Lors de la conclusion d’un contrat de vente immobilière, l’une des responsabilités juridiques importantes que le vendeur doit assumer est la « responsabilité pour non-conformité au contrat ». Bien comprendre ce régime, introduit par la réforme du Code civil de 2020 en remplacement de l’ancienne « garantie des vices cachés », permet de prévenir les litiges de vente en amont.
Qu’est-ce que la responsabilité pour non-conformité au contrat ?
La responsabilité pour non-conformité au contrat est la responsabilité juridique du vendeur lorsque le bien vendu n’est pas conforme au contenu du contrat.Elle a été prévue par le Code civil révisé d’avril 2020. Les cas suivants relèvent de la « non-conformité au contrat ».
- Un produit dont la qualité ou la quantité diffère de ce qui était prévu au contrat a été livré
- Le terrain ou le bâtiment vendu présentait un vice ou un défaut
- Les travaux réalisés ou les biens livrés comportaient des éléments inappropriés
Comment fonctionnent la prescription et l’exonération de la responsabilité pour non-conformité au contrat ?
Prescription de la responsabilité pour non-conformité au contrat (délai de forclusion)
Le délai pour agir au titre de la responsabilité pour non-conformité au contrat est en principe « une notification dans l’année suivant le moment où le défaut a été découvert » (la même règle s’applique aussi bien au contrat de vente qu’au contrat d’entreprise). Toutefois, comme le contrat peut prévoir un délai plus court ou plus long, il est indispensable de le vérifier au moment de la conclusion du contrat.
Exonération de la responsabilité pour non-conformité au contrat
La responsabilité pour non-conformité au contrat étant une règle supplétive, si le contrat contient des stipulations particulières, leur contenu prévaut. En revanche, si d’autres lois n’autorisent ni l’exonération ni la modification du délai, il convient de s’y conformer.
Quelle est la différence avec la garantie des vices cachés ?
Avant la réforme, le Code civil prévoyait la « garantie des vices cachés », selon laquelle en présence d’un vice caché, il était possible de demander des dommages-intérêts ou la résolution du contrat. En revanche, il n’était pas possible de réclamer les frais de réparation ni le coût d’un bien de remplacement.
Avec la responsabilité pour non-conformité au contrat après la réforme, les quatre droits suivants ont été reconnus à l’acheteur.
- Demande d’exécution complémentaire (réparation, bien de remplacement ou livraison du complément manquant)
- Demande de réduction du prix
- Demande de dommages-intérêts
- Résolution du contrat
L’élargissement substantiel des droits de l’acheteur constitue le changement le plus important.
Quels sont les points d’attention concernant la responsabilité pour non-conformité au contrat dans la vente immobilière ?
Préciser les clauses particulières
Avec le Code civil révisé, il est important de préciser en détail dans le contrat de vente les clauses particulières et les éléments acceptés par les parties. Il convient de lister tous les points qui préoccupent le vendeur et de veiller à ce qu’il n’existe aucune divergence avec l’état réel du bien.
Vérifier l’étendue de la responsabilité concernant les équipements
Dans le cas d’un bien ancien, il n’est pas rare que certains équipements présentent des dysfonctionnements. Le fait d’indiquer clairement dans le contrat qu’aucune responsabilité ne sera assumée concernant les équipements permet de faire avancer la transaction plus sereinement.
Recourir à l’inspection
L’inspection consiste à faire examiner visuellement et mesurer, par un spécialiste du logement, les parties principales liées à la résistance structurelle ainsi que les parties destinées à empêcher les infiltrations d’eau de pluie.Elle a été institutionnalisée par la réforme d’avril 2018 de la loi sur les opérations de transaction immobilière. Le coût est d’environ 50 000 yens pour un diagnostic visuel. Il s’agit d’un moyen efficace permettant au vendeur comme à l’acheteur de faire avancer la transaction en toute sérénité.
Pour la gestion des risques liés à la vente immobilière, il est également utile de consulter cinq mesures pour prévenir la fraude immobilière des faux propriétaires.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Lors de l’achat d’un appartement ancien, les dysfonctionnements des équipements relèvent-ils aussi de la responsabilité pour non-conformité au contrat ?
En ce qui concerne les équipements, il est fréquent d’insérer dans le contrat une clause particulière prévoyant que « les dysfonctionnements des équipements après la remise ne sont pas à la charge du vendeur ». Si cette clause existe, les équipements sont exclus du champ de la responsabilité pour non-conformité au contrat.
Q. Si aucune notification n’est faite dans le délai d’un an, le droit disparaît-il entièrement ?
La notification dans le délai d’un an constitue une condition préalable pour engager la responsabilité. Les demandes concrètes formulées après la notification (telles que la demande de dommages-intérêts) peuvent encore être exercées pendant un certain délai. En revanche, si la notification elle-même n’est pas faite dans le délai, le droit s’éteint.
Q. Existe-t-il une différence selon que le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou un particulier ?
La loi sur les opérations de transaction immobilière prévoit, lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier, des dispositions de protection de l’acheteur, notamment l’obligation de fixer à au moins deux ans la durée de la responsabilité pour non-conformité au contrat. Par rapport à une vente entre particuliers, les droits de l’acheteur bénéficient d’une protection renforcée.
Q. L’inspection est-elle obligatoire ?
L’inspection elle-même n’est pas obligatoire, mais à la suite de la réforme de la loi sur les opérations de transaction immobilière, les intermédiaires ont l’obligation d’expliquer s’il est possible ou non de proposer un professionnel de l’inspection. Bien qu’elle soit facultative, son recours mérite d’être envisagé.
