Das Gebiet am Westausgang des Bahnhofs Shinagawa steht vor einem Wandel von bislang unbekanntem Ausmaß. Im Juni 2023 erhielt das „Landumlegungsprojekt Westausgang Bahnhof Shinagawa", das von der unabhängigen Verwaltungsbehörde Urban Renaissance Agency (UR) als Träger durchgeführt wird, die Genehmigung des Ministers für Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus, wodurch die ernsthafte Stadtentwicklung zur Verwirklichung des „Internationalen Austauschknotenpunkts Shinagawa" in Gang gesetzt wurde. Beginnend mit dem Baubeginn in Zone A, einem Gemeinschaftsprojekt von Keikyu Electric Railway und Toyota Motor Corporation, ist eine schrittweise Eröffnung zwischen 2029 und 2032 geplant, und es gilt als sicher, dass dies erhebliche Auswirkungen auf die Grundstückspreise und den Immobilienmarkt in der Umgebung haben wird. Als Immobilieneigentümer und Investor befinden wir uns nun in einer Phase, in der es darauf ankommt, diese Entwicklung richtig zu deuten und entsprechend zu handeln.
Was ist das Landumlegungsprojekt Westausgang Bahnhof Shinagawa?
Das Landumlegungsprojekt am Westausgang des Bahnhofs Shinagawa ist ein groß angelegtes Stadtinfrastrukturprojekt, das von der UR Urban Development Corporation im Bereich Westausgang Bahnhof Shinagawa (Bezirk Takanawa 3-chome), Minato-ku, Tokio, durchgeführt wird. Das Projektgebiet umfasst ca. 11,9 Hektar, die Gesamtprojektkosten belaufen sich auf ca. 63 Milliarden Yen, und der Projektzeitraum ist langfristig von Reiwa 5 (2023) bis Reiwa 32 (einschließlich Abrechnungszeitraum) geplant.
Der Kern dieses Projekts liegt in der Methode der „Landumlegung". Bei der Landumlegung werden städtische Infrastruktureinrichtungen wie Straßen, Parks und Plätze entwickelt, während das Land mehrerer Rechteinhaber neu geordnet wird, um die Nutzungseffizienz zu erhöhen. Im Rahmen dieses Projekts übernimmt die UR Urban Development Corporation die Erschließung von Straßen und Parks, die Umgestaltung des Bahnhofsvorplatzes, einen Teil der Kosten für den Überbau der Nationalstraße 15 sowie die Schaffung eines Netzwerks aus Unterführungen und Fußgängerwegen.
Bemerkenswert ist, dass dieses Projekt über bloße Infrastrukturmaßnahmen hinausgeht. Der Bahnhof Shinagawa ist ein Zugangsknotenpunkt zum Flughafen Haneda und ist als Startbahnhof des Maglev-Schnellzugs (Linear Chuo Shinkansen) geplant. Der wesentliche Zweck dieses Projekts ist es, öffentlich-privat die Stadtinfrastruktur zu entwickeln, um private Großinvestitionen anzuziehen und damit den Status von Shinagawa als internationaler Austauschknotenpunkt weiter zu stärken.
Was sind die drei Entwicklungszonen und ihre Planinhalte?
Das Westausgangsgebiet des Bahnhofs Shinagawa ist in drei Entwicklungszonen A, B und C unterteilt, die jeweils nach unterschiedlichen Zeitplänen entwickelt werden.
Zone A: Internationale Mischnutzungsanlage unter der Leitung von Keikyu Electric Railway und Toyota Motor
In Zone A, der Station Shinagawa am nächsten gelegen, bauen Keikyu Electric Railway und Toyota Motor Corporation gemeinsam eine große Mischnutzungsanlage mit einer Gesamtgeschossfläche von ca. 313.100 m², 29 Obergeschossen, 4 Untergeschossen und einer Höhe von ca. 160 Metern. Entworfen wurde sie vom weltweit renommierten Architekturbüro KPF (Kohn Pedersen Fox), das internationales Architekturqualitätsniveau verspricht.
