Le coût des grosses réparations est plus difficile à interpréter qu’auparavant en raison de la hausse des coûts des matériaux et de la main d’œuvre. Ce qui est important pour les propriétaires locatifs, ce n’est pas seulement de réduire les coûts de construction. Il s'agit de réduire le risque de retouches futures en conservant le travail nécessaire et en supprimant le travail inutile.
Si vous regardez uniquement les mots « 30 % de réduction », cela peut ressembler à une simple négociation de remise. Cependant, ce qui est efficace en pratique, c'est de décrypter les devis, d'unifier les spécifications, de décomposer l'étendue des travaux, de comparer les fournisseurs et de planifier le calendrier des réparations. La valeur d’un réseau ne réside pas seulement dans la recherche d’un fournisseur bon marché, mais également dans l’augmentation du nombre d’éléments que vous pouvez utiliser pour prendre des décisions.
Points clés de cet article
- Les coûts des réparations à grande échelle sont contrôlés en les ventilant par élément de construction plutôt que par montant total.
- Les estimations comparatives n'ont peu de sens que si elles sont comparées sur la base des mêmes spécifications et quantités.
- Si l'estimation est trop basse, vous devez vérifier s'il y a des travaux supplémentaires ou un manque de couverture de garantie.
- Lorsqu'il s'agit de planifier les réparations, diviser le travail à faire cette fois et le travail à faire ensuite permettra de stabiliser le financement.
- L'avantage d'utiliser un réseau est que vous pouvez obtenir des informations non seulement sur les prix mais aussi sur la qualité de la construction et les problèmes passés.
Pourquoi les coûts de réparation à grande échelle ont tendance à augmenter
La hausse des coûts unitaires n’est pas la seule cause des coûts de réparation à grande échelle. Une autre raison est que le propriétaire prend des décisions basées uniquement sur le coût total de l'estimation sans comprendre précisément l'étendue des travaux.
Surtout dans les propriétés anciennes, de multiples projets tels que les murs extérieurs, l'étanchéité, la peinture des parties en fer, l'éclairage des espaces communs, les équipements d'adduction d'eau et d'évacuation, etc. seront réalisés en même temps. Ils semblent tous nécessaires, mais ils n’ont pas le même niveau d’urgence. Si vous ne séparez pas la détérioration qui doit être corrigée immédiatement des améliorations qui peuvent être reportées au cycle suivant, vous finirez par subir un retrait important d'un seul coup.
De plus, les devis émis par les sociétés de gestion et les entreprises de construction incluent les échafaudages provisoires, la réfection du sol, l'étanchéité, la peinture, l'imperméabilisation, les dépenses diverses, etc. Si vous les recevez en lot, vous ne saurez pas où en sont les coûts. La première étape pour réduire les coûts est de décomposer le devis plutôt que de demander une remise.
Éléments à examiner en premier dans un devis
Dans une estimation de réparation à grande échelle, nous examinons la quantité, le prix unitaire, les spécifications, la garantie et les travaux supplémentaires avant d’examiner le coût total. Même pour la même « peinture des murs extérieurs », le prix variera en fonction de l'étendue de la réparation de base et de la qualité de la peinture.
| Éléments à vérifier | Points à surveiller | Que se passe-t-il si vous négligez |
|---|---|---|
| Échafaudages temporaires | Zone, période d'installation, mesures de sécurité | Je n'arrive pas à décider si seul le coût de l'échafaudage est élevé ou raisonnable |
| Réparation de socle | Quantité de fissures, soulèvements et défauts | Des coûts supplémentaires seront probablement engagés après la construction |
| Scellement | Remplacement ou étanchéité supplémentaire ? Il existe une différence en termes de performances d'étanchéité et de durabilité | |
| Spécifications de la peinture | Type de peinture, nombre d'applications, garantie | Même s'il est bon marché, il peut se détériorer rapidement |
| Travaux d'étanchéité | Méthode de construction, étendue de la construction, conditions de drainage | Le risque de récidive des fuites de pluie demeure |
| Dépenses diverses | Frais de gestion du site, élimination des déchets, frais de transport | Difficile de comparer s'il est répertorié comme un ensemble |
Si l'estimation indique uniquement « un ensemble complet de rénovations de murs extérieurs » ou « un ensemble complet de travaux d'imperméabilisation », l'estimation est faible comme base de comparaison. Le propriétaire doit confirmer la répartition des quantités et les spécifications auprès de l'entreprise de construction et préparer les lieux pour une estimation compétitive.
Comment comparer les prix sans se tromper
Des estimations compétitives ne signifient pas que vous pouvez obtenir des prix auprès de plusieurs entreprises. Même si vous listez des estimations avec des hypothèses différentes, vous ne pourrez pas comprendre pourquoi le prix est bas.
| Conditions de comparaison | Contenu correspondant |
|---|---|
| Portée des travaux | Couverture des murs extérieurs, étanchéité, parties en ferronnerie, parties communes et équipements |
| Spécifications | Peinture, méthode d'imperméabilisation, période de garantie, nombre d'installations |
| Quantité | Nombre de mètres carrés, nombre de mètres, nombre d'emplacements, surface d'échafaudage |
| Période de construction | Date de début des travaux, calendrier d'achèvement, impact sur les locataires |
| Travaux supplémentaires | Combien est inclus dans l’estimation et combien est séparé ? |
| Garantie | Couverture, période et clause de non-responsabilité de la garantie |
Le prix le plus bas n’est pas toujours mauvais. Cependant, vous devez être prudent si les travaux de base sont une estimation, si la garantie est courte ou si les conditions de travaux supplémentaires sont vagues. Les économies superficielles peuvent se traduire par des coûts de reprise plusieurs années plus tard.
