliegende Marktpreise, Aufzeichnungen über Gebäudeverfall, Rekrutierung innerhalb derselben Immobilie, Aufzeichnungen über nicht nutzbare Teile |
| Beide Parteien | Verträge, Erklärungen zu wichtigen Angelegenheiten, frühere Memoranden, Zahlungsaufzeichnungen |
Dokumentation ist sowohl eine Verhandlungswaffe als auch eine gemeinsame Sprache, um emotionale Konfrontationen zu vermeiden. Je mehr Zahlen und Fakten Sie haben, desto einfacher wird es, Gemeinsamkeiten zu finden.
Praktische Fallstricke
Wenn wir eine Mieterhöhung oder -senkung beantragen, können wir, anstatt auf einer vollständigen Erhöhung oder Senkung zu bestehen, einer Kombination aus schrittweisen Überarbeitungen und Anlagenverbesserungen zustimmen.
| Tipps | Passende Koffer |
|---|---|
| Teilweise überarbeitet | Es gibt einen Marktunterschied, aber die angebotene Menge ist groß |
| Schrittweise Überarbeitung | Einmalige Belastungserhöhung ist groß |
| Bei der Aktualisierung überarbeitet | Ich möchte das Timing organisieren |
| Erneuerung und Einrichtung der Ausrüstung | Klären Sie den Wert, der der Miete entspricht |
| Status Quo beibehalten + Neuverhandlungstermin festlegen | Die Beweise sind noch schwach |
Mietzinsanpassungen sind Anpassungen im Verlauf des Vertragsverhältnisses. Führt ein energisches Vorgehen zu einer Räumung oder einem Rechtsstreit, fallen sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter Kosten an.
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Die Philosophie von INA&Associates
Der Antrag auf Erhöhung oder Senkung der Miete ist nicht nur eine Rechtsordnung, sondern auch ein Anlass, das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter anzupassen. Unbegründete Preiserhöhungen oder einseitige Preissenkungswünsche sind auf beiden Seiten unerwünscht.
Wir legen Wert auf die Suche nach einer langfristig akzeptablen Miete und berücksichtigen gleichzeitig Marktpreise, Steuerbelastung, Reparaturen, Gebäudewert und die Vorteile einer Weitervermietung. Entscheidungen, die nicht nur kurzfristige Preisunterschiede, sondern auch Leerstandsrisiken und -beziehungen berücksichtigen, führen zu einem stabilen Mietmanagement.
FAQ
F. Kann ich beliebig oft eine Erhöhung oder Senkung der Miete beantragen?
Wenn sich Ihre Umstände ändern, können Sie sich erneut bewerben. Wenn jedoch seit der letzten Vereinbarung eine Weile vergangen ist, müssen Sie eine neue Änderung der Umstände angeben.
F. Ist ein Einschreiben erforderlich?
Obwohl es nicht immer gesetzlich vorgeschrieben ist, ist es in der Praxis sinnvoll, den Zeitpunkt und den Inhalt von Willenserklärungen zu dokumentieren.
F. Muss ich die neue Miete bezahlen, während ich eine Erhöhung beantrage?
Bis zu einer Einigung oder einem rechtskräftigen Urteil genügt es, wenn der Mieter den ihm angemessen erscheinenden Betrag zahlt. Wenn Ihnen jedoch später eine Erhöhung gewährt wird, müssen Sie möglicherweise den Fehlbetrag zuzüglich Zinsen nachzahlen.
F. Kann ich die Miete willkürlich reduzieren, während ich eine Reduzierung beantrage?
Einseitige Kürzungen laufen Gefahr, als strafbar eingestuft zu werden. Sie sollten zunächst eine schriftliche Anfrage stellen und sich dann durch Verhandlung oder Mediation den angemessenen Betrag bestätigen lassen.
Referenz/Zitat