Die Einrichtung umfasst Büro-, Handels-, Hotel- und MICE-Funktionen (Konferenz- und Mehrzweckhallen). Besonders beachtenswert ist, dass der neue Tokioter Hauptsitz von Toyota Motor in diesem Gebäude eingerichtet wird. Die Anlage, die über die größten Büroflächen im Inland und den größten Konferenzsaal im Stadtzentrum verfügt, soll zu einem neuen Austauschknotenpunkt werden, an dem sich Unternehmen und Fachkräfte aus dem In- und Ausland treffen.
Laut Keikyu Electric Railway „Entscheidung über die Geschäftsentwicklung des Neubauprojekts Zone A Westausgang Bahnhof Shinagawa (vorläufige Bezeichnung)" (März 2024) ist der Baubeginn für den 31. Mai 2025 angesetzt und die Arbeiten laufen mit dem Ziel einer Eröffnung im Geschäftsjahr 2029. Die UR Urban Development Corporation hat am 26. Mai desselben Jahres mit dem Straßenbau im angrenzenden Bereich „Sakurazaka" begonnen und beschleunigt gemeinsam mit der Privatwirtschaft die Infrastrukturerschließung.
Zone B: Neugestaltung des Grand Prince Hotel New Takanawa
Zone B südlich der Zone A ist ein von Seibu Holdings geleitetes Neugestaltungsprojekt. Das derzeit in Betrieb befindliche „Grand Prince Hotel New Takanawa" wird voraussichtlich im Laufe des Geschäftsjahres 2026 seinen Betrieb einstellen, und auf dem Gelände soll eine Mischnutzungsanlage (Hotel-/Wohnturm und Büroturm) mit einer Gesamtgeschossfläche von ca. 268.000 m² und einer Höhe von ca. 140 Metern errichtet werden.
Das Stadtplanungsverfahren wurde im Juni 2025 eingeleitet, und der Baubeginn ist für das Geschäftsjahr 2028, die Fertigstellung für das Geschäftsjahr 2032 geplant. Das Grand Prince Hotel New Takanawa hat seit seiner Eröffnung im Jahr 1982 über 40 Jahre lang als Wahrzeichen von Shinagawa Präsenz gezeigt, übergibt nun aber seine Rolle an eine internationale Einrichtung der nächsten Generation.
Zone C: Stadtentwicklungsprojekt Takanawa 3-chome vor dem Bahnhof Shinagawa
Zone C westlich der Zone A ist ein Stadtentwicklungsprojekt der im Februar 2024 gegründeten „Stadtentwicklungsgenossenschaft Takanawa 3-chome vor dem Bahnhof Shinagawa". Es ist ein Hochhauskomplex mit einer Gesamtgeschossfläche von ca. 186.900 m², 30 Obergeschossen und einer Höhe von ca. 155 Metern mit Büro-, Wohn-, Handels- und MICE-Funktionen geplant, mit dem Ziel eines Baubeginns im Geschäftsjahr 2026 und einer Fertigstellung im Geschäftsjahr 2028.
Wie ist die Aufgabenteilung zwischen UR Urban Development Corporation und Keikyu Electric Railway?
Um die Neugestaltung des Westausgangs des Bahnhofs Shinagawa zu verstehen, ist es wichtig, die Aufgabenteilung zwischen der UR Urban Development Corporation und privaten Unternehmen (insbesondere Keikyu Electric Railway) zu kennen.
Laut UR Urban Development Corporation „Bahnhof Shinagawa Umgebung" übernimmt die UR Urban Development Corporation als Träger die Neuordnung des Landes (Zuteilung von Ersatzland erfolgte im Februar 2024) und die Erschließung städtischer Infrastruktureinrichtungen. Konkret umfasst dies die Erschließung von Straßen und Parks, die Stärkung der Verkehrsknotenfunktion durch Neugestaltung des Bahnhofsvorplatzes Shinagawa sowie einen Teil der Kosten für den über der Nationalstraße 15 errichteten „Deck". Dieser Deck verbindet den Bahnhof Shinagawa und alle Entwicklungsgebäude direkt durch ein Fußgängernetz und schafft einen stadtgemäßen Fußgängerraum, der auch bei Regen komfortables Gehen ermöglicht.
