Beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrags ist die wichtige gesetzliche Verantwortung des Verkäufers die sogenannte „Vertragswidrigkeitshaftung“. Wenn Sie dieses System, das mit der Reform des japanischen Zivilgesetzbuchs im Jahr 2020 an die Stelle der früheren „Mängelgewährleistungshaftung“ getreten ist, richtig verstehen, lassen sich Kaufstreitigkeiten im Vorfeld vermeiden.
Was ist die Vertragswidrigkeitshaftung?
Die Vertragswidrigkeitshaftung ist die gesetzliche Haftung des Verkäufers, wenn der Kaufgegenstand nicht dem Vertragsinhalt entspricht.Sie wurde durch das reformierte Zivilgesetzbuch im April 2020 eingeführt. Die folgenden Fälle gelten als „Vertragswidrigkeit“.
- Es wurde eine Ware übergeben, deren Qualität oder Menge vom Vertrag abweicht
- Das verkaufte Grundstück oder Gebäude wies einen Mangel auf
- Bei den Bauarbeiten oder den gelieferten Leistungen gab es einen unangemessenen Teil
Wie sind Verjährung und Haftungsausschluss bei der Vertragswidrigkeitshaftung geregelt?
Verjährung der Vertragswidrigkeitshaftung (Ausschlussfrist)
Die Frist zur Geltendmachung der Vertragswidrigkeitshaftung ist grundsätzlich „die Mitteilung innerhalb eines Jahres ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel bekannt wurde“ (dies gilt gleichermaßen für Kaufverträge und Werkverträge). Da im Vertrag jedoch auch eine kürzere oder längere Frist festgelegt werden kann, ist eine Prüfung bei Vertragsabschluss unbedingt erforderlich.
Haftungsausschluss bei der Vertragswidrigkeitshaftung
Da die Vertragswidrigkeitshaftung dispositives Recht ist, hat eine gesonderte Regelung im Vertrag Vorrang. Wenn jedoch ein anderes Gesetz keinen Haftungsausschluss oder keine Änderung der Frist zulässt, muss dieses Gesetz beachtet werden.
Worin liegt der Unterschied zur Mängelgewährleistungshaftung?
Vor der Reform war im Zivilgesetzbuch die „Mängelgewährleistungshaftung“ geregelt, bei der bei einem versteckten Mangel Schadensersatz und Vertragsaufhebung verlangt werden konnten. Ansprüche auf Reparaturkosten oder die Kosten für Ersatzwaren waren jedoch nicht möglich.
Mit der Vertragswidrigkeitshaftung nach der Reform wurden dem Käufer die folgenden vier Rechte eingeräumt.
- Nacherfüllungsverlangen (Nachbesserung, Ersatzlieferung oder Lieferung des Fehlenden)
- Minderung des Kaufpreises
- Schadensersatzanspruch
- Vertragsaufhebung
Die größte Änderung ist die deutliche Ausweitung der Rechte des Käufers.
Welche Punkte sind bei der Vertragswidrigkeitshaftung im Immobilienkauf zu beachten?
Sondervereinbarungen ausdrücklich festhalten
Nach dem reformierten Zivilgesetzbuch ist es wichtig, Sondervereinbarungen und akzeptierte Umstände detailliert im Kaufvertrag festzuhalten. Listen Sie alle Punkte auf, die dem Verkäufer Sorgen bereiten, und achten Sie darauf, dass sie nicht vom tatsächlichen Zustand der Immobilie abweichen.
Den Haftungsumfang für Einrichtungen prüfen
Bei gebrauchten Immobilien sind gewisse Mängel an der Ausstattung keine Seltenheit. Wenn im Vertrag ausdrücklich festgehalten wird, dass für die Ausstattung keine Haftung übernommen wird, kann die Transaktion reibungsloser abgewickelt werden.
Eine Inspektion nutzen
Eine Inspektion bedeutet, dass ein Wohnungsfachmann die wesentlichen tragenden Teile und die Bereiche, die das Eindringen von Regenwasser verhindern, durch Sichtprüfung und Messung untersucht.Sie wurde mit der Reform des Gesetzes über Grundstücks- und Gebäudetransaktionen im April 2018 institutionalisiert. Die Kosten liegen bei einer Sichtprüfung bei etwa 50.000 Yen. Sie ist ein wirksames Mittel, damit sowohl Verkäufer als auch Käufer die Transaktion mit mehr Sicherheit vorantreiben können.
Zum Risikomanagement bei Immobilienkäufen und -verkäufen empfiehlt es sich außerdem, fünf Maßnahmen zur Verhinderung von Grundstücksbetrug durch „Jimenshi“ zu prüfen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Fallen beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung auch Mängel an der Ausstattung unter die Vertragswidrigkeitshaftung?
Bei der Ausstattung wird im Vertrag häufig durch eine Sondervereinbarung festgelegt, dass „der Verkäufer nach der Übergabe keine Kosten für Ausstattungsmängel trägt“. Wenn diese Sondervereinbarung besteht, fällt die Ausstattung nicht unter die Vertragswidrigkeitshaftung.
F. Erlischt das Recht vollständig, wenn nicht innerhalb eines Jahres eine Mitteilung erfolgt?
Die Mitteilung innerhalb eines Jahres ist eine Voraussetzung für die Geltendmachung der Haftung. Konkrete Ansprüche nach der Mitteilung, etwa Schadensersatz, können danach weiterhin innerhalb eines bestimmten Zeitraums geltend gemacht werden. Erfolgt die Mitteilung selbst jedoch nicht fristgerecht, erlischt das Recht.
F. Gibt es einen Unterschied zwischen einem Immobilienunternehmen als Verkäufer und einer Privatperson als Verkäufer?
Nach dem Gesetz über Grundstücks- und Gebäudetransaktionen gelten bei einem Immobilienunternehmen als Verkäufer Schutzvorschriften für den Käufer, etwa dass die Frist der Vertragswidrigkeitshaftung mindestens zwei Jahre betragen muss. Im Vergleich zu einem Kauf zwischen Privatpersonen sind die Rechte des Käufers stärker geschützt.
F. Ist eine Inspektion verpflichtend?
Die Inspektion selbst ist nicht verpflichtend. Aufgrund der Reform des Gesetzes über Grundstücks- und Gebäudetransaktionen sind Makler jedoch verpflichtet zu erläutern, ob sie einen Inspektionsdienst vermitteln können. Sie ist freiwillig, aber ihre Nutzung ist durchaus erwägenswert.
