La demande d'augmentation/diminution du loyer est un système dans lequel le propriétaire ou le locataire demande une augmentation ou une diminution du loyer à l'avenir lorsque le loyer actuel devient inapproprié en raison de changements de circonstances après la signature du contrat.
La base est l'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers. Le bailleur peut demander une augmentation et le locataire peut demander une diminution. En d’autres termes, il ne s’agit ni d’un droit du propriétaire ni d’un droit du locataire. Il s'agit d'un système permettant de réviser les loyers contractuels lorsque les taxes sur les immobilisations, les prix des terrains et des bâtiments, la situation économique, les prix du marché de quartier, etc. changent.
Dans cet article, nous résumerons les conditions dans lesquelles les demandes d'augmentation ou de diminution de loyer sont autorisées, le rapport avec les accords particuliers, les démarches pratiques et que faire si un accord ne peut être trouvé.
Base pour demander une augmentation/diminution du loyer
L'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers stipule que si le loyer d'un immeuble devient inapproprié en raison des circonstances suivantes, les parties concernées peuvent demander une augmentation ou une diminution du loyer à l'avenir.
- Augmentation ou diminution des impôts et autres charges sur les terrains et les constructions
- Augmentation ou diminution des prix des terrains/constructions
- Autres changements dans la situation économique
- Comparaison avec les loyers d'immeubles similaires à proximité
L’important ici est qu’il ne suffit pas de souhaiter que les choses soient plus chères ou moins chères. Des documents démontrant que le loyer actuel est devenu objectivement inapproprié seront exigés.
Cas où la demande d'augmentation est susceptible d'être approuvée
La demande d'augmentation du bailleur est fondée sur les circonstances suivantes :
| Cas | Exemple de preuve |
|---|---|
| Les prix du marché environnant ont augmenté | Exemples de recrutement et de fermeture de propriétés similaires à proximité |
| La taxe sur les immobilisations/la taxe d'urbanisme a augmenté | Avis de paiement d'impôt, documents de changement d'évaluation |
| Les coûts d'entretien des bâtiments ont augmenté | Estimations de réparation et tendances des coûts de gestion |
| Valeur augmentée grâce au renouvellement des équipements | Dossiers de construction, matériaux de renouvellement des équipements |
| Report du loyer à long terme | Contrats passés, historique des loyers |
Lors d’une demande d’augmentation, le choix des matériaux du marché est important. Même si vous ne collectez que des cas de recrutement élevés, votre pouvoir de persuasion sera faible. Vous devez comparer des propriétés dont la distance entre la gare, l'âge du bâtiment, la superficie, les installations et le nombre d'étages sont similaires, et expliquer la relation avec le prix demandé.
Cas où la demande de réduction est susceptible d'être accordée
Lors d'une demande de réduction de la part du locataire, il est nécessaire de démontrer que le loyer actuel est trop élevé par rapport au prix du marché environnant et à l'état de l'immeuble.
| Cas | Exemple de preuve |
|---|---|
| Les prix du marché environnant ont chuté | Informations sur les loyers de biens similaires à proximité |
| Bâtiments et équipements détériorés | Dossiers et photos des réparations inachevées |
| Commodité réduite | Installations environnantes fermées, modifications de l'environnement de circulation |
| Partiellement inutilisable | Registres des fuites d'eau, des travaux de construction et des dommages causés par des catastrophes |
| Un recrutement moins cher est disponible dans le même bâtiment | Matériel de recrutement pour la même copropriété/appartement |
Du côté du locataire, le simple fait que le ménage soit en difficulté financière constitue un faible motif de réduction dans le cadre du système. Il faut expliquer que le loyer lui-même est devenu déraisonnable.
Relation avec les accords particuliers
L'article 32 de la loi sur les baux fonciers et immobiliers prévoit que s'il existe un accord spécial prévoyant de ne pas augmenter le loyer pendant une certaine période, cette disposition doit être respectée. Autrement dit, une entente particulière qui n'augmente pas le montant pendant une certaine période de temps peut être valide.
En revanche, l'efficacité des accords particuliers qui excluent le locataire de demander une réduction pose problème car ils sont désavantageux pour le locataire. Même s'il existe une clause concernant la révision du loyer dans le contrat, vous devez vérifier la clause et les circonstances individuelles.
| Convention particulière | Concepts |
|---|---|
| Aucune augmentation pendant une certaine période | Peut être efficace |
| Aucune demande de réduction | Peut poser problème car clause particulière désavantageuse pour le locataire |
| Consulter régulièrement | Devient la base de l'obligation de consulter |
| Augmentez automatiquement le montant d'un certain pourcentage | Vérifiez la relation avec la valeur réelle |
Déroulement de la procédure
Les demandes d’augmentation ou de diminution de loyer ne sont pas un système qui s’adresse immédiatement au tribunal. Habituellement, nous préparons des documents, exprimons nos intentions, négocions et procédons à une médiation ou à un litige si nécessaire.
1. Rassemblez les éléments de preuve
Nous organiserons les données sur les prix du marché, la charge fiscale, les coûts de réparation, l’état du bâtiment, le contrat et l’historique des locations. Si vous faites une demande sans fournir de documents, il sera difficile de convaincre l'autre partie.
