O pedido de aumento/redução de renda é um sistema em que o senhorio ou inquilino solicita um aumento ou redução da renda no futuro, quando a renda actual se tornar inadequada devido a alterações nas circunstâncias após a assinatura do contrato.
A base é o artigo 32.º da Lei do Arrendamento de Terras e Casas. O proprietário pode solicitar um aumento e o inquilino pode solicitar uma redução. Em outras palavras, este não é um direito do proprietário nem um direito do inquilino. Este é um sistema para rever as rendas contratuais quando os impostos sobre activos fixos, os preços dos terrenos e dos edifícios, as circunstâncias económicas, os preços do mercado local, etc.
Neste artigo resumiremos as condições em que são permitidos pedidos de aumento ou redução de aluguel, a relação com acordos especiais, procedimentos práticos e o que fazer caso não seja possível chegar a um acordo.
Base para solicitação de aumento/redução de aluguel
O artigo 32.º da Lei do Arrendamento de Terrenos e Casas estipula que se a renda de um edifício se tornar inadequada devido às seguintes circunstâncias, as partes interessadas podem solicitar um aumento ou redução da renda daqui para frente.
- Aumento ou diminuição de impostos e outros encargos sobre terrenos e edifícios
- Aumento ou diminuição dos preços dos terrenos/construções
- Outras alterações nas circunstâncias económicas
- Comparação com rendas de edifícios semelhantes nas proximidades
O importante aqui é que não basta apenas desejar que as coisas sejam mais caras ou mais baratas. Serão exigidos documentos que comprovem que o aluguel atual se tornou objetivamente inadequado.
Casos em que o pedido de aumento tem probabilidade de ser aprovado
O pedido de aumento do proprietário baseia-se nas seguintes circunstâncias:
| Caso | Exemplo de evidência |
|---|---|
| Os preços do mercado circundante aumentaram | Exemplos de recrutamento e encerramento de imóveis similares nas proximidades |
| O imposto sobre ativos fixos/imposto sobre urbanismo aumentou | Notificação de pagamento de imposto, materiais de mudança de avaliação |
| Os custos de manutenção predial aumentaram | Estimativas de reparação e tendências de custos de gestão |
| Valor aumentou devido à renovação de equipamentos | Registros de construção, materiais para renovação de equipamentos |
| Diferimento do aluguel de longo prazo | Contratos anteriores, histórico de aluguel |
Ao solicitar um aumento, a seleção dos materiais de mercado é importante. Mesmo que você colete apenas casos de recrutamento elevados, seu poder de persuasão será fraco. Você precisa comparar propriedades com distância de estação, idade de construção, área, instalações e número de andares semelhantes e explicar a relação com o preço pedido.
Casos em que o pedido de redução tem probabilidade de ser deferido
Ao solicitar uma redução por parte do inquilino, é necessário comprovar que a renda actual é demasiado elevada face ao preço de mercado envolvente e ao estado do edifício.
| Caso | Exemplo de evidência |
|---|---|
| Os preços do mercado circundante caíram | Informações sobre aluguel de imóveis semelhantes nas proximidades |
| Edifícios e equipamentos deteriorados | Registros e fotos de reparos inacabados |
| Diminuição da conveniência | Instalações envolventes encerradas, alterações no ambiente de trânsito |
| Parcialmente inutilizável | Registros de vazamentos de água, obras e danos causados por desastres |
| Recrutamento mais barato está disponível no mesmo edifício | Materiais de recrutamento para o mesmo condomínio/apartamento |
Do lado do inquilino, o simples facto de o agregado familiar estar em dificuldades financeiras constitui um motivo fraco para uma redução ao abrigo do sistema. É necessário explicar que o aluguel em si tornou-se irracional.
Relacionamento com acordos especiais
O artigo 32.º da Lei do arrendamento de terras e casas prevê que, se existir um acordo especial para não aumentar a renda durante um determinado período de tempo, essa disposição deve ser seguida. Ou seja, pode ser válido um acordo especial que não “aumente o valor por um determinado período de tempo”.
Por outro lado, a eficácia dos acordos especiais que excluem o inquilino de solicitar uma redução é um problema porque são desvantajosos para o inquilino. Mesmo que haja cláusula de revisão de aluguel no contrato, é preciso verificar a cláusula e as circunstâncias individuais.
| Acordo especial | Conceito |
|---|---|
| Nenhum aumento durante um determinado período de tempo | Pode ser eficaz |
| Nenhum pedido de redução | Pode ser um problema como cláusula especial que é desvantajosa para o inquilino |
| Consulte regularmente | Passa a ser a base da obrigação de consultar |
| Aumentar automaticamente o valor em uma determinada porcentagem | Verifique a relação com o valor real |
Fluxo do procedimento
Os pedidos de aumento ou redução de renda não são um sistema que vai imediatamente a tribunal. Normalmente preparamos materiais, expressamos nossas intenções, negociamos e procedemos à mediação ou litígio, se necessário.
1. Reúna materiais de evidência
Organizaremos dados de preços de mercado, carga tributária, custos de reparos, condições de construção, contrato e histórico de aluguéis anteriores. Se você fizer uma solicitação sem fornecer materiais, será difícil convencer a outra parte.
