عند إبرام عقد بيع عقار، فإن المسؤولية القانونية المهمة التي يتحملها البائع هي "مسؤولية عدم مطابقة العقد". ومن خلال الفهم الصحيح لهذا النظام، الذي أُدخل ليحل محل "مسؤولية ضمان العيوب" السابقة بموجب تعديل القانون المدني لعام 2020، يمكن الوقاية من نزاعات البيع والشراء مسبقًا.
ما هي مسؤولية عدم مطابقة العقد؟
مسؤولية عدم مطابقة العقد هي المسؤولية القانونية التي يتحملها البائع عندما لا يكون محل البيع مطابقًا لمحتوى العقد.وقد نُص عليها في القانون المدني المعدل الصادر في أبريل 2020. وتندرج الحالات التالية ضمن "عدم مطابقة العقد".
- تسليم منتج تختلف جودته أو كميته عما ورد في العقد
- وجود عيب ما في الأرض أو المبنى الذي تم بيعه
- وجود جزء غير مناسب في محتوى الأعمال أو المواد المسلمة
كيف يكون التقادم والإعفاء من مسؤولية عدم مطابقة العقد؟
تقادم مسؤولية عدم مطابقة العقد (فترة السقوط)
المدة التي يمكن خلالها ممارسة مسؤولية عدم مطابقة العقد هي، كأصل عام، "الإخطار خلال سنة واحدة من وقت العلم بالخلل" (وينطبق الأمر نفسه على كل من عقد البيع وعقد المقاولة). ومع ذلك، يمكن أيضًا تحديد مدة أقصر أو أطول من ذلك في العقد، لذا يجب التأكد من ذلك عند التعاقد.
الإعفاء من مسؤولية عدم مطابقة العقد
نظرًا لأن مسؤولية عدم مطابقة العقد تُعد حكمًا تكميليًا، فإذا ورد نص منفصل في العقد، فإن مضمونه تكون له الأولوية. ومع ذلك، إذا لم يكن القانون الآخر يجيز الإعفاء أو تغيير المدة، فيجب اتباع ذلك القانون.
ما الفرق بينها وبين مسؤولية ضمان العيوب؟
في القانون المدني قبل التعديل، كانت "مسؤولية ضمان العيوب" مقررة، وكان يمكن طلب التعويض عن الأضرار أو فسخ العقد عند وجود عيب خفي. إلا أنه لم يكن ممكنًا طلب تكاليف الإصلاح أو تكاليف البديل.
أما في مسؤولية عدم مطابقة العقد بعد التعديل، فقد أُقرت للمشتري الحقوق الأربعة التالية.
- طلب الإتمام (الإصلاح، أو البديل، أو المطالبة بالجزء الناقص)
- طلب تخفيض الثمن
- طلب التعويض عن الأضرار
- فسخ العقد
أكبر نقطة تغيير هي أن حقوق المشتري قد توسعت بشكل كبير.
ما النقاط التي يجب الانتباه إليها في مسؤولية عدم مطابقة العقد في بيع العقارات؟
توضيح الشروط الخاصة صراحة
في القانون المدني المعدل، من المهم أن تُذكر الشروط الخاصة والبنود المقبولة بالتفصيل في عقد البيع. وينبغي حصر جميع النقاط التي تثير قلق البائع، مع التأكد من عدم وجود اختلاف عن الحالة الفعلية للعقار.
التحقق من نطاق المسؤولية المتعلقة بالمرافق
في حالة العقارات المستعملة، ليس من النادر وجود بعض الأعطال في المرافق. ومن خلال التنصيص في العقد على عدم تحمل المسؤولية عن المرافق، يمكن المضي في الصفقة بسلاسة.
الاستفادة من الفحص الفني
الفحص الفني هو قيام مختص في المساكن بفحص الأجزاء الرئيسية المتعلقة بالقدرة الإنشائية والأجزاء التي تمنع تسرب مياه الأمطار وغير ذلك من خلال المعاينة والقياس.وقد تم إضفاء الطابع المؤسسي عليه بموجب تعديل قانون أعمال معاملات الأراضي والمباني الصادر في أبريل 2018. وتبلغ التكلفة نحو 50 ألف ين تقريبًا للفحص البصري. وهو وسيلة فعالة تساعد البائع والمشتري معًا على إتمام المعاملة باطمئنان.
وبشأن إدارة المخاطر المتعلقة ببيع وشراء العقارات، من المفيد أيضًا مراجعة خمسة تدابير لمنع احتيال عصابات انتحال ملكية الأراضي.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
س. عند شراء شقة مستعملة، هل تشمل مسؤولية عدم مطابقة العقد أيضًا أعطال المرافق؟
فيما يتعلق بالمرافق، من الشائع أن يُنص في العقد بشرط خاص على أن "أعطال المرافق بعد التسليم لا يتحملها البائع". وإذا وُجد هذا الشرط، تخرج المرافق من نطاق مسؤولية عدم مطابقة العقد.
س. إذا لم يتم الإخطار خلال سنة واحدة، فهل يسقط الحق بالكامل؟
الإخطار خلال سنة واحدة هو شرط أساسي لملاحقة المسؤولية. أما المطالبات المحددة بعد الإخطار، مثل التعويض عن الأضرار، فيمكن ممارستها بعد ذلك أيضًا ما دامت ضمن مدة معينة. لكن إذا لم يكن الإخطار نفسه داخل المدة، فإن الحق يسقط.
س. هل توجد فروق بين كون البائع شركة عقارية مرخصة وكونه فردًا؟
بموجب قانون أعمال معاملات الأراضي والمباني، إذا كان البائع شركة عقارية مرخصة، فهناك أحكام لحماية المشتري، مثل وجوب ألا تقل مدة مسؤولية عدم مطابقة العقد عن سنتين. وبالمقارنة مع البيع بين الأفراد، تكون حقوق المشتري محمية بدرجة أكبر.
س. هل الفحص الفني إلزامي؟
الفحص الفني نفسه ليس إلزاميًا، لكن بموجب تعديل قانون أعمال الوسطاء العقاريين، تُفرض على الوسيط العقاري واجب شرح ما إذا كان بإمكانه إحالة العميل إلى جهة تقوم بالفحص الفني. ورغم أنه اختياري، فإنه يستحق النظر في الاستفادة منه.