Pourquoi les réseaux aident à contrôler les coûts
Lorsqu'un propriétaire individuel compare lui-même les entreprises de construction, il n'est pas facile de comprendre le prix, la qualité, la réponse passée et la réponse aux problèmes après la construction. C’est là que le réseautage entre en jeu.
Dans les endroits où plusieurs propriétaires, sociétés de gestion, entreprises de construction et experts échangent quotidiennement des informations, vous pouvez vérifier les prix du marché local, les exemples de construction passés, les réponses post-construction et même les tendances en matière de plaintes. Plutôt que de simplement rechercher une « entreprise bon marché », il devient plus facile de juger « quelle entreprise convient à cette taille de propriété » et « cette méthode de construction est-elle vraiment nécessaire ? ».
C’est aussi la valeur recherchée par INA Network. L’objectif n’est pas de réduire les coûts de réparation en soi, mais de créer une situation dans laquelle les propriétaires ne sont pas désavantagés en raison de l’asymétrie de l’information.
Prioriser avant de réduire les travaux de construction
Ce que l’on veut éviter lors de réparations à grande échelle, c’est de ne laisser que les travaux faciles à comprendre visuellement et de supprimer les travaux qui protègent le bâtiment. Même si vous nettoyez l’extérieur, si l’étanchéité et la réparation des fondations sont insuffisantes, il subsiste un risque de fuites et de détérioration structurelle.
Considérez les priorités suivantes :
- Construction liée à la sécurité telle que fuite de pluie, fuite d'eau, pelage, etc.
- Imperméabilisation et réparation des fondations liées à la durée de vie du bâtiment
- Améliorer les espaces communs liés à la satisfaction des locataires
- Améliorations de l'apparence liées au maintien du loyer et à la capacité de recrutement
- Investissement supplémentaire visant à augmenter la valeur future des actifs
Si vous souhaitez le réduire, considérez d’abord les spécifications excédentaires et les éléments d’amélioration qui peuvent être reportés au cycle suivant. Réduire les travaux nécessaires à l’entretien d’un bâtiment peut sembler peu coûteux à court terme, mais cela peut s’avérer coûteux à long terme.
Consultez les plans de réparation et le financement en même temps
Lorsqu’il s’agit de réparations à grande échelle, il devient difficile d’envisager les fonds une fois qu’elles sont effectuées. Il est important d’organiser l’âge du bâtiment, l’historique des réparations passées et les futures mises à jour des équipements, et de créer un plan financier sur 10 ans.
| Calendrier | Principaux éléments à vérifier | Concept de planification financière |
|---|---|---|
| Chaque année | Dysfonctionnements dans les espaces communs, les toitures, les murs extérieurs et les équipements | Budget pour les petites réparations |
| Tous les 5 ans | Étanchéité, pièces en fer, adduction d'eau et évacuation, matériel électrique | Y compris diagnostic de détérioration et mise à jour des priorités |
| 10-15 ans | Construction impliquant murs extérieurs, étanchéité et échafaudages | Obtenir des fonds pour des réparations à grande échelle |
| Plus de 20 ans | Tuyauterie, renouvellement des équipements, amélioration du plan d'étage | Envisager une stratégie de sortie et des emprunts |
Avoir un plan de réparation peut aider à réduire les dépenses imprévues. En consultant une institution financière, il sera plus facile d’expliquer si le plan et l’estimation sont organisés.
Questions fréquemment posées (FAQ)
Q1. Dans quelle mesure les coûts des grosses réparations peuvent-ils être réduits ?
R. Cela dépend de l’état de la propriété. Ce qui peut être réduit, ce sont les spécifications excessives, les travaux en double, les articles supérieurs au prix du marché et les travaux d'amélioration qui peuvent être reportés à la prochaine fois. Il est important d’éviter de réduire les travaux de construction liés à la sécurité et aux performances d’étanchéité.
Q2. De combien d’entreprises dois-je obtenir un devis ?
R. La norme est de 2 à 3 entreprises. Cependant, si vous obtenez un devis sans faire correspondre les spécifications et les quantités, vous ne pourrez pas comparer. Regardez non seulement le prix, mais aussi les conditions de garantie, la période de construction et les travaux supplémentaires.
Q3. L'estimation via la société de gestion est-elle chère ?
R. Je ne peux pas le dire avec certitude. Si la société de gestion est responsable de la gestion sur site ou du support sous garantie, ces frais peuvent être inclus. Ce qui compte est de savoir si les frais et l’étendue du contrôle sont transparents.
Q4. Quelle est la meilleure façon de réduire les coûts de réparation ?
R. La clé est d’identifier rapidement les détériorations, de décomposer l’étendue des travaux et de passer les commandes de manière planifiée. Plus les travaux sont urgents, moins vous disposez d’options et plus le coût est élevé.
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