租金增减请求是指合同签订后，因情况变化导致当前租金不合适时，房东或租客请求未来增加或减少租金的制度。
依据是《土地及房屋租赁法》第32条。房东可以请求增加，租户可以请求减少。换句话说，这既不是房东的权利，也不是租客的权利。这是当固定资产税、土地和建筑物价格、经济状况、邻近市场价格等发生变化时审查合同租金的制度。
在本文中，我们将总结允许增加或减少租金请求的条件、与特殊协议的关系、实际程序以及无法达成协议时的处理方式。
请求加租/减租的依据
《土地房屋租赁法》第三十二条规定，建筑物有下列情形之一，租金不适当者，当事人得请求增加或减少租金：
- 土地和建筑物的税收和其他负担的增加或减少
- 土地/建筑价格的上涨或下跌
- 经济状况的其他变化
- 与附近类似建筑物的租金比较
这里重要的是，仅仅希望东西更贵或更便宜是不够的。需要提供证明当前租金客观上不合适的文件。
增加请求可能获得批准的情况
房东提出加息请求是基于以下情况：
| 案例 | 证据示例 |
|---|---|
| 周边市场价格有所上涨 | 附近类似房产的招募和关闭示例 |
| 固定资产税/城市规划税上调 | 纳税通知书、评估变更材料 |
| 建筑维护成本增加 | 维修估算和管理成本趋势 |
| 由于设备更新，价值增加 | 施工记录、设备更新材料 |
| 长期租金延期 | 过去的合同、租金历史 |
当要求增加时，市场材料的选择很重要。即使你只收集高招聘案例，你的说服力也会很弱。您需要比较类似站距、楼龄、面积、设施、层数的房产，并说明与要价的关系。
减少请求可能获得批准的情况
当租户要求减免时，必须证明当前租金与周围市场价格和建筑物状况相比过高。
| 案例 | 证据示例 |
|---|---|
| 周边市场价格有所下跌 | 附近类似房产的租金信息 |
| 建筑物和设备恶化 | 未完成维修的记录和照片 |
| 便利性下降 | 周边设施封闭，交通环境变化 |
| 部分无法使用 | 漏水、建筑工程和灾害损失记录 |
| 同一栋大楼内可提供更便宜的招聘 | 同一公寓/公寓的招聘材料 |
就租户而言，仅仅因为家庭陷入经济困难就不足以构成该制度下减免的理由。需要说明的是，租金本身已经变得不合理。
与特殊协议的关系
土地房屋租赁法第三十二条规定，有特别约定一定期间不加租的，从其规定。换句话说，“在一定时期内不增加金额”的特殊协议可以是有效的。
另一方面，排除租户要求减免的特别协议的有效性是一个问题，因为它们对租户不利。即使合同中有关于租金修改的条款，您也需要检查条款和个人情况。
| 特别协议 | 概念 |
|---|---|
| 一段时间内不增加 | 可以有效 |
| 没有减价要求 | 作为对租客不利的特殊条款可能会成为问题 |
| 定期咨询 | 成为咨询义务的基础 |
| 自动增加一定比例的金额 | 检查与实际价值的关系 |
程序流程
增加或减少租金的请求并不是立即诉诸法庭的制度。通常，我们会准备材料、表达意愿、进行谈判，并在必要时进行调解或诉讼。
1.收集证据材料
我们将整理市场价格数据、税负、维修费用、建筑状况、合同和过去的租赁历史。如果不提供材料就提出请求，就很难说服对方。
2. 以书面形式表达您的意图
我们将以书面形式通知您我们请求增加或减少的意图。通过使用挂号信，您可以提供发送通知的时间和类型的证据。
3. 双方协商
我们将讨论拟议金额、申请开始日期、分阶段修改、与设备维修相结合等。如果达成协议，我们将起草一份备忘录或变更协议。
4. 提起民事调解
如果不能达成协议，加租或减租纠纷原则上必须通过调解。在调解过程中，调解员将与您一起整理市场价格材料和情况。
5. 诉讼确认
如果通过调解无法达成和解，我们将提起诉讼，以确认增加或减少租金的金额。可能需要进行房地产评估，这可能既耗时又昂贵。
租金和差价结算直至达成协议
如果未能就增加租金的请求达成一致，则租户必须支付他/她认为适当的金额，直到法院做出批准增加租金的决定。然而，如果法院认为增加的金额是合理的，但存在不足，您将需要支付利息。
在请求减少的情况下，房东可以要求其认为适当的金额，如果法院认为减少合理，则收到的多余金额将连利息一起退还。
从这个机制中可以看出，在要求增减的时候，并不是“说什么就是什么”的情况。当最终确定了适当的数量时，就是一个解决过剩和不足的制度。
房东和租客应准备的材料
| 职位 | 准备材料 |
|---|---|
| 楼主 | 税负趋势、维修费用、周边市场价格、设备更新历史、租金历史 |
| 承租人 | 周边市场价格、建筑物劣化记录、同一物业内的招聘、无法使用部分的记录 |
| 双方 | 合同、重要事项说明、过往备忘录、付款记录 |
文件既是谈判武器，也是避免情绪冲突的共同语言。掌握的数字和事实越多，就越容易找到共同点。
实际陷阱
当要求增加或减少租金时，我们可能会同意逐步修改和设施改善相结合，而不是坚持完全增加或减少。
| 提示 | 适用案例 |
|---|---|
| 部分修订 | 市场有差异，但报价量大 |
| 逐步修改 | 一次性增加负担大 |
| 更新时修改 | 我要安排时间 |
| 设备更新及设置 | 明确与租金相称的价值 |
| 维持现状+设定重新谈判日期 | 证据仍然薄弱 |
租金调整是随着合同关系的继续而进行的调整。如果强硬做法导致驱逐或诉讼，房东和租客都会承担费用。
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INA&Associates 的理念
要求增加或减少租金不仅是法律制度，也是调整房东与租客之间信任关系的契机。无根据的涨价或单方面要求降价对双方来说都是不可取的。
我们注重寻找长期可接受的租金，同时考虑市场价格、税收负担、维修、建筑价值以及继续占用同一张桌子的好处。做出决策时不仅要考虑短期价格差异，还要考虑空置风险和关系，这将带来稳定的租金管理。
＃＃ 常问问题
问：我可以多次要求增加或减少租金吗？
如果您的情况发生变化，您可以再次申请。但是，如果自上次协议以来已经有一段时间了，您将需要指出情况的新变化。
问：是否需要挂号信？
尽管法律并不总是要求这样做，但在实践中记录意向声明的时间和内容很有用。
问：请求加租时我是否必须支付新的租金？
在达成协议或最终判决之前，租户只需支付他们认为适当的金额即可。但是，如果您后来获得增加，您可能需要支付差额和利息。
问：我可以在要求减租的同时任意减少租金吗？
单方面削减存在被视为拖欠的风险。您应先以书面形式提出请求，然后通过协商或调解确认适当的金额。
参考/引文