Andererseits treibt Keikyu Electric Railway parallel dazu das Großprojekt der „Bodengleichstellung" der Bahnlinie voran. Indem die derzeit hochgelegte Keikyu-Linie auf Bodenniveau abgesenkt wird, wird die effektive Nutzung des Unterraums und eine grundlegende Neugestaltung des Bahnhofsvorplatzes ermöglicht. Durch die Verbindung dieser Bodengleichstellungsarbeiten mit dem Landumlegungsprojekt der UR Urban Development Corporation entsteht ein einheitlicher Stadtraum im gesamten Westausgangsbereich des Bahnhofs Shinagawa.
Wie wirkt sich die Neugestaltung auf den Immobilienmarkt und die Grundstückspreise aus?
Die Neugestaltung des Westausgangs des Bahnhofs Shinagawa hat bereits begonnen, den umliegenden Immobilienmarkt zu beeinflussen.
Die Grundstückspreisdynamik im Bezirk Shinagawa im Jahr 2025 zeigt einen erheblichen Anstieg von +7,0 % in Wohngebieten und +7,8 % in Gewerbegebieten im Vergleich zum Vorjahr, wobei die durchschnittliche Veränderungsrate der Referenzgrundstückspreise +12,54 % erreicht. In Gewerbegebieten rund um den Bahnhof Shinagawa gibt es bereits Standorte, an denen der Grundstückspreis pro Tsubo (ca. 3,3 m²) 5 Millionen Yen übersteigt.
Hinter diesem Grundstückspreisanstieg steckt eine Veränderung der Nachfragestruktur durch die Neugestaltung. Mit der Konzentration des neuen Tokioter Hauptsitzes von Toyota Motor und internationaler Konferenzzentren wird die Nachfrage ausländischer Unternehmen und internationaler Organisationen voraussichtlich steigen. Außerdem erweitert sich mit der vollständigen Erholung der Inbound-Nachfrage die Nachfrage nach international ausgerichteten Hotels, und der Aufwärtsdruck auf Hotelübernachtungspreise dürfte auch die Immobilienwerte in der Umgebung steigern.
Mit der Eröffnung von Zone A im Jahr 2029 und der Fertigstellung von Zone B im Jahr 2032 werden die Entwicklungseffekte schrittweise ausgestrahlt. Da Infrastruktur vorangeht und Büros, Hotels und Handel sukzessive eröffnen, wird der aufwärtsgerichtete Effekt auf Immobilienpreise nicht kurzfristig enden, sondern hat die Aussicht, über 10 Jahre hinaus anzuhalten. Als Gebiet, in dem ein langfristiger Aufwärtstrend bei den Grundstückspreisen erwartet wird, genießt der Westausgang des Bahnhofs Shinagawa unter Investoren besonders hohes Interesse.
Für die allgemeinen Trends in allen Neugestaltungsgebieten im Tokioter Stadtzentrum empfehlen wir auch die Lektüre von Auswirkungen der Tokioter Innenstadtneugestaltung auf Immobilienwerte | Investitionsanalyse Toranomon, Shibuya und Shinagawa.
Was sollten Eigentümer in der Umgebung jetzt unternehmen?
Angesichts des Fortschritts des Landumlegungsprojekts am Westausgang des Bahnhofs Shinagawa haben Eigentümer von Immobilien in der Umgebung nun eine gute Gelegenheit, ihre Vermögensstrategie zu überarbeiten.
