طلب زيادة/تخفيض الإيجار هو نظام يطلب فيه المالك أو المستأجر زيادة أو تخفيض الإيجار في المستقبل عندما يصبح الإيجار الحالي غير مناسب بسبب تغير الظروف بعد توقيع العقد.
الأساس هو المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمنازل. وللمقرض أن يطلب الزيادة، وللمستأجر أن يطلب النقصان. وبعبارة أخرى، هذا ليس من حق المالك ولا من حق المستأجر. هذا نظام لمراجعة إيجارات العقود عندما تتغير ضرائب الأصول الثابتة وأسعار الأراضي والمباني والظروف الاقتصادية وأسعار السوق المجاورة وما إلى ذلك.
سنلخص في هذا المقال الشروط التي يجوز بموجبها طلب زيادة الإيجار أو تخفيضه، وعلاقته بالاتفاقيات الخاصة، والإجراءات العملية، وما يجب فعله في حالة عدم التوصل إلى اتفاق.
أساس طلب زيادة أو تخفيض الإيجار
تنص المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمساكن على أنه إذا أصبح إيجار المبنى غير مناسب بسبب الظروف التالية، يجوز للأطراف المعنية أن تطلب زيادة أو تخفيض الإيجار في المستقبل.
- زيادة أو نقصان الضرائب والأعباء الأخرى على الأراضي والمباني
- ارتفاع أو نقصان أسعار الأراضي/المباني
- تغيرات أخرى في الظروف الاقتصادية
- المقارنة مع إيجارات المباني المماثلة في المنطقة المجاورة
الشيء المهم هنا هو أن مجرد الرغبة في أن تكون الأشياء أكثر تكلفة أو أرخص لا يكفي. ستكون هناك حاجة إلى مستندات تثبت أن الإيجار الحالي أصبح غير مناسب من الناحية الموضوعية.
الحالات التي يحتمل فيها الموافقة على طلب الزيادة
يكون طلب المُقرض للزيادة بناءً على الأحوال التالية:
| حالة | مثال على الأدلة |
|---|---|
| ارتفعت أسعار السوق المحيطة | أمثلة على توظيف وإغلاق العقارات المماثلة في المنطقة المجاورة |
| زادت ضريبة الأصول الثابتة/ضريبة تخطيط المدن | إشعار دفع الضريبة، مواد تغيير التقييم |
| زادت تكاليف صيانة المباني | تقديرات الإصلاح واتجاهات تكلفة الإدارة |
| زادت القيمة بسبب تجديد المعدات | سجلات البناء ومواد تجديد المعدات |
| تأجيل الإيجار طويل الأجل | العقود الماضية، تاريخ الإيجار |
عند طلب الزيادة، من المهم اختيار مواد السوق. حتى لو قمت بجمع حالات تجنيد عالية فقط، فإن قدرتك على الإقناع ستكون ضعيفة. تحتاج إلى مقارنة العقارات ذات المسافة المماثلة للمحطة، وعمر المبنى، والمساحة، والمرافق، وعدد الطوابق، وشرح العلاقة مع السعر المطلوب.
الحالات التي من المرجح أن تتم الموافقة على طلب التخفيض فيها
عند طلب التخفيض من جانب المستأجر، من الضروري إظهار أن الإيجار الحالي مرتفع للغاية مقارنة بسعر السوق المحيط وحالة المبنى.
| حالة | مثال على الأدلة |
|---|---|
| انخفضت أسعار السوق المحيطة | معلومات حول الإيجار لعقارات مماثلة في المنطقة المجاورة |
| المباني والمعدات متدهورة | سجلات وصور الإصلاحات غير المكتملة |
| انخفاض الراحة | مرافق محيطة مغلقة، تغيرات في البيئة المرورية |
| غير صالح للاستخدام جزئيا | سجلات تسربات المياه وأعمال البناء وأضرار الكوارث |
| توظيف أرخص متاح في نفس المبنى | مواد التوظيف لنفس الشقة/الشقة |
ومن ناحية المستأجر، فإن مجرد تعرض الأسرة لصعوبات مالية يعد سببًا ضعيفًا للتخفيض بموجب النظام. من الضروري توضيح أن الإيجار نفسه أصبح غير معقول.
