租金增減請求是指合約簽訂後，因情況變化導致當前租金不合適時，房東或租客請求未來增加或減少租金的製度。
依據是《土地及房屋租賃法》第32條。房東可以請求增加，租戶可以請求減少。換句話說，這既不是房東的權利，也不是房客的權利。這是當固定資產稅、土地和建築物價格、經濟狀況、鄰近市場價格等變化時審查合約租金的製度。
在本文中，我們將總結允許增加或減少租金請求的條件、與特殊協議的關係、實際程序以及無法達成協議時的處理方式。
請求加租/減租的依據
《土地房屋租賃法》第三十二條規定，建築物有下列情形之一，租金不適當者，當事人得請求增加或減少租金：
- 土地和建築物的稅金和其他負擔的增加或減少
- 土地/建築價格的上漲或下跌
- 經濟狀況的其他變化
- 與附近類似建築物的租金比較
這裡重要的是，僅僅希望東西更貴或更便宜是不夠的。需要提供證明當前租金客觀上不合適的文件。
增加請求可能獲得批准的情況
房東提出加息請求是基於以下情況：
| 案例 | 證據範例 |
|---|---|
| 週邊市場價格有所上漲 | 附近類似房產的招募和關閉範例 |
| 固定資產稅/城市規劃稅上調 | 納稅通知書、評估變更材料 |
| 建築維護成本增加 | 維修估價與管理成本趨勢 |
| 由於設備更新，價值增加 | 施工記錄、設備更新材料 |
| 長期租金延期 | 過去的合約、租金歷史 |
當要求增加時，市場材料的選擇很重要。即使你只收集高招募案例，你的說服力也會很弱。您需要比較類似站距、樓齡、面積、設施、層數的房產，並說明與要價的關係。
減少請求可能獲得批准的情況
當租戶要求減免時，必須證明當前租金與周圍市場價格和建築物狀況相比過高。
| 案例 | 證據範例 |
|---|---|
| 週邊市場價格有所下跌 | 附近類似房產的租金資訊 |
| 建築物和設備惡化 | 未完成維修的記錄和照片 |
| 便利性下降 | 週邊設施封閉，交通環境變化 |
| 部分無法使用 | 漏水、建築工程和災害損失紀錄 |
| 同一棟大樓內可提供較便宜的招募 | 同一公寓/公寓的招募材料 |
就租戶而言，僅僅因為家庭陷入經濟困難就不足以構成該制度下減免的理由。需要說明的是，租金本身已經變得不合理。
與特殊協定的關係
土地房屋租賃法第三十二條規定，有特別約定一定期間不加租的，從其規定。換句話說，「在一定時期內不增加金額」的特殊協議可以是有效的。
另一方面，排除租戶要求減免的特別協議的有效性是一個問題，因為它們對租戶不利。即使合約中有關於租金修改的條款，您也需要檢查條款和個人情況。
| 特別協議 | 概念 |
|---|---|
| 一段時間內不增加 | 可以有效 |
| 沒有減價要求 | 作為對租客不利的特殊條款可能會成為問題 |
| 定期諮詢 | 成為諮詢義務的基礎 |
| 自動增加一定比例的金額 | 檢視與實際價值的關係 |
程式流程
增加或減少租金的請求並不是立即訴諸法庭的製度。通常，我們會準備材料、表達意願、進行談判，並在必要時進行調解或訴訟。
1.收集證據資料
我們將整理市場價格資料、稅負、維修費用、建築狀況、合約和過去的租賃歷史。如果不提供資料就提出請求，就很難說服對方。
2. 以書面表達您的意圖
我們將以書面通知您我們請求增加或減少的意圖。透過使用掛號信，您可以提供發送通知的時間和類型的證據。
3. 雙方協商
我們將討論擬議金額、申請開始日期、分階段修改、與設備維修相結合等。如果達成協議，我們將起草一份備忘錄或變更協議。
4. 提起民事調解
如果不能達成協議，加租或減租糾紛原則上必須透過調解。在調解過程中，調解員將與您一起整理市場價格材料和情況。
5. 訴訟確認
如果透過調解無法達成和解，我們將提起訴訟，以確認增加或減少租金的金額。可能需要進行房地產評估，這可能既耗時又昂貴。
租金和差價結算直至達成協議
如果未能就增加租金的請求達成一致，則租戶必須支付他/她認為適當的金額，直到法院做出批准增加租金的決定。然而，如果法院認為增加的金額是合理的，但存在不足，您將需要支付利息。
在請求減少的情況下，房東可以要求其認為適當的金額，如果法院認為減少合理，則收到的多餘金額將連利息一起退還。
從這個機制可以看出，在要求增減的時候，並不是「說什麼就是什麼」的情況。當最終確定了適當的數量時，就是一個解決過剩和不足的製度。
房東和房客應準備的資料
| 職位 | 準備材料 |
|---|---|
| 樓主 | 稅負趨勢、維修費用、週邊市場價格、設備更新歷史、租金歷史 |
| 承租人 | 週邊市場價格、建築物劣化記錄、同一物業內的招聘、無法使用部分的記錄 |
| 雙方 | 合約、重要事項說明、過往備忘錄、付款記錄 |
文件既是談判武器，也是避免情緒衝突的共同語言。掌握的數字和事實越多，就越容易找到共同點。
實際陷阱
當要求增加或減少租金時，我們可能會同意逐步修改和設施改善相結合，而不是堅持完全增加或減少。
| 提示 | 適用案例 |
|---|---|
| 部分修訂 | 市場有差異，但報價量大 |
| 逐步修改 | 一次增加負擔大 |
| 更新時修改 | 我要安排時間 |
| 設備更新及設定 | 明確與租金相稱的價值 |
| 維持現狀+設定重新談判日期 | 證據仍薄弱 |
租金調整是隨著合約關係的持續而進行的調整。如果強硬做法導致驅逐或訴訟，房東和房客都會承擔費用。
我也想讀書
INA&Associates 的理念
要求增加或減少租金不僅是法律制度，也是調整房東與房客之間信任關係的機會。無根據的漲價或單方面要求降價對雙方來說都是不可取的。
我們注重尋找長期可接受的租金，同時考慮市場價格、稅負、維修、建築價值以及繼續佔用同一張桌子的好處。做出決策時不僅要考慮短期價格差異，還要考慮空置風險和關係，這將帶來穩定的租金管理。
＃＃ 常問問題
問：我可以多次要求增加或減少租金嗎？
如果您的情況發生變化，您可以再次申請。但是，如果自上次協議以來已經有一段時間了，您將需要指出情況的新變化。
問：是否需要掛號信？
儘管法律並不總是要求這樣做，但在實踐中記錄意向聲明的時間和內容很有用。
問：請求加租時我是否必須支付新的租金？
在達成協議或最終判決之前，租戶只需支付他們認為適當的金額。但是，如果您後來獲得增加，您可能需要支付差額和利息。
問：我可以在要求減租的同時任意減少租金嗎？
單方面削減有被視為拖欠的風險。您應先以書面提出請求，然後透過協商或調解確認適當的金額。
參考/引文
