品川車站西口地區正迎來前所未有的大規模變革。2023年6月，以獨立行政法人都市再生機構（UR都市機構）為施行者的「品川車站西口土地區劃整理事業」獲得國土交通大臣認可，面向實現「國際交流據點·品川」的正式城市建設全面啟動。以京急電鐵與豐田汽車攜手合作的A地區著工為開端，計劃從2029年度到2032年度分階段開業，預計將對周邊地價和不動產市場產生重大影響。作為不動產業主和投資者，如何解讀這一動態、如何採取行動，已成為當務之急。
品川車站西口土地區劃整理事業是什麼？
品川車站西口土地區劃整理事業，是東京都港區品川車站西口（高輪三丁目地區）由UR都市機構施行的大規模城市基礎設施整備事業。事業區域面積約11.9公頃，總事業費約630億日圓，事業期間涵蓋令和5年度至令和32年度（含清算期間）的長期跨度。
本事業的核心在於「土地區劃整理」這一方式。土地區劃整理是指在整備道路、公園、廣場等城市基礎設施的同時，對多個權利人持有的土地進行整理以提高利用效率的手法。UR都市機構在本事業中承擔道路·公園整備、車站前廣場重組、國道15號上空平台整備費的部分負擔，以及地下車路和步行通路網絡的構建。
值得關注的是，本事業並不僅限於基礎設施整備。品川車站是羽田機場的交通樞紐，也是線形中央新幹線的始發站。為進一步提升品川作為國際交流據點的地位，引導民間大型投資、官民攜手整備城市基礎，才是本事業的本質目的。
3個開發區域及各地區的計畫內容
品川車站西口地區分為A·B·C三個開發區域，各區域以不同的時間節點推進開發。
A地區：京急電鐵×豐田汽車主導的國際複合設施
在最靠近品川車站的A地區，京急電鐵與豐田汽車以共同開發主體的身份，建設延床面積約313,100㎡、地上29層·地下4層、高度約160公尺的大規模複合設施。設計由世界知名建築事務所KPF（科恩·佩德森·福克斯）負責，預計將達到國際水準的建築品質。
設施功能涵蓋辦公、商業、酒店、MICE（會議廳·多功能廳）。特別值得關注的是，豐田汽車新東京總部將在該大廈內開設。擁有國內最大級別樓層面積的辦公室，以及都心最大規模會議廳的設施，預計將成為匯聚國內外企業·人才的全新交流據點。
根據京急電鐵「（暫稱）品川車站西口地區A地區新建計畫事業化決定」（2024年3月），2025年5月31日著工，目標於2029年度開業，工程正在推進中。UR都市機構於同年5月26日起，開始著手整備A地區毗鄰「樱坂」區域的地區內道路，官民聯動加速推進基礎整備。
B地區：格蘭王子大飯店新高輪的再開發
位於A地區南側的B地區，是西武控股主導的再開發計畫。目前正在營業的「格蘭王子大飯店新高輪」將於2026年度內停業，在舊址上建設延床面積約268,000㎡、高度約140公尺的複合設施（酒店·住宅棟與辦公棟）。
城市規劃手續已於2025年6月啟動，預定2028年度著工，2032年度竣工。格蘭王子大飯店新高輪自1982年開業以來，作為品川的標誌性酒店活躍了40餘年，其角色將由下一代國際對應型設施繼承。
C地區：高輪三丁目品川車站前地區市街地再開發
位於A地區西側的C地區，是2024年2月成立的「高輪三丁目品川車站前地區市街地再開發組合」負責推進的市街地再開發事業。計畫建設延床面積約186,900㎡、地上30層·高度約155公尺的超高層複合大廈，配備辦公、住宅、商業、MICE功能。目標於2026年度著工，2028年度竣工。
UR都市機構與京急電鐵的職能分工
理解品川車站西口再開發，掌握UR都市機構與民間事業者（特別是京急電鐵）的職能分工至關重要。
根據UR都市機構「品川車站周邊地區」，UR都市機構作為施行者，承擔土地整理（假換地指定已於2024年2月實施）和城市基礎設施整備。具體包括道路·公園整備、通過品川車站前廣場重組強化交通節點功能，以及國道15號上空建設的「平台」整備費部分負擔。
另一方面，京急電鐵正並行推進鐵路「地面化」這一重大計畫。將目前高架行駛的京急線降至地面水平，可實現高架下空間的有效利用和車站前空間的根本性重組。該地面化工程與UR都市機構的土地區劃整理事業聯動，將使品川車站西口整體形成一體化的城市空間。