العلاقة مع الاتفاقيات الخاصة
وتنص المادة 32 من قانون إيجار الأراضي والمساكن على أنه إذا كان هناك اتفاق خاص على عدم زيادة الإيجار لفترة معينة من الزمن، فيجب اتباع هذا النص. بمعنى آخر، يمكن أن تكون الاتفاقية الخاصة التي لا "تزيد المبلغ لفترة زمنية معينة" صالحة.
ومن ناحية أخرى فإن فعالية الاتفاقيات الخاصة التي تستبعد المستأجر من طلب التخفيض تمثل مشكلة لأنها تضر بالمستأجر. حتى لو كان هناك بند يتعلق بمراجعة الإيجار في العقد، فأنت بحاجة إلى التحقق من البند والظروف الفردية.
| اتفاقية خاصة | المفهوم |
|---|---|
| لا زيادة لمدة معينة | يمكن أن تكون فعالة |
| لا يوجد طلب تخفيض | يمكن أن تكون هناك مشكلة كبند خاص غير مناسب للمستأجر |
| استشر بانتظام | يصبح أساس وجوب المشورة |
| زيادة المبلغ تلقائيا بنسبة معينة | تحقق العلاقة مع الجدارة الفعلية |
تدفق الإجراءات
إن طلبات زيادة الإيجار أو تخفيضه ليست نظامًا يتم رفعه على الفور إلى المحكمة. عادة، نقوم بإعداد المواد، والتعبير عن نوايانا، والتفاوض، والشروع في الوساطة أو التقاضي إذا لزم الأمر.
1. جمع الأدلة والمواد
سنقوم بتنظيم بيانات أسعار السوق، والعبء الضريبي، وتكاليف الإصلاح، وحالة البناء، والعقد، وتاريخ الإيجار السابق. إذا قمت بتقديم طلب دون تقديم المواد، سيكون من الصعب إقناع الطرف الآخر.
2. عبر عن نواياك كتابيًا
وسنقوم بإخطارك كتابيًا بنيتنا طلب الزيادة أو التخفيض. باستخدام البريد المعتمد، يمكنك تقديم دليل على متى تم إرسال الإشعار ونوعه.
3. التفاوض بين الطرفين
سنناقش المبلغ المقترح، وتاريخ بدء التطبيق، والمراجعات المرحلية، والدمج مع إصلاحات المعدات، وما إلى ذلك. إذا توصلنا إلى اتفاق، فسنقوم بإعداد مذكرة أو اتفاقية تغيير.
4. ملف الوساطة المدنية
إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، فإن النزاعات حول زيادة الإيجار أو تخفيضه يجب، من حيث المبدأ، أن تمر عبر الوساطة. أثناء الوساطة، سيعمل الوسيط معك لفرز المواد والظروف المتعلقة بأسعار السوق.
5. التأكيد بالدعوى القضائية
إذا لم يتم التوصل إلى تسوية من خلال الوساطة، فسنقوم برفع دعوى قضائية لتأكيد مبلغ الزيادة أو النقصان في الإيجار. قد تكون هناك حاجة إلى تقييم عقاري، الأمر الذي قد يستغرق وقتًا طويلاً ومكلفًا.
تسوية الإيجار والفرق لحين الاتفاق عليه
إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق بشأن طلب الزيادة، فيجب على المستأجر دفع المبلغ الذي يراه مناسبا حتى صدور قرار المحكمة الذي يسوغ الزيادة. ومع ذلك، إذا اعتبرت المحكمة أن الزيادة مبررة وكان هناك نقص، فسوف يتعين عليك دفعها مع الفائدة.
وفي حالة طلب التخفيض، يمكن للمقرض أن يطلب المبلغ الذي يراه مناسبا، وإذا اعتبر التخفيض مبررا في المحكمة، فسيتم إعادة المبلغ الزائد المستلم مع الفوائد.
وكما ترون من هذه الآلية، عند طلب الزيادة أو النقصان، فإن الأمر لا يتعلق بـ "كل ما تقوله يفوز". وعندما يتم تحديد المبلغ المناسب نهائيا، فهو نظام يسوي الفائض والنقص.
