부동산 매매계약을 체결할 때 매도인이 법적으로 부담해야 하는 중요한 책임이 바로 "계약부적합책임"입니다. 2020년 민법 개정으로 기존의 "하자담보책임"을 대신해 도입된 이 제도를 정확히 이해하면 매매 분쟁을 사전에 예방할 수 있습니다.
계약부적합책임이란 무엇인가?
계약부적합책임이란 매매한 목적물이 계약 내용에 적합하지 않은 경우 매도인이 부담하는 법적 책임을 말합니다.2020년 4월 개정 민법에서 규정되었습니다. 다음과 같은 경우가 "계약부적합"에 해당합니다.
- 품질이나 수량이 계약과 다른 물건을 인도한 경우
- 매도한 토지나 건물에 어떤 하자나 결함이 있었던 경우
- 공사 내용이나 납품물에 부적절한 부분이 있었던 경우
계약부적합책임의 소멸시효와 면책은 어떻게 되는가?
계약부적합책임의 소멸시효(제척기간)
계약부적합책임을 행사할 수 있는 기간은 원칙적으로 "문제를 안 시점부터 1년 이내에 통지하는 것"입니다(매매계약과 도급계약 모두 동일). 다만 계약서에서 이보다 짧거나 긴 기간을 설정할 수도 있으므로 계약 체결 시 반드시 확인해야 합니다.
계약부적합책임의 면책
계약부적합책임은 임의규정이므로 계약서에 별도의 기재가 있으면 그 내용이 우선합니다. 다만 다른 법률에서 면책이나 기간 변경을 인정하지 않는 경우에는 해당 법률을 따라야 합니다.
하자담보책임과의 차이는 무엇인가?
개정 전 민법에는 "하자담보책임"이 규정되어 있었으며, 숨겨진 하자가 있는 경우 손해배상이나 계약해제를 청구할 수 있는 제도였습니다. 그러나 수리비용이나 대체품 비용은 청구할 수 없었습니다.
개정 후의 계약부적합책임에서는 매수인에게 다음의 네 가지 권리가 인정되었습니다.
- 추완청구(수리, 대체물, 부족분 청구)
- 대금감액청구
- 손해배상청구
- 계약해제
매수인의 권리가 크게 확대된 점이 가장 큰 변경 사항입니다.
부동산 매매에서 계약부적합책임의 주의점은 무엇인가?
특약을 명확히 기재한다
개정 민법에서는 매매계약서에 특약이나 용인 사항을 세부적으로 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 매도인이 우려하는 부분을 빠짐없이 정리하고, 부동산의 실제 상태와 차이가 없도록 해야 합니다.
설비에 관한 책임 범위를 확인한다
중고 물건의 경우 설비에 어떤 문제가 있는 것은 드문 일이 아닙니다. 설비에 관한 책임을 지지 않는다는 내용을 계약서에 명확히 기재해 두면 거래를 보다 원활하게 진행할 수 있습니다.
인스펙션을 활용한다
인스펙션이란 주택 전문가가 구조 내력상 주요 부분과 빗물의 침투를 막는 부분 등을 육안과 계측으로 조사하는 것을 말합니다.2018년 4월 택지건물거래업법 개정으로 제도화되었습니다. 비용은 육안 진단 기준 약 5만 엔 정도입니다. 매도인과 매수인 모두가 안심하고 거래를 진행하기 위한 효과적인 수단입니다.
부동산 매매와 관련된 리스크 관리에 대해서는 지면사기 피해를 막기 위한 5가지 대책도 함께 확인해 두면 도움이 됩니다.
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자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 중고 아파트를 구입할 때 설비의 고장도 계약부적합책임의 대상이 되나요?
설비에 대해서는 "인도 후 설비 고장은 매도인 부담으로 하지 않는다"는 특약을 계약서에 두는 경우가 많습니다. 이 특약이 있으면 설비는 계약부적합책임의 대상에서 제외됩니다.
Q. 1년 이내에 통지하지 않으면 권리가 완전히 소멸하나요?
1년 이내의 통지는 책임 추궁의 전제 요건입니다. 통지 후의 구체적인 청구(손해배상 등)는 그 이후에도 일정 기간 내라면 행사할 수 있습니다. 다만 통지 자체가 기한 내에 이루어지지 않으면 권리는 소멸합니다.
Q. 매도인이 부동산업자(택건업자)인 경우와 개인인 경우에 차이가 있나요?
택지건물거래업법에서는 매도인이 택건업자인 경우 계약부적합책임 기간을 2년 이상으로 해야 하는 등 매수인 보호 규정이 있습니다. 개인 간 매매와 비교하면 매수인의 권리가 더 두텁게 보호됩니다.
Q. 인스펙션은 의무인가요?
인스펙션 자체는 의무가 아니지만, 택지건물거래업법 개정으로 중개업자에게는 인스펙션 업체를 알선할 수 있는지 여부를 설명할 의무가 부과되어 있습니다. 의무는 아니지만 활용을 검토할 가치는 충분합니다.
