品川车站西口地区正迎来史无前例的大规模变革。2023年6月，以独立行政法人都市再生机构（UR都市机构）为施行者的「品川车站西口土地区画整理事业」获得国土交通大臣认可，面向实现「国际交流据点·品川」的正式城市建设全面启动。以京急电铁与丰田汽车携手合作的A地区着工为开端，计划从2029年度到2032年度分阶段开业，预计将对周边地价和不动产市场产生重大影响。作为不动产业主和投资者，如何解读这一动态、如何采取行动，已成为当务之急。
品川车站西口土地区画整理事业是什么？
品川车站西口土地区画整理事业，是东京都港区品川车站西口（高轮三丁目地区）由UR都市机构施行的大规模城市基础设施整备事业。事业区域面积约11.9公顷，总事业费约630亿日元，事业期间涵盖令和5年度至令和32年度（含清算期间）的长期跨度。
本事业的核心在于「土地区画整理」这一方式。土地区画整理是指在整备道路、公园、广场等城市基础设施的同时，对多个权利人持有的土地进行整理以提高利用效率的手法。UR都市机构在本事业中承担道路·公园整备、车站前广场重组、国道15号上空平台整备费的部分负担，以及地下车路和步行通路网络的构建。
值得关注的是，本事业并不仅限于基础设施整备。品川车站是羽田机场的交通枢纽，也是线形中央新干线的始发站。为进一步提升品川作为国际交流据点的地位，引导民间大型投资、官民携手整备城市基础，才是本事业的本质目的。
3个开发区域及各地区的计划内容
品川车站西口地区分为A·B·C三个开发区域，各区域以不同的时间节点推进开发。
A地区：京急电铁×丰田汽车主导的国际复合设施
在最靠近品川车站的A地区，京急电铁与丰田汽车以共同开发主体的身份，建设延床面积约313,100㎡、地上29层·地下4层、高度约160米的大规模复合设施。设计由世界知名建筑事务所KPF（科恩·佩德森·福克斯）负责，预计将达到国际水准的建筑品质。
设施功能涵盖办公、商业、酒店、MICE（会议厅·多功能厅）。特别值得关注的是，丰田汽车新东京总部将在该大厦内开设。拥有国内最大级别楼层面积的办公室，以及都心最大规模会议厅的设施，预计将成为汇聚国内外企业·人才的全新交流据点。
根据京急电铁「（暂称）品川车站西口地区A地区新建计划事业化决定」（2024年3月），2025年5月31日着工，目标于2029年度开业，工程正在推进中。UR都市机构于同年5月26日起，开始着手整备A地区毗邻「樱坂」区域的地区内道路，官民联动加速推进基础整备。
B地区：格兰王子大饭店新高轮的再开发
位于A地区南侧的B地区，是西武控股主导的再开发计划。目前正在营业的「格兰王子大饭店新高轮」将于2026年度内停业，在旧址上建设延床面积约268,000㎡、高度约140米的复合设施（酒店·住宅栋与办公栋）。
城市规划手续已于2025年6月启动，预定2028年度着工，2032年度竣工。格兰王子大饭店新高轮自1982年开业以来，作为品川的标志性酒店活跃了40余年，其角色将由下一代国际对应型设施继承。
C地区：高轮三丁目品川车站前地区市街地再开发
位于A地区西侧的C地区，是2024年2月成立的「高轮三丁目品川车站前地区市街地再开发组合」负责推进的市街地再开发事业。计划建设延床面积约186,900㎡、地上30层·高度约155米的超高层复合大厦，配备办公、住宅、商业、MICE功能。目标于2026年度着工，2028年度竣工。
UR都市机构与京急电铁的职能分工
理解品川车站西口再开发，掌握UR都市机构与民间事业者（特别是京急电铁）的职能分工至关重要。
根据UR都市机构「品川车站周边地区」，UR都市机构作为施行者，承担土地整理（仮换地指定已于2024年2月实施）和城市基础设施整备。具体包括道路·公园整备、通过品川车站前广场重组强化交通节点功能，以及国道15号上空建设的「平台」整备费部分负担。该平台将品川车站与各开发大厦以步行网络直接连接，实现下雨天也可舒适移动的国际都市应有的步行者空间。
另一方面，京急电铁正并行推进铁路「地面化」这一重大项目。将目前高架行驶的京急线降至地面水平，可实现高架下空间的有效利用和车站前空间的根本性重组。该地面化工程与UR都市机构的土地区画整理事业联动，将使品川车站西口整体形成一体化的城市空间。
对不动产市场·地价的影响
品川车站西口的再开发已开始对周边不动产市场产生影响。
从2025年的品川区地价动向来看，住宅地同比+7.0%、商业地+7.8%，呈现大幅上升，基准地价平均变动率达+12.54%。在品川车站周边商业地，已出现坪单价超过500万日元的地点。