المواد التي يجب على الملاك والمستأجرين إعدادها
| الموقف | مواد تحضير |
|---|---|
| المالك | اتجاهات العبء الضريبي، تكاليف الإصلاح، أسعار السوق المحيطة، تاريخ تجديد المعدات، تاريخ الإيجار |
| المستأجر | أسعار السوق المحيطة، سجلات تدهور المباني، التوظيف داخل نفس العقار، سجلات الأجزاء غير الصالحة للاستخدام |
| كلا الطرفين | العقود، شرح الأمور الهامة، المذكرات السابقة، سجلات الدفع |
يعد التوثيق سلاحًا تفاوضيًا ولغة مشتركة لتجنب المواجهات العاطفية. كلما زادت الأرقام والحقائق لديك، أصبح من الأسهل العثور على أرضية مشتركة.
المزالق العملية
عند طلب زيادة أو تخفيض الإيجار، بدلاً من الإصرار على الزيادة أو التخفيض الكامل، قد نتفق على مجموعة من المراجعات التدريجية وتحسينات المرافق.
| نصائح | الحالات المناسبة |
|---|---|
| منقحة جزئيا | هناك فرق بالسوق لكن المبلغ المعروض كبير |
| مراجعة تدريجية | زيادة العبء لمرة واحدة كبيرة |
| تمت المراجعة عند التحديث | أريد تنظيم التوقيت |
| تجديد وضبط المعدات | توضيح القيمة التي تتناسب مع الإيجار |
| الحفاظ على الوضع الراهن + تحديد تاريخ إعادة التفاوض | الأدلة لا تزال ضعيفة |
تعد مراجعات الإيجار تعديلات يتم إجراؤها مع استمرار العلاقة التعاقدية. إذا أدى النهج القوي إلى الإخلاء أو التقاضي، فسيتم تكبد التكاليف لكل من المالك والمستأجر.
أريد أيضًا أن أقرأ
- متى يجوز زيادة الإيجار؟ أسباب مبررة، ما يجب القيام به بعد الإخطار، كيف يجب على المُقرض التصرف
- ماذا لو زاد الإيجار بسبب التجديد؟ الشروط التي يمكن رفضها من قبل المستأجر وإجراءات التفاوض
- كيف تغيرت ودائع التأمين وإعادتها إلى حالتها الأصلية مع مراجعة القانون المدني؟ شرح التأثير على المقرضين
فلسفة INA وشركائها
إن طلب زيادة أو تخفيض الإيجار ليس مجرد نظام قانوني، ولكنه أيضًا مناسبة لضبط علاقة الثقة بين المالك والمستأجر. إن الزيادات التي لا أساس لها من الصحة في الأسعار أو الطلبات الأحادية الجانب للتخفيضات غير مرغوب فيها من أي من الجانبين.
نحن نركز على البحث عن إيجار مقبول على المدى الطويل، مع النظر إلى أسعار السوق، والأعباء الضريبية، والإصلاحات، وقيمة البناء، وفوائد استمرار الإشغال على نفس الطاولة. إن اتخاذ القرارات التي تأخذ في الاعتبار ليس فقط فروق الأسعار على المدى القصير ولكن أيضًا مخاطر الشواغر والعلاقات سيؤدي إلى إدارة مستقرة للإيجارات.
التعليمات
س: هل يمكنني طلب زيادة أو تخفيض الإيجار عدة مرات كما أريد؟
إذا تغيرت ظروفك، يمكنك التقديم مرة أخرى. ومع ذلك، إذا مرت فترة من الوقت منذ الاتفاق الأخير، فسوف تحتاج إلى الإشارة إلى تغيير جديد في الظروف.
س: هل البريد المعتمد مطلوب؟
وعلى الرغم من أن ذلك ليس مطلوبًا دائمًا من الناحية القانونية، إلا أنه من المفيد عمليًا توثيق توقيت ومحتوى إعلانات النوايا.
س: هل يجب علي دفع الإيجار الجديد أثناء طلب الزيادة؟
وإلى أن يتم التوصل إلى اتفاق أو صدور حكم نهائي، يكفي أن يدفع المستأجر المبلغ الذي يراه مناسباً. ومع ذلك، إذا حصلت لاحقًا على زيادة، فقد يُطلب منك دفع مبلغ النقص بالإضافة إلى الفائدة.
س: هل يمكنني تخفيض الإيجار بشكل تعسفي أثناء طلب التخفيض؟
وتتعرض التخفيضات الأحادية الجانب لخطر معاملتها على أنها متأخرة السداد. يجب عليك أولاً تقديم طلب كتابيًا ثم تأكيد المبلغ المناسب من خلال التفاوض أو الوساطة.
مرجع/استشهاد