Zunächst sollte der Zeitplan für die endgültige Landumlegung überprüft werden. Im Rahmen eines Landumlegungsprojekts wird schließlich eine „Landumlegung" durchgeführt, bei der die Grundstücke der Rechteinhaber neu angeordnet werden. Bei diesem Projekt ist die Landumlegung für Reiwa 27–28 (2045–2046) geplant, und es ist notwendig, die Grundstücksnutzungspläne innerhalb und außerhalb des Projektgebiets während dieses langen Zeitraums davor zu überarbeiten.
Als nächstes ist auch die Überprüfung des Mietniveaus und der Mieterprofile ein wichtiges Thema. Wenn der neue Tokioter Hauptsitz von Toyota und internationale Konferenzeinrichtungen eröffnen, wird die Wohnnachfrage von Entsandten ausländischer Unternehmen und Hochverdienern in der Umgebung zunehmen. Wenn die aktuelle Mietsetzung unter dem Marktdurchschnitt liegt, lohnt es sich, eine schrittweise Mietanpassung in Betracht zu ziehen. Außerdem wird die frühzeitige Vorbereitung auf ausländische Mieter (englischsprachiger Service, Bürgschaftssysteme) einen Wettbewerbsvorteil darstellen.
Darüber hinaus ist der aktuelle Zeitraum vor Baubeginn und Eröffnung von Zone A ein idealer Zeitpunkt, um Hochwertrenovierungen zu erwägen. Wenn Renovierungsarbeiten vor der Eröffnung abgeschlossen werden, statt danach zu beginnen, ist ein Mieterwechsel möglich, der auf den Zeitpunkt der steigenden Nachfrage abgestimmt ist. Wenn Sie die Investitionsrendite maximieren wollen, ist jetzt die Zeit zu handeln.
Auch für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, ist dieser Zeitraum vor der vollständigen Entwicklung ein wichtiger Entscheidungszeitpunkt. Es wird empfohlen, die Option, nach dem Preisanstieg nach der Eröffnung zu verkaufen, und die Option, den Kapitalgewinn jetzt zu realisieren, nüchtern aus einer langfristigen Perspektive zu vergleichen und abzuwägen.
Meine Einschätzung
Was die Neugestaltung des Westausgangs des Bahnhofs Shinagawa zeigt, ist, dass sich der Tokioter Immobilienmarkt nicht „punktuell", sondern „flächendeckend" verändert. Das Bild, in dem eine öffentliche Institution wie die UR Urban Development Corporation als Träger fungiert und Riesenkonzerne wie Keikyu Electric Railway, Toyota Motor und Seibu Holdings zusammenarbeiten, ist ein Ansatz der „stadtweiten Internationalisierung", der weit über eine bloße Neugestaltung hinausgeht.
Was mich bei diesem Projekt besonders beeindruckt, ist die konsequente Langzeitperspektive. Der Projektzeitraum von etwa 27 Jahren von Reiwa 5 (2023) bis ca. Reiwa 32 (ca. 2050) verkörpert genau die Idee des „nachhaltigen Wachstums", die ich bei Immobilieninvestitionen immer vor Augen hatte. Die Haltung, nicht kurzfristigen Gewinn zu verfolgen, sondern das Stadtbild für viele Jahrzehnte im Voraus zu entwerfen, ist auch für Eigentümer und Investoren eine lehrreiche Perspektive.
INA&Associates Co., Ltd. hat zahlreiche Beratungen zur Vermögensnutzung und zum Verkauf in städtischen Erneuerungsgebieten wie Shinagawa erhalten. Um den Nutzen der Neugestaltung zu maximieren, sind der Zeitpunkt der Informationssammlung und der Entscheidungsfindung entscheidend. Bitte wenden Sie sich jederzeit gerne an uns.