對不動產市場·地價的影響
品川車站西口的再開發已開始對周邊不動產市場產生影響。
從2025年的品川區地價動向來看，住宅地同比+7.0%、商業地+7.8%，呈現大幅上升，基準地價平均變動率達+12.54%。在品川車站周邊商業地，已出現坪單價超過500萬日圓的地點。
地價上升的背後，是再開發帶來的需求結構變化。隨著豐田汽車新東京總部及國際會議設施的集聚，預計外資企業·國際機構的進駐需求將提升。與此同時，在入境需求全面復甦的背景下，國際水準酒店的需求也在擴大，酒店住宿費上漲壓力預計將對周邊不動產價值產生推升效應。
開發效果將隨2029年A地區開業、2032年B地區竣工而分階段顯現。預計對不動產價格的推升效應將持續10年以上。品川車站西口作為預計可見長期地價上升趨勢的地區，正受到投資者的高度關注。
周邊業主現在應採取的行動
基於品川車站西口土地區劃整理事業的推進，在周邊持有不動產的業主迎來了重新審視資產策略的好時機。
首先，應確認換地處分的時程表。本次事業中換地處分預定於令和27~28年（2045~2046年），在此之前的漫長期間，需要重新審視事業區域內外的土地利用計畫。
其次，重新審視租金水準和入住者目標也是重要課題。若現行租金設定低於市場實際水準，有必要研究分階段調整租金。同時，從現在就開始做好接待外國入住者的準備（英語對應體制、擔保制度整備），將在競爭中占據優勢。
此外，高附加值改裝的研討時機，如今正是A地區著工·開業前的絕好機會。與開業後再著手相比，提前完成改裝，可以在需求高漲的時機同步實現入住者更替。若追求投資效益最大化，現在正是行動的時機。
我的看法
品川車站西口的再開發所展示的，是東京不動產市場正在以「面」而非「點」的方式發生改變。UR都市機構這一公共機構作為施行者，京急電鐵·豐田汽車·西武控股這些巨型民間企業聯手合作的格局，是超越單純再開發的「整座城市國際化」舉措。
我在本事業中特別關注的，是長期視野的徹底貫徹。從令和5年度（2023年）到令和32年度（約2050年）約27年的事業期間，正是我在不動產投資中一貫意識到的「可持續增長」理念的體現。
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總結
- 品川車站西口土地區劃整理事業是UR都市機構施行的約11.9公頃·總事業費約630億日圓的大規模城市基礎整備事業（令和5~32年度）
- A地區（京急×豐田，2029年開業）·B地區（西武HD，2032年竣工）·C地區（再開發組合，2028年竣工）依次開發
- 品川區地價2025年平均+12.54%上升，再開發成為持續上升壓力
- 預計外資企業·外國富裕層需求擴大，對租金水準的推升效應也值得期待
- 周邊業主應立即研討換地處分時程表·租金調整·高附加值改裝·出售時機
常見問題（FAQ）
Q1. 品川車站西口土地區劃整理事業的施行者是哪裡？
獨立行政法人都市再生機構（UR都市機構）為施行者。2023年6月獲得國土交通大臣的事業計畫認可，承擔道路·公園·車站前廣場整備以及土地整理（假換地指定）。
Q2. A地區預定何時開業？
2025年5月31日著工，目標於2029年度（令和11年度）開業。京急電鐵與豐田汽車作為共同開發主體，整備延床面積約313,100㎡、地上29層的複合設施（辦公·商業·酒店·MICE）。
Q3. 周邊地價上升了多少？
2025年品川區基準地價平均變動率為+12.54%，住宅地+7.0%·商業地+7.8%，大幅上升。品川車站周邊商業地已出現坪單價超過500萬日圓的地點，預計隨再開發推進上升趨勢將持續。
Q4. 對土地區劃整理事業中地權人的影響如何？
本次事業已於2024年2月進行假換地指定，換地處分預定於令和27~28年（2045~2046年）。地權人請務必通過UR都市機構的諮詢窗口確認詳情。