地价上升的背后，是再开发带来的需求结构变化。随着丰田汽车新东京总部及国际会议设施的集聚，预计外资企业·国际机构的进驻需求将提升。与此同时，在入境需求全面复苏的背景下，国际水准酒店的需求也在扩大，酒店住宿费上涨压力预计将对周边不动产价值产生推升效应。
开发效果将随2029年A地区开业、2032年B地区竣工而分阶段显现。基础设施整备先行，办公·酒店·商业相继开业，对不动产价格的推升效应不会短期终结，预计将持续10年以上。品川车站西口作为预计可见长期地价上升趋势的地区，正受到投资者的高度关注。
关于东京都心再开发地区整体动向，请一并参阅东京都心再开发对不动产价值的影响｜虎之门·涩谷·品川的投资分析。
周边业主现在应采取的行动
基于品川车站西口土地区画整理事业的推进，在周边持有不动产的业主迎来了重新审视资产策略的好时机。
首先，应确认换地处分的时程表。土地区画整理事业最终将进行「换地处分」，重新配置权利人的土地。本次事业中换地处分预定于令和27~28年（2045~2046年），在此之前的漫长期间，需要重新审视事业区域内外的土地利用计划。
其次，重新审视租金水准和入住者目标也是重要课题。丰田东京总部及国际会议设施开业后，周边预计将增加外资企业驻在员·高收入层的居住需求。若现行租金设定低于市场实际水准，有必要研究分阶段调整租金。同时，从现在就开始做好接待外国入住者的准备（英语对应体制、担保制度整备），将在竞争中占据优势。
此外，高附加值改装的研讨时机，如今正是A地区着工·开业前的绝好机会。与开业后再着手相比，提前完成改装，可以在需求高涨的时机同步实现入住者更替。若追求投资效益最大化，现在正是行动的时机。
对于考虑出售的业主，这一开发全面化之前的时期也是重要的决策时机。从长期视野冷静比较「开业后价格上涨再出售」与「此阶段确定资本利得」两种选择，我们推荐审慎权衡。
我的看法
品川车站西口的再开发所展示的，是东京不动产市场正在以「面」而非「点」的方式发生改变。UR都市机构这一公共机构作为施行者，京急电铁·丰田汽车·西武控股这些巨型民间企业联手合作的格局，是超越单纯再开发的「整座城市国际化」举措。
我在本事业中特别关注的，是长期视野的彻底贯彻。从令和5年度（2023年）到令和32年度（约2050年）约27年的事业期间，正是我在不动产投资中一贯意识到的「可持续增长」理念的体现。不追求短期利益，而是描绘数十年后城市蓝图、据此构建事业的姿态，对业主和投资者而言同样是值得学习的视角。
INA&Associates株式会社已接受众多品川等都市再生地区的资产活用·出售咨询。要最大限度享受再开发带来的红利，信息收集和决策时机至关重要。欢迎随时咨询。
总结
- 品川车站西口土地区画整理事业是UR都市机构施行的约11.9公顷·总事业费约630亿日元的大规模城市基础整备事业（令和5~32年度）
- A地区（京急×丰田，2029年开业）·B地区（西武HD，2032年竣工）·C地区（再开发组合，2028年竣工）依次开发
- 品川区地价2025年平均+12.54%上升，再开发成为持续上升压力
- 预计外资企业·外国富裕层需求扩大，对租金水准的推升效应也值得期待
- 周边业主应立即研讨换地处分时程表·租金调整·高附加值改装·出售时机
常见问题（FAQ）
Q1. 品川车站西口土地区画整理事业的施行者是哪里？
独立行政法人都市再生机构（UR都市机构）为施行者。2023年6月获得国土交通大臣的事业计划认可，承担道路·公园·车站前广场整备以及土地整理（仮换地指定）。
Q2. A地区预定何时开业？
2025年5月31日着工，目标于2029年度（令和11年度）开业。京急电铁与丰田汽车作为共同开发主体，整备延床面积约313,100㎡、地上29层的复合设施（办公·商业·酒店·MICE）。
Q3. 周边地价上升了多少？
2025年品川区基准地价平均变动率为+12.54%，住宅地+7.0%·商业地+7.8%，大幅上升。品川车站周边商业地已出现坪单价超过500万日元的地点，预计随再开发推进上升趋势将持续。
Q4. 对土地区画整理事业中地权人的影响如何？
土地区画整理事业通过「仮换地指定」暂时指定利用土地，事业完成后通过「换地处分」重新配置土地。本次事业已于2024年2月进行仮换地指定，换地处分预定于令和27~28年（2045~2046年）。地权人请务必通过UR都市机构的咨询窗口确认详情。
引用·参考资料：UR都市机构「品川车站周边地区」 / UR都市机构「品川车站西口土地区画整理事业道路整备启动」（2025年5月26日） / 京急电铁「（暂称）品川车站西口地区A地区新建计划事业化决定」（2024年3月22日）