Zusammenfassung
- Das Landumlegungsprojekt am Westausgang des Bahnhofs Shinagawa ist ein großes Stadtinfrastrukturprojekt, das von der UR Urban Development Corporation auf ca. 11,9 ha mit Gesamtprojektkosten von ca. 63 Milliarden Yen durchgeführt wird (Reiwa 5–32)
- Zone A (Keikyu × Toyota, Eröffnung 2029), Zone B (Seibu HD, Fertigstellung 2032) und Zone C (Neugestaltungsgenossenschaft, Fertigstellung 2028) werden sukzessive entwickelt
- Die Grundstückspreise im Bezirk Shinagawa sind 2025 um durchschnittlich +12,54 % gestiegen, und die Neugestaltung setzt anhaltenden Aufwärtsdruck fort
- Es wird ein wachsende Nachfrage von ausländischen Unternehmen und wohlhabenden Ausländern erwartet, und ein Aufwärtseffekt auf das Mietniveau wird ebenfalls erwartet
- Eigentümer in der Umgebung sollten jetzt den Zeitplan der Landumlegung, Mietanpassungen, Hochwertrenovierungen und den Verkaufszeitpunkt prüfen
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Wer ist der Träger des Landumlegungsprojekts am Westausgang des Bahnhofs Shinagawa?
Die unabhängige Verwaltungsbehörde Urban Renaissance Agency (UR Urban Development Corporation) ist der Träger. Im Juni 2023 erhielt sie die Projektgenehmigung vom Minister für Land, Infrastruktur, Transport und Tourismus und ist für die Erschließung von Straßen, Parks und Bahnhofsvorplatz sowie die Neuordnung des Landes (Zuteilung von Ersatzland) zuständig.
F2. Wann ist die Eröffnung von Zone A geplant?
Der Baubeginn ist für den 31. Mai 2025 angesetzt, und die Eröffnung wird im Geschäftsjahr 2029 (Reiwa 11) angestrebt. Keikyu Electric Railway und Toyota Motor Corporation führen das Projekt gemeinsam mit einer Gesamtgeschossfläche von ca. 313.100 m² und 29 Obergeschossen als Mischnutzungsanlage (Büro, Handel, Hotel, MICE) durch.
F3. Wie stark sind die Grundstückspreise in der Umgebung gestiegen?
Die durchschnittliche Veränderungsrate der Referenzgrundstückspreise im Bezirk Shinagawa im Jahr 2025 beträgt +12,54 %, mit einem erheblichen Anstieg von +7,0 % in Wohngebieten und +7,8 % in Gewerbegebieten. In Gewerbegebieten rund um den Bahnhof Shinagawa gibt es Standorte, an denen der Grundstückspreis pro Tsubo 5 Millionen Yen übersteigt, und es wird erwartet, dass der Aufwärtstrend mit dem Fortschritt der Neugestaltung anhält.
F4. Wie wirkt sich das Landumlegungsprojekt auf die Grundstückseigentümer aus?
Bei einem Landumlegungsprojekt wird durch die „Zuteilung von Ersatzland" vorübergehend ein zu nutzendes Grundstück zugeteilt, und nach Abschluss des Projekts wird das Grundstück durch die „Landumlegung" neu angeordnet. Bei diesem Projekt wurde die Ersatzlandzuteilung im Februar 2024 durchgeführt, und die Landumlegung ist für Reiwa 27–28 (2045–2046) geplant. Grundstückseigentümer sollten die Details bei der Beratungsstelle der UR Urban Development Corporation erfragen.
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Quellen und Referenzmaterial: UR Urban Development Corporation „Bahnhof Shinagawa Umgebung" / UR Urban Development Corporation „Beginn des Straßenbaus im Rahmen des Landumlegungsprojekts am Westausgang des Bahnhofs Shinagawa" (26. Mai 2025) / Keikyu Electric Railway „Entscheidung über die Geschäftsentwicklung des Neubauprojekts Zone A Westausgang Bahnhof Shinagawa (vorläufige Bezeichnung)" (22. März 2024) / Keikyu Electric Railway „Vollständiger Start des Keikyu Shinagawa Development Project" (26. Mai 2025) / tochidai.info „Öffentliche und Referenzgrundstückspreise Bahnhof Shinagawa (2025)"
