Al celebrar un contrato de compraventa de bienes inmuebles, una responsabilidad importante que el vendedor debe asumir legalmente es la "responsabilidad por incumplimiento contractual". Comprender correctamente este sistema, introducido en la reforma del Código Civil de 2020 en sustitución de la antigua "responsabilidad por vicios ocultos", permite prevenir problemas en la compraventa de antemano.
¿Qué es la responsabilidad por incumplimiento contractual?
La responsabilidad por incumplimiento contractual es la responsabilidad legal que asume el vendedor cuando el bien vendido no se ajusta al contenido del contrato.Fue establecida por el Código Civil reformado de abril de 2020. Casos como los siguientes se consideran "incumplimiento contractual".
- Se entregó un producto cuya calidad o cantidad difiere de lo pactado en el contrato
- El terreno o edificio vendido presentaba algún vicio o defecto
- Había partes inadecuadas en la obra realizada o en los bienes entregados
¿Cómo funcionan la prescripción y la exención de la responsabilidad por incumplimiento contractual?
Prescripción de la responsabilidad por incumplimiento contractual (plazo de exclusión)
El plazo para ejercer la responsabilidad por incumplimiento contractual es, en principio, "la notificación dentro del plazo de un año desde el momento en que se conoció el problema" (lo mismo aplica tanto a los contratos de compraventa como a los de obra). No obstante, como el contrato puede establecer un plazo más corto o más largo, es indispensable verificarlo al momento de contratar.
Exención de la responsabilidad por incumplimiento contractual
Dado que la responsabilidad por incumplimiento contractual es una norma dispositiva, si el contrato contiene disposiciones específicas, prevalecerá su contenido. Sin embargo, si otras leyes no permiten la exención o la modificación del plazo, será necesario atenerse a esas leyes.
¿Cuál es la diferencia con la responsabilidad por vicios ocultos?
Antes de la reforma, el Código Civil establecía la "responsabilidad por vicios ocultos", por la cual si existían vicios ocultos, se podía reclamar indemnización por daños y perjuicios o la resolución del contrato. Sin embargo, no era posible reclamar gastos de reparación ni el costo de bienes sustitutivos.
En la responsabilidad por incumplimiento contractual tras la reforma, se reconocieron al comprador los siguientes cuatro derechos.
- Reclamación de cumplimiento complementario (reparación, bienes sustitutivos o entrega de la parte faltante)
- Reclamación de reducción del precio
- Reclamación de indemnización por daños y perjuicios
- Resolución del contrato
La ampliación sustancial de los derechos del comprador es el cambio más importante.
¿Qué puntos deben tenerse en cuenta sobre la responsabilidad por incumplimiento contractual en la compraventa de inmuebles?
Dejar claramente establecidas las cláusulas especiales
Con el Código Civil reformado, es importante detallar minuciosamente en el contrato de compraventa las cláusulas especiales y los aspectos aceptados por las partes. Conviene enumerar todos los puntos que preocupan al vendedor y asegurarse de que no haya diferencias con el estado real del inmueble.
Confirmar el alcance de la responsabilidad respecto de los equipos e instalaciones
En el caso de los inmuebles de segunda mano, no es raro que existan algunos problemas en los equipos o instalaciones. Si se deja claramente establecido en el contrato que no se asumirá responsabilidad respecto de los equipos e instalaciones, la operación puede avanzar con mayor fluidez.
Aprovechar la inspección
La inspección consiste en que un especialista en vivienda examine visualmente y mida las partes principales relacionadas con la resistencia estructural y las partes que evitan la filtración de agua de lluvia.Se institucionalizó con la reforma de abril de 2018 de la Ley de Negocios de Transacciones de Terrenos y Edificios. El costo ronda los 50.000 yenes para una inspección visual. Es un medio eficaz para que tanto el vendedor como el comprador puedan avanzar en la operación con tranquilidad.
Para la gestión de riesgos relacionados con la compraventa de inmuebles, también conviene revisar Cinco medidas para prevenir el fraude inmobiliario de los suplantadores de propietarios.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
P. Al comprar un apartamento de segunda mano, ¿las fallas de los equipos también están cubiertas por la responsabilidad por incumplimiento contractual?
En cuanto a los equipos, es frecuente establecer en el contrato una cláusula especial que indique que "las fallas de los equipos tras la entrega no correrán a cargo del vendedor". Si existe esta cláusula, los equipos quedan fuera del alcance de la responsabilidad por incumplimiento contractual.
P. Si no se notifica dentro del plazo de un año, ¿el derecho desaparece por completo?
La notificación dentro del plazo de un año es un requisito previo para exigir responsabilidad. Las reclamaciones concretas posteriores a la notificación (como la indemnización por daños y perjuicios) pueden ejercerse todavía dentro de cierto plazo. Sin embargo, si la notificación en sí no se realiza dentro del plazo, el derecho se extingue.
P. ¿Existe alguna diferencia entre cuando el vendedor es una empresa inmobiliaria (agente con licencia) y cuando es un particular?
En la Ley de Negocios de Transacciones de Terrenos y Edificios, cuando el vendedor es un agente inmobiliario con licencia, existen disposiciones de protección al comprador, como la obligación de que el plazo de la responsabilidad por incumplimiento contractual sea de al menos dos años. En comparación con una compraventa entre particulares, los derechos del comprador están más protegidos.
P. ¿La inspección es obligatoria?
La inspección en sí no es obligatoria, pero tras la reforma de la Ley de Negocios de Transacciones de Terrenos y Edificios, los intermediarios tienen la obligación de explicar si es posible o no presentar a una empresa de inspección. Aunque es voluntaria, vale la pena considerar su uso.
