契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違い・時効・不動産売買の注意点を解説

2020年民法改正で導入された契約不適合責任をわかりやすく解説。旧・瑕疵担保責任との違い、時効・免責・インスペクション活用まで不動産売買の注意点を網羅。

稲澤大輔 2021年4月27日最終更新: 2026年3月24日約4分で読めます

不動産の売買契約を結ぶ際、売主が法律上負うべき重要な責任が「契約不適合責任」です。2020年の民法改正で旧来の「瑕疵担保責任」に代わって導入されたこの制度を正しく理解することで、売買トラブルを事前に防げます。

契約不適合責任とは何か？

契約不適合責任とは、売買した目的物が契約内容に適合しない場合に、売主が負う法的責任のことです。2020年4月の改正民法で定められました。以下のようなケースが「契約不適合」に該当します。

契約不適合責任を行使できる期限は「不具合を知ったタイミングから1年以内の通知」が原則です（売買契約・請負契約ともに同様）。ただし、契約書でこれより短い・長い期間を設定することも可能なため、契約時に必ず確認が必要です。

契約不適合責任は任意規定であるため、契約書に別途記載があればその内容が優先されます。ただし、他の法律で免責・期間変更が認められていない場合は、その法律に従う必要があります。

改正前の民法では「瑕疵担保責任」が定められており、隠れた瑕疵があった場合に損害賠償・契約解除を請求できるものでした。しかし修繕費用や代替品費用の請求はできませんでした。

改正後の契約不適合責任では、以下の4つの権利が買主に認められました。

買主の権利が大幅に拡充された点が最大の変更点です。

改正民法では、売買契約書に特約や容認事項を細かく明記することが重要です。売主が懸念する部分をすべてリストアップし、物件の実際の状態と相違がないようにしましょう。

中古物件の場合、設備に何らかの不具合があるのは珍しくありません。設備に関する責任を負わない旨を契約書に明記しておくことで、取引をスムーズに進められます。

インスペクションとは、住宅の専門家が構造耐力上主要な部分・雨水の浸入を防ぐ部分などを目視・計測で調査することです。2018年4月の宅地建物取引業法改正で制度化されました。費用は目視診断で約5万円程度。売主・買主双方が安心して取引を進めるための有効な手段です。

不動産売買に関するリスク管理については、地面師詐欺を防ぐ5つの対策も合わせて確認しておくと安心です。

設備については、契約書で「引き渡し後の設備不具合は売主負担としない」と特約を設けるケースが多いです。この特約があれば設備は契約不適合責任の対象外となります。

1年以内の通知は責任追及の前提条件です。通知後の具体的な請求（損害賠償など）は、その後も一定期間内であれば行使可能です。ただし、通知自体が期限内でないと権利が消滅します。

宅地建物取引業法では、宅建業者が売主の場合は契約不適合責任の期間を2年以上としなければならないなど、買主保護の規定があります。個人間売買と比べると買主の権利が厚く保護されています。

インスペクション自体は義務ではありませんが、宅建業法改正により仲介業者にはインスペクション業者のあっせんが可能かどうかの説明義務が課されています。任意ながら利用を検討する価値はあります。