2. Exprimez vos intentions par écrit
Nous vous informerons par écrit de notre intention de demander une augmentation ou une diminution. En utilisant le courrier certifié, vous pouvez fournir la preuve de la date et du type de notification envoyée.
3. Négocier entre les parties
Nous discuterons du montant proposé, de la date de début de la demande, des révisions échelonnées, de la combinaison avec des réparations d'équipement, etc. Si nous parvenons à un accord, nous rédigerons un mémorandum ou un accord de modification.
4. Déposer une médiation civile
Si un accord ne peut être trouvé, les litiges concernant les augmentations ou les diminutions de loyer doivent en principe passer par la médiation. Pendant la médiation, un médiateur travaillera avec vous pour régler les éléments et les circonstances liés aux prix du marché.
5. Confirmez avec un procès
Si un règlement ne peut être trouvé par médiation, nous procéderons à une poursuite pour confirmer le montant de l’augmentation ou de la diminution du loyer. Une évaluation immobilière peut être nécessaire, ce qui peut prendre du temps et coûter cher.
Règlement du loyer et de la différence jusqu'à accord
Si aucun accord n'est trouvé concernant la demande d'augmentation, le locataire est tenu de payer le montant qu'il juge approprié jusqu'à ce qu'une décision de justice soit rendue justifiant l'augmentation. Toutefois, si l'augmentation est jugée justifiée par le tribunal et qu'il existe un déficit, vous serez tenu de la payer avec intérêts.
Dans le cas d'une demande de réduction, le bailleur peut demander un montant qu'il juge approprié, et si la réduction est jugée justifiée en justice, l'excédent reçu sera restitué avec intérêts.
Comme vous pouvez le constater à partir de ce mécanisme, lorsqu'on demande une augmentation ou une diminution, il ne s'agit pas de « tout ce que vous dites gagne ». Lorsque le montant approprié est finalement déterminé, c’est un système qui règle l’excédent et le déficit.
Documents que les propriétaires et les locataires doivent préparer
| Poste | Matériel de préparation |
|---|---|
| Propriétaire | Tendances de la charge fiscale, coûts de réparation, prix du marché environnant, historique de renouvellement des équipements, historique des loyers |
| Locataire | Prix du marché environnant, relevés de détérioration des bâtiments, recrutement au sein d'une même propriété, relevés de parties inutilisables |
| Les deux parties | Contrats, explications de questions importantes, mémorandums antérieurs, relevés de paiement |
La documentation est à la fois une arme de négociation et un langage commun pour éviter les confrontations émotionnelles. Plus vous disposez de chiffres et de faits, plus il vous sera facile de trouver un terrain d’entente.
Pièges pratiques
Lorsque nous demandons une augmentation ou une diminution du loyer, plutôt que d’insister sur une augmentation ou une diminution totale, nous pouvons accepter une combinaison de révisions graduelles et d’améliorations des installations.
| Conseils | Cas appropriés |
|---|---|
| Partiellement révisé | Il existe une différence de marché, mais le montant proposé est important |
| Révision progressive | L'augmentation ponctuelle du fardeau est importante |
| Révisé lors de la mise à jour | Je souhaite organiser le timing |
| Renouvellement et mise en place du matériel | Clarifier la valeur proportionnelle au loyer |
| Maintenir le statu quo + fixer la date de renégociation | Les preuves sont encore faibles |
Les révisions de loyer sont des ajustements effectués au fur et à mesure que la relation contractuelle se poursuit. Si une approche ferme aboutit à une expulsion ou à un litige, des frais seront engagés tant pour le propriétaire que pour le locataire.
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Philosophie de l'INA&Associés
Demander une augmentation ou une diminution du loyer n'est pas seulement un système juridique, mais aussi l'occasion d'ajuster la relation de confiance entre le propriétaire et le locataire. Des augmentations de prix injustifiées ou des demandes unilatérales de réductions ne sont pas souhaitables des deux côtés.
Nous mettons l'accent sur la recherche d'un loyer acceptable sur le long terme, tout en examinant les prix du marché, les charges fiscales, les réparations, la valeur du bâtiment et les avantages d'une occupation continue à la même table. Prendre des décisions qui tiennent compte non seulement des différences de prix à court terme, mais également des risques et des relations en matière d'inoccupation conduira à une gestion locative stable.
FAQ
Q. Puis-je demander une augmentation ou une diminution du loyer autant de fois que je le souhaite ?
Si votre situation change, vous pouvez présenter une nouvelle demande. Cependant, si un certain temps s'est écoulé depuis le dernier accord, vous devrez indiquer un nouveau changement de circonstances.
Q. Le courrier certifié est-il requis ?
Bien que cela ne soit pas toujours légalement requis, il est utile en pratique de documenter le moment et le contenu des déclarations d’intention.
Q. Dois-je payer le nouveau loyer tout en demandant une augmentation ?
Jusqu'à ce qu'une entente soit trouvée ou qu'un jugement soit finalisé, il suffit au locataire de payer le montant qu'il juge approprié. Toutefois, si une augmentation vous est accordée par la suite, vous devrez peut-être payer le montant manquant plus les intérêts.
Q. Puis-je réduire arbitrairement le loyer tout en demandant une réduction ?
Les réductions unilatérales risquent d’être considérées comme délinquantes. Vous devez d’abord faire une demande par écrit, puis confirmer le montant approprié par négociation ou médiation.
Référence/Citation