2. Expresse suas intenções por escrito
Iremos notificá-lo por escrito da nossa intenção de solicitar um aumento ou redução. Ao usar correspondência certificada, você pode fornecer evidências de quando e que tipo de notificação foi enviada.
3. Negociar entre as partes
Discutiremos o valor proposto, data de início da aplicação, revisões escalonadas, combinação com reparos de equipamentos, etc. Se chegarmos a um acordo, elaboraremos um memorando ou alteraremos o acordo.
4. Arquivo para mediação civil
Se não for possível chegar a um acordo, os litígios sobre aumentos ou reduções de rendas devem, em princípio, passar por mediação. Durante a mediação, um mediador trabalhará com você para resolver os materiais e as circunstâncias dos preços de mercado.
5. Confirme com ação judicial
Se não for possível chegar a um acordo através de mediação, iniciaremos uma ação judicial para confirmar o valor do aumento ou redução do aluguel. Pode ser necessária uma avaliação imobiliária, o que pode ser demorado e caro.
Aluguel e liquidação de diferenças até acordo
Caso não se chegue a acordo quanto ao pedido de aumento, o inquilino é obrigado a pagar o valor que considerar adequado até que seja proferida uma decisão judicial que justifique o aumento. Porém, se o aumento for considerado justificado pelo tribunal e houver deficiência, você deverá pagá-lo com juros.
No caso de pedido de redução, o proprietário pode solicitar o valor que julgar adequado, e caso a redução seja julgada justificada judicialmente, o valor excedente recebido será devolvido com juros.
Como você pode ver neste mecanismo, ao solicitar um aumento ou diminuição, não se trata de “tudo o que você disser vence”. Quando o valor adequado é finalmente determinado, é um sistema que liquida o excesso e a deficiência.
Materiais que proprietários e inquilinos devem preparar
| Posição | Materiais de preparação |
|---|---|
| Proprietário | Tendências da carga tributária, custos de reparo, preços de mercado circundantes, histórico de renovação de equipamentos, histórico de aluguel |
| Arrendatário | Preços de mercado envolvente, registos de deterioração de edifícios, recrutamento dentro da mesma propriedade, registos de peças inutilizáveis |
| Ambas as partes | Contratos, explicações sobre assuntos importantes, memorandos anteriores, registros de pagamentos |
A documentação é ao mesmo tempo uma arma de negociação e uma linguagem comum para evitar confrontos emocionais. Quanto mais números e fatos você tiver, mais fácil será encontrar um terreno comum.
Armadilhas práticas
Ao solicitar um aumento ou redução do aluguel, em vez de insistir em um aumento ou redução total, podemos concordar com uma combinação de revisões graduais e melhorias nas instalações.
| Dicas | Casos adequados |
|---|---|
| Parcialmente revisto | Há diferença de mercado, mas o valor oferecido é grande |
| Revisão gradual | O aumento único da carga é grande |
| Revisado durante a atualização | Quero organizar o timing |
| Renovação e configuração de equipamentos | Esclarecer o valor proporcional à renda |
| Manutenção do status quo + definição da data de renegociação | As evidências ainda são fracas |
As revisões de aluguel são ajustes feitos à medida que a relação contratual continua. Se uma abordagem forte resultar em despejo ou litígio, serão incorridos custos tanto para o proprietário como para o inquilino.
Eu também quero ler
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- E se o aluguel aumentar devido à renovação? Condições que podem ser recusadas pelo inquilino e procedimentos de negociação
- Como se alteraram as cauções e o restabelecimento do estado original com a revisão do Código Civil? Explicação do impacto sobre os proprietárioes
Filosofia da INA e Associados
Solicitar um aumento ou redução da renda não é apenas um sistema jurídico, mas também uma ocasião para ajustar a relação de confiança entre o senhorio e o inquilino. Aumentos de preços infundados ou pedidos unilaterais de reduções são indesejáveis para qualquer uma das partes.
Colocamos ênfase na procura de uma renda que seja aceitável a longo prazo, ao mesmo tempo que analisamos os preços de mercado, a carga fiscal, as reparações, o valor da construção e os benefícios da ocupação contínua na mesma mesa. Tomar decisões que tenham em conta não só as diferenças de preços a curto prazo, mas também os riscos e as relações de vacância, conduzirá a uma gestão de arrendamento estável.
PERGUNTAS FREQUENTES
P. Posso solicitar aumento ou redução do aluguel quantas vezes quiser?
Se suas circunstâncias mudarem, você poderá se inscrever novamente. No entanto, se já passou algum tempo desde o último acordo, será necessário indicar uma nova mudança nas circunstâncias.
P. É necessária correspondência certificada?
Embora nem sempre seja legalmente exigido, na prática é útil documentar o momento e o conteúdo das declarações de intenções.
P. Tenho que pagar o novo aluguel enquanto solicito um aumento?
Até que se chegue a um acordo ou a uma sentença finalizada, basta que o inquilino pague o valor que considerar adequado. No entanto, se posteriormente lhe for concedido um aumento, poderá ser necessário pagar o valor do déficit mais juros.
P. Posso reduzir arbitrariamente o aluguel enquanto solicito uma redução?
As reduções unilaterais correm o risco de serem tratadas como inadimplentes. Você deve primeiro fazer uma solicitação por escrito e depois confirmar o valor apropriado por meio de negociação ou mediação.
Referência/Citação